Новини за недвижими имоти
Б. Петков: Земя ще продават инвеститори-камикадзета и някои фермери
Рубрика: Анализи Източник: Investor.bgАко до преди няколко месеца разделях купувачите на земеделска земя на 3 основни профила, то след анализи реших вече да са 4, обяви Петков. Първият са фермерите, които знаят какво правят, купуват във важните им землища и имат достатъчно голям размер, за да се развиват. За тях рискът при покупка на земеделска земя е изключително малък.
Вторият е земеделски производители, които са изключително голям брои. Те са тези с 500 до 3 000 дка обработваема земя. Те купуват земя просто защото трябва, по инерцията на пазара. Но един фермер, който произвежда само житни култури и е с 1 000 обработвани декари и купува земя, не може да даде цена на декар, както този с 15 000 дка. Само с житни култури малкото стопанство е неефективно и до 2 години този арендатор ще трябва да продава земята си.
2012 г. се характеризираше с фактора продажба на бизнеси от втория тип участници на пазара. Това е съвсем нормално, излизат цели бизнеси, някои много добре структурирани и печеливши. Те се продават, защото са достигнали своя връх. Лошо управляваните и губещите са много и вървят към фалит по много причини.
Виждаме че голяма част от ресурса на тези фермери е бил пропилян. Вместо в иновации, по-добро управление и оптимизация, той е вложен в покупка на земя, която не отговаря на нуждите на този фермер. Тази земя не е комасирана. Аз съм сигурен, че през 2013 г. ще има доста продажби на такива ферми, смята Петков.
На места се забелязват разговори за обединяване на фермери с цел оцеляване в конкурентната среда. Ако даден малък производител произвежда само зърнени и технически култури, след 2 губещи години той е фалирал. Трябва да има и зеленчуци и плодове, да диверсифицира приходите си. При него свежия ресурс вече е кредитен, защото бизнесът му не печели, а в същото време купува земя в конкуренция с фермера, който работи 15 000 дка. Големият фермер ще вдигне рентата и малкият също ще трябва да я вдигне, без да може да си го позволи. Накрая ще продаде фермата си евтино.
Третият тип инвеститори в земя са инвестиционните фондове, основно АДСИЦ. Те имат правила за инвестиране, проспекти и ясна стратегия.
Четвъртият тип са така наречените физически лица камикадзета. Те са хора, които имат капитал, основно са лекари, адвокати, нотариуси. Те купуват, без да си отговарят на определени въпроси за възвращаемостта. На места виждаме и резултатите на това, което правят, като негативите са за тяхна сметка и те не могат да повлияят на пазара, като загубата ще е само за тях. Те могат да получават само рента.
Ако арендаторът дава 600 лв. за даден декар, камикадзето го надскача със 700 лв./дка, но то може само да я дава под наем. Арендаторът може да вземе субсидии по агроекология и други допълнителни субсидии, да развие напояване и други. Освен това камикадзето има и разходи за управление, за път, за телефон. До 2 години ще стане ясно на тези инвеститори камикадзе, че те са купили актив, който не им носи определената доходност. Тогава те или ще продадат, или ще продължат по същия начин, натрупвайки негативите.
Пазарът на земя през 2012 г.
Годината е рекордна със 1,46 млн. изтъргувани декари и 129 000 сделки със земеделска земя. За сравнение през 2011 г. декарите са били 1,08 млн., а надхвърленият рекорд от 1,24 млн. е бил през 2008 г. Около 60% от изтъргуваните декари са на вторичен пазар. Първичният пазар е, когато продавач е възстановен собственик или негов наследник въз основа на реституцията.
Вторичен е пазарът, когато продава друг. Често продавачът на вторичен пазар е добавил стойност под формата на комасация или концентрация на земеделската земя. Затова цената на вторичен пазар може да е в пъти над тази на първичен.
През 2012 г. цената на първичен пазар е била около 310 лв./дка, а на вторичен около 750 лв. на декар. Средната цена се е повишила с 25%, като е около 440 лв./дка. Факторите всяка година стават повече и повече. Нормално е инвеститори от други сектори да насочат част от своите капитали към земеделската земя
Важността за разделение на вторичен и първичен пазар
Много е важно да се разделят вторичен и първичен пазар, акцентира Петков.
Важно е да разделим двата пазара, за да не объркваме играчите на тях. Вторичните пазари нямат нищо общо с първичните. Парцел от 1 000 дка ще се продаде на една цена, а от 5 декара на друга. Ако намеря купувач на 1 000 дка при цена от 1 500 лв. на декар в дадено землище, това не означава че и малките парцели ще се продават на тази цена. Ако малките собственици искат тази цена, това ще стопира пазара. Няма причина маломерните имоти да поскъпват през 2013 г., дори може да поевтинеят. Често това са имоти които дори не са отдадени под наем.
Рентите
При нас запитванията за наем се увеличават с 25-30% на годишна база, а рентите с около 20% за 2012-2013 г., като средната е 34-35 лв. Очакваме повишение с около 20% и за 2014-2015 г. Желанието за наемане е голямо, защото големите искат да станат по-големи с цел икономии от мащаба. Също така искат да кандидатстват по агроекология.
Мнозина имат повече техника отколкото им трябва
В България има 36 млн. дка обработваема земя, а техниката е достатъчна за обработка на 45 млн. дка. Това е проблем, който може би е трябвало да се реши още по време на програмата САПАРД. Например един познат арендатор си е взел трактор с мощност 600 конски сили, а обработва само 7 000 дка със средна площ на блоковете 350-400 дка. Желанието да притежаваме хубава техника не трябва да е водещо, е мнението на председателя на асоциацията.
Ръст на обработваемата земя
Около 8% е увеличението на обработваемите площи в допустимия слой (с право на субсидии) през 2012 г., като очакванията са ръстът през 2013 г. да е с подобни темпове. Има места, където се започна земеделско производство, след като повече от 20 г. не се е развивало такова. И малкото хора, останали в населените места, са доволни и щастливи. Това са положителни социални фактори, които няма как да бъдат пренебрегвани.
Прогнозите за цената на земята през 2013 г.
Броят на сделките и количеството изтъргувана земя през 2013 г. ще е по-малък поради факта, че пазарът ще се формира главно от вторичния. На първичния сделките са трудни, защото има много наследници, а двама или повече са в чужбина. Също така наследниците нямат интерес да продават 15 дка в отдалечено землище, защото разходите за сделката може да достигнат 30-50% от стойността на сделката. Цените на първичен пазар ще падат, а на вторичен ще са според добавената стойност на самия парцел.
Ако сега казваме, че пазарът на жилища е станал балон, то за да не стане така и със земята е важно правилно да поднасяме на обществото какво се случва на него. Виждам коментари от посредници, които никога не са инвестирали, добавили стойност и продали. Те казват „цената на земеделската земя ще върви нагоре“. Но не казват на първичен или на вторичен пазар. Имаше апартаменти по 1 200 евро, а сега цената е 600 евро. Това е подвеждане на камикадзетата.
Преди същите посредници казваха, че 1 700 евро на метър във Варна е добра инвестиция. Сега те казват, че потенциалът пред земеделската земя е голям, но купувачите трябва да са внимателни, алармира председателят. Важно е да се знае, че голяма част от стойността на сделката остава в посредниците, често до 50%. Това е особено валидно, когато купувач е камикадзе и дори земеделски производител.
Пазар в Добруджа няма
В Добруджа няма пазар, е оценкта на Петков. Първо, там са първия и третия участник на пазара, производители и камикадзета, няма фондове. В момента инвестиционните фондове смятаме, че пазарът там не е интересен. Има ескалация на търсенето на земя между арендаторите в желанието им да наемат. Така рентите стигат 100-110 лв. За някои райони мисля, че това е таван, за други е резултат само от желанието за наемане и рентата е необмислена.
Броят на сделките в Добруджа е изключително малък, просто няма продавачи, защото когато получавате рента по 110 лв. на декар и имате 50 дка, е логично да не продадете. Дано тази еуфория не доведе до много проблеми за камикадзетата. Те са чули че в Добруджа е най-хубавата земя, но и в Хасково зямата е хубава, а цената е 250-300 лв. до 400 лв. на декар в определени землища.
По статията работиха: Мариян Йорданов, редактор Венцислав Дяков