Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Банките - важен играч при имотите, но по принуда
Рубрика: Търгове Източник: ТрудКак се стигна дотук
Развихрилата се криза разби бизнеса на куп инвеститори. Особено на тези, които взеха бързи кредити по време на имотния бум, накупиха парцели и се надяваха да изкарат милиони от препродажба. Когато пазарът полетя към бездната, спекулантите закъсаха със заемите. Банките дълго ги изчакваха да си “стъпят на краката”, но търпението им, изглежда, се е изчерпило.
За това има и законово обяснение: ако заем за хотел или строителен терен не се обслужва над година и половина, банките трябва да внесат допълнителни провизии в БНБ и кредитът им излиза ужасно скъп.
Кредитните институции първо пробват да купят имота директно от собственика и титуляр по заема. Преговорите минават тихо, дипломатично и се спестява шумната процедура, наречена “публична продан”. Така се случи с хотел “Катарино спа” в Разлог (виж по-долу).
Ако страните не се договорят, банката задейства механизма, заложен в Гражданско-процесуалния кодекс. Имотът се поема от съдебен изпълнител, за да се реализира обезпечението по кредита.
Нерядко на публичните разпродажби няма кандидати за “токсичните” активи. Тогава банките се явяват и самите те купуват имотите, за които са отпуснали навремето кредити. Такъв е случаят с дъщерното дружество на МКБ Юнионбанк, придобило на търг няколко терена в столицата (виж по-долу).
Всичко е законно
Законът за кредитните институции гласи, че банките нямат право да извършват операции с недвижими имоти. С две изключения - в процеса на събиране на вземанията по предоставени кредити или ако им трябват за осъществяване на дейността.
Справка на “Труд” показа, че понякога трезорите придобиват имотите на цени далеч под пазарните. Пропускат първия търг, при който наддаването започва от 75% от пазарната цена на имота. И участват едва на втората продажба, когато началната цена е 60% от пазарната.
След като придобият имотите, банките са изправени пред дилема - да ги задържат в очакване на по-светли времена (пример - х-л “Катарино”) или да се опитат веднага да ги препродадат (пример - терените на Юнионбанк).
Загуби за фирма на име “100 на 100 печалба”
През 2005-2008 г. мнозина испански инвеститори бяха привлечени от лъвския скок в цените на имотите у нас и възможностите за бързи печалби.
Две компании от Барселона “Еланд 352 промосионес” и “100 пер 100 профит” (б. р. - в превод “100 на 100 печалба”) купиха през лятото на 2007 г. три съседни парцела край бул. “Цариградско шосе” близо до кв. “Горубляне”. Общата им площ е 7,7 декара, а цената - 1,33 млн. евро.
Покупката стана със собствени средства, но 5 месеца по-късно терените бяха заложени в Българо-американската кредитна банка (БАКБ). Испанците взеха кредит от 918 000 евро.
През 2008 г. собствениците решиха да препродадат парцелите. Но купувачи вече липсваха. Неуспешните опити приключиха миналата година, когато банката реши да действа и купи парцелите за 964 000 евро чрез дъщерното си дружество “Имоти директ”. Така испанците погасиха дълга си към БАКБ.
Равносметката показва, че чужденците са загубили 658 000 евро от авантюрата - от препродажбата на по-ниска цена плюс платените лихви от 2008 до 2010 г.
През 2010 г. “Имоти директ” придоби 11 терена в София, както и имоти в Бургас. Дружеството е сред най-активните купувачи от закъсали длъжници. Причината - БАКБ е сред кредитните институции, пострадали най-силно от пропадането на имотния пазар.
Към 31 декември 2010 г. 44% от кредитния портфейл на банката е в секторите “Строителство” и “Инвестиции в недвижими имоти”. Други 14% от кредитите са отпуснати за изграждане на хотели.
Купиха “Катарино спа” за 9,4 милиона евро
4-звездният спа хотел “Катарино” край Разлог е с нов собственик. Мощният строителен холдинг “Балканстрой” се е разделил с туристическия обект за 9,4 млн. евро. Купувач е СИБанк, собственост на белгийската Кей Би Си.
От банката потвърдиха сделката, но отказаха повече подробности, тъй като имат търговски отношения с компанията продавач. С част от продажната цена “Балканстрой” е погасил 5,34 млн. евро дълг към СИБанк. Останалите 4 млн. евро са насочени за развитието на комплекса “Пирин голф холидейз клуб”.
“Преструктурираме активите си, за да се справим с трудните времена. Има опция след време да купим хотела обратно”, коментира Николай Калоянов, председател на съвета на директорите на “Балканстрой”.
Обект на сделката е 5-етажният хотел със 139 стаи, без съседните ваканционни къщи, които също са част от комплекса. “Катарино” нашумя през 2008 г., когато там се проведе изнесено заседание на правителството на тройната коалиция.
Трезорът на Бавария с 14,6 дка терен в София
Дружеството “АМС имоти” със старо име “МКБ Юнион имоти” напазарува три терена от затруднен инвеститор. Компанията е собственост на МКБ Юнионбанк. А тя е част от групата на “Байерише ландесбанк” - банката на Бавария, с активи за 303 млрд. евро.
Най-апетитният терен се намира в кв. “Хаджи Димитър” - 14,64 дка на ул. “Резбарска”. Банковата компания плати 3 милиона евро с ДДС, или 205 евро на кв. метър. Сега се опитва да го препродаде за същите пари.
Парцелът е част от бившата научно-производствена зона “Хаджи Димитър”. Има статут на смесена многофункционална зона и върху него могат да се строят жилища, офиси, търговски площи и др.
Улица “Резбарска” предизвиква интереса на инвеститорите. Там магазини имат “Пени маркет”, “Практис” и “Лидъл”.
Преди година в съседство бе сключена друга мащабна сделка. Австрийската строителна компания “Щрабаг” продаде терен с площ 24,875 дка, част от базата на “Инжстрой”. Купи го българското поделение на германската “Кауфланд”. За имота бяха платени 8 994 433 евро с ДДС, или 361,6 евро на квадратен метър.
Излиза, че банковото дружеството е платило под пазарната цена в района. Но в това има логика, тъй като на публичните търгове цените на имотите по правило са по-ниски от пазарните.
Банката е придобила на публична продан още два терена. Единият е в кв. “Курило” в Нови Искър - терен в регулация с площ 13,559 дка заедно с построените върху него 4 силоза. За имота са платени 231 859 евро с ДДС, или 17 евро на кв. метър.
Актуалните офертни нива на терени в кв. “Курило” с приблизително същата площ са средно по 20-35 евро на квадрат. Справка в имотните обяви показва, че в момента “АМС имоти” търси купувач на същия терен, като му е сложило етикет 211 520 евро.
На практика банката е склонна да се раздели с придобития имот дори с малка загуба. В това няма нищо изненадващо - за всеки трезор парите са най-важни. Когато се отписва лош кредит, ефектът е двоен - първо се освобождават провизиите, заделени за него. А след продажба на обезпечението институцията получава свежи пари, които отново дава за кредитиране.
Третият имот, преминал в портфолиото на банката, е в кв. “Кумарица” на Нови Искър. Площта му е 9,3 декара, а “АМС имоти” е платило за него 138 417 евро с ДДС. или 14,8 евро на кв. метър. Сега новият собственик се опитва да се освободи от терена и го предлага за 145 408 евро с ДДС.
Пилот катастрофира с хотел “Троян плаза”
Уникредит Булбанк е влязла във владение на “Троян плаза” - един от най-известните хотели в балканския град. По време на рок фестивала в Ловеч през 2006 г. в него отседнаха британските рок групи “Назарет” и “Юрая Хийп”.
По последни налични данни в информационните регистри към 2007 г. хотелът е бил собственост на пилота Тодор Христов. Тази година той участва заедно с Петър Ценков в прочутото рали “Дакар” в клас “ATV-машини”. Преди това Христов се прочу като първия шампион по офроуд у нас, печелил е състезания в Гърция.
Проблемите на “Троян плаза” дойдоха заради кредит към Ейч Ви Би банк “Биохим”, която по-късно се вля в Уникредит Булбанк. През март 2005 г. фирмата собственик изтегли 2 млн. лева заем и хотелът заедно с ресторанта бяха ипотекирани в полза на кредитната институция.
От 20 май 2007 г. длъжникът се забави с вноските. Последното частично обслужване на кредита е било през април 2008 г - 70 000 лв. До юни 2011 г. собственикът на хотела натрупа общо 4,4 млн. лв. борчове. От тях 3,18 млн. лева са по банковия заем, включително за просрочия. Има и данъчни задължения в размер на 158 886 лв.
Предвид влошеното финансово състояние на длъжника миналата година Уникредит Булбанк поиска стартиране на производство по несъстоятелност. Ловешкият окръжен съд обяви фирмата в неплатежоспособност и назначи синдик.
Георги Дичев, председател на Камарата на частните съдебни изпълнители: Играят за големи обекти
Потвърждавам, че напоследък банките се явяват често на публични търгове, защото не винаги има купувачи. При жилищата с цена до 100 000 лв. проблем с продажбите няма - понякога наддават по 10-15 кандидати.
Трудностите идват при големите и скъпи имоти - хотели, парцели за строителство, производствени сгради, логистични центрове. В тези сегменти няма кандидат-купувачи и имотите трудно се реализират. Затова кредитните институции проявяват активност там.
Има случаи, в които банките чакат цената да падне до 60% от пазарната, но те са рядкост. В повечето пъти се получава следното: банките настояват оценката на имота да е по-висока от пазарната цена. И когато закупят имота уж на 60% от оценката, те реално го придобиват на нива малко под пазарните. А не на половин цена, както изглежда отстрани.
Емил Хърсев, икономист: Надяват се, че пазарът ще живне
Банките усещат признаци на подобряване на имотния пазар. Надяват се на сравнително бърза препродажба. Иначе едва ли биха купували хотели и терени от закъсали инвеститори.
След като три години не се пазаруваха недвижимости в България, все някога ще започне процесът на възстановяване. Имотите у нас са евтини. Отделно се поражда инфлационен страх за еврото, което ще пренасочи част от спестяванията към недвижимата собственост.
Банките създават дъщерни дружества, защото така няма срок за продажба на придобитите имоти. Ако трезорът директно купи обезпечението, трябва да го препродаде в определен срок. С тези изкупувания на имоти банките изчистват балансите си. Това ще повлияе позитивно на цената на кредита, но само при трайно подобрение в качеството на портфейла им.
