Новини за недвижими имоти
Частен явен търг – инструмент за развитието на имотния пазар
Рубрика: Актуално Източник: imoti.net Кризата доведе до намаляване на сделките, оттегляне на значителна част от инвеститорите и принуди пазара да се промени. Една от виждащите се спросто око новости напоследък стана доста модерна тема за медии и експерти. Става дума за набиращите скорост публични търгове, провеждани вече не само от държавни институции и общински структури,но и от отделни частни компании от бранша, които залагат на ясните правила и гарантирането на интересите и на двете участващи страни – инвеститори и продавачи. Тази форма за продажба, особено при по-големите имоти и друга собственост, чиято пазарна цена може да варира в широки граници, се използва отдавна в Европа и света, у нас обаче досега поне бе изключение. Например от големите приватизационни сделки от 1995 година до сега единствената, в която бе използван търг с явно наддаване е продажбата на лицензията за втори мобилен оператор. Причините са ясни – при търга с явно наддаване няма как да се влияе на участниците да стигнат до пазарната цена и съответно да се иска и взима „под масата” за сметка на интереса на една от страните.Една от заблудите,която се шири сред обществото, основно поради непознаване на материята, е че търгът е сложно нещо и при него са възможни манипулации във вреда на една от участващите страни. Всъщност нито процедурата, нито редът,използван при търговете дава възможност за подобни изводи, особено когато с организацията и провеждането им са се ангажирали известни и уважавани професионалисти –нотариуси,адвокати и правни кантори. За да проучим проблема, се обърнахме към една правна кантора, ангажирана с провеждането на търг с явно наддаване за недвижими имоти и проекти през септември в София. От нея научихме стъпките и процедурата, които всеки инвеститор трябва да спазва, за да участва в търга, както и гаранциите за защита на интересите му, които съществуват в документацията и предприетите правни действия.
Първата стъпка за всеки кандидат участник, след като е видял обявата и е решил да участва, е закупуване на тръжна документация, в цената на която са включени разходите за транспорт, свързан с оглед на обекта. Ако нещата са точни, следва внасянето на депозит за участие в сметка на ангажирания за процедурата нотариус. Ролята на нотариуса е много важна, защото той е гарант за спазване на правилата и защита на интересите на страните. Участвалите, но не спечелили търга могат да бъдат сигурни, че депозитите им ще бъдат върнати. Пак нотариусът внася дължимото ДДС, което пък означава, че спечелилия търга ще може да си го върне след сделката – проблем, с който са се сблъсквали купувачите на бизнес имоти в предишни години. Това длъжностно лице е гарант и за отразяването в тръжната документация навсички тежести, съществуващи върху имота – например ипотеки и теглени кредити, както и изискванията на съответния кредитодател за погасяването им. Така всеки ще е наясно какво получава до последния детайл, ако спечели търга и не може да се получат неприятни изненади, познати на гилдията и инвеститорите от други сделки с имоти.
Второто действие ни пренася вече в деня на провеждането на търга. Председателят на комисията по провеждането му открива търга и съобщава обекта, броя на участниците втърга, началната цена и стъпката за наддаване. При наличието на повече от един кандидат, председателят започва наддаването, докато остане само един кандидат, който се обявява за спечелил търга. Самата процедура е позната от филми и тв програми и включва обявяване на последователно обявяване на нарастваща с определената стъпка цена и трите удара с чукче върху масата на търга като финален акорд на наддаването. Ако пък е регистриран само един участник, той се обявява за спечелил търга от Председателя без други действия. Ако повече от един участник в края на процедурата се окажат заедно на определена стъпка, печели онзи, който първи е отправил предложението на това ниво на цената или ако това се оспори, се тегли жребий.
Третият, заключителен етап на търга, вече засяга най-много спечелилият кандидат. До 3 дни трябва да се сключи Предварителен договор за покупка на имота, а до 7 дни следва да се плати цената на обекта, съобразно неговото последно наддавателно предложение и да се извърши окончателно изповядване на сделката и да получи нотариален акт. Може да се поиска и удължаване на срока за плащане при изпълнението на определени условия от купувача. Ако това не стане и плащане не се осъществи в договорения срок, спечелилият наддаването губи депозита си, а комисията изпраща писмо до класирания на второ място кандидат-купувач и му предлага да сключи предварителен договор за продажба при условията на същата процедура и на цената, на която той е спрял наддаването.
Както се вижда, помислено е за всичко – интересите и на двете страни в сделката по покупко-продажбата са защитени, всички процедури са под наблюдението на нотариус , а достигането на истинската пазарна цена на съответния обект е много по-възможно от обикновената сделка. Всъщност, и при нея почти винаги става обсъждане на цената, движение нагоре или надолу,но без никакъв регламент и гаранция, че казаното и обещаното ще бъде изпълнено.
Българският бизнес се нуждае от ясни правила и гаранции и използването на публичните търгове като основна форма за сделки с по-големи и атрактивни имоти е един от начините това да стане. И дори държавата да не дава добър пример в това отношение, компаниите и инвеститорите трябва сами да го приемат и наложат в своите бизнес-отношения, защото е в техен интерес.