Новини за недвижими имоти
Арх. Любо Георгиев: София трябва да стане компактен, многообразен и адаптивен град
Рубрика: Интервю Източник: Investor.bgЛюбо Георгиев учи архитектура в IUAV (Венеция, Италия) и завършва магистратура по архитектура и урбанизъм в TU Delft (Делфт, Холандия). Има богат опит като проектант и ръководител на мултидисциплинарни екипи. Работи като директор на фестивала ONE ARCHITECTURE WEEK (Пловдив, 2014-2016), водещ проектант в Turenscape (Пекин, Китай 2012 – 2014), проектант в MVRDV (Ротердам, Холандия, 2009) и в Claus en Kaan Architecten (Амстердам, Холандия, 2007 – 2009).
Важна част от неговата дейност включва проекти с обществена насоченост: участва в инициативи като “Failed Architecture”, рубриката “Архитектурна критика”, филмите “Усещане за град” и “Познавате ли архитекта?”, групата “Лаборатория за градско развитие”. Съавтор е на изложби, работилници, лекции и публикации. Любо Георгиев е директор на Софияплан - общинското предприятие, което отговаря за пространственото и стратегическо планиране на Столичната община, от края на юли 2017 г. Успоредно с това е и ръководител на екипа, работещ по създаването на "Визия за София".
- Как изглежда София към края на 2020 г.? Какво беше постигнато през тази година в градоустройствен план и кои са най-неотложните задачи за следващата година?
- София 2020 изглежда като град на различни скорости. Има места, в които градската среда, доходите, обслужването и т.н. са на добро ниво и се радват на голям интерес на имотния пазар. Други също имат добри качества, но не успяват да се класират сред „перспективните“ квартали. Има и места, в които както качеството на средата, така и на обслужването и жизнения стандарт са на ниско ниво. Само по себе си това не е странно за голям град. Винаги има по-бедни и ощетени части, както и по-богати и благоустроени такива. Но това не бива да ни успокоява. Стремежът за създаване на качествена среда е по дефиниция постоянен, винаги може по-добре и винаги трябва да се стремим към по-добро.
Тази, както и всяка година, продължава прилагането на Общия устройствен план на Столична община. Това се случва в огромната си част чрез частните инвестиции, тоест строителството на сгради. Общината също реализира обекти, предвидени в плана, но за съжаление твърде бавно. Причините за това са много, като недостигът на пари е един, но не единствен проблем. Това, по което работим, е паспортизацията на всички квартали и населени места в общината. Паспортът на един квартал ще ни покаже какви са неговите най-силни и най-слаби страни. И така общината ще знае в какво и на кои места да инвестира приоритетно. Паспортизацията е част от определянето на промените, които трябва да направим в Общия устройствен план.
- В края на юли Столичният общински съвет прие „Визия за София“. По какъв начин трябва да се развива столицата през следващите 30 години?
- София трябва да стане компактен, многообразен и адаптивен град, който управлява умело ресурсите си и включва гражданите при вземането на решения. Столицата е на различен етап от изпълнението на всеки един от тези приоритети. В момента тя е сравнително компактен (да не се бърка с презастроен) град, но има признаци на разливане, а това е негативно.
София е разнообразен, но все още не се осъзнава като многообразен град, тоест като средище на хора с различни интереси, култури, социални практики и др. А градът има потенциал за това. София е слабо адаптивен град в момента. Климатичните промени, социални, здравни, икономически или демографски кризи биха й се отразили доста негативно. Трябва да сме много по-гъвкави – като начин на организация, финансиране, взаимодействие, качества на средата.
София в момента не управлява добре ресурсите си. Можем да го видим, като анализираме проблема с отпадъците. Необходимо е изграждането на икономически и поведенчески модел, в който отпадъците не са боклуци, които се стремим да заровим или изгорим, а са ресурс за бизнеса. И последно, в София има и добри примери за взаимодействие между граждани и местна власт, но въвличането на софиянци в управлението и решенията за града трябва да стане по-интензивно. Тоест има немалко работа пред София.
- „Визия за София“ ще е основа и за актуализирането на Общия устройствен план на София. Кои ще са основните промени, които ще предложите?
- Една от промените ще засяга възможностите за застрояване. В момента в общината може да се строи твърде много, на твърде много места. Както виждаме, няма достатъчно инфраструктура, за да обслужи новите квартали, изградени на зелено. Тоест ще предложим намаляването на параметрите на застрояване, както и обхвата на градоустройствените зони.
Друга промяна ще засяга начина, по който се реализира планът. В момента той предвижда изключително много инфраструктура (пътища, паркове, трамваи и др.), но не е направена сметка дали общината може да си позволи да изгради цялата тази инфраструктура. Тоест ще целим да привържем всяко предвиждане на плана с оценка на ресурсите, необходими за неговото осъществяване, а вероятно и поддръжка.
Друга важна цел на Плана на София ще е да защити публичния интерес, насочвайки частната инициатива по един много по-организиран и координиран начин, отколкото това се случва в момента. Тези, както и други предложения за промяна в Плана ще представим през 2021 г. под формата на задание за изменение, за което ще търсим обратна връзка.
- Кои квартали в София са примери за правилно развитие и кои изостават и имат нужда от намеса?
- Не бих могъл да дам нито един пример. Има добри примери за качествено направени сгради, но за цялостна среда, която не е затворена зад ограда, за съжаление няма добри примери. И това е съществен проблем, който изначално е породен от предписанията на Общия устройствен план. Общината в момента няма ресурс да насмогне на частната инициатива, която се случва на твърде много различни места в града. За да може общината да фокусира ресурса, с който разполага, и да създаде качествена среда, тя не бива да допуска строителство навсякъде, особено на места, на които няма инфраструктура – пътища, градски транспорт, канализация, зелени площи, детска градина, училища и др.
- В каква посока има най-голяма възможност за развитие на София? Как северните квартали могат да станат по-привлекателни за инвеститорите?
- Най-добрата възможност за развитие е вътре в града. В София има голямо количество изоставени терени – най-вече бивши заводи. В повечето случаи те разполагат с някаква техническа инфраструктура. Това е голям плюс и oбщината трябва да успее да насочи инвестициите към такива терени, вместо към строителство на зелено, извън града.
Ако някой предпочита крайградския живот, то отново инвестициите трябва да се насочат към обновяването на съществуващи сгради в селата или тяхното заместване с по-нови, но не и строителство в полето или гората. Ако допуснем застрояване навсякъде, то ще отрежем клона, на който седим, и ще получим еднаква, банална, полупразна, полуградска, зле обслужена среда навсякъде.
- Работите по анализ на кварталите „Кръстова вада“ и „Витоша ВЕЦ Симеоново“ по подобие на по-ранен анализ на квартал „Манастирски ливади – Изток“. Защо се насочихте точно към тези три квартала и какво показват наблюденията ви?
- Софияплан е възложител, а анализите се осъществяват от Съюза на урбанистите. С тях сме работили и по анализа на квартал „Манастирски ливади – Изток“. Фокусираме се върху тези южни квартали, защото те са сред популярните на имотния пазар. Там се реализират немалко от сделките в София, а на пазара биват предлагани като „перспективни“, дори „престижни“, както и с гледка към Витоша.
Всъщност обратното е вярно, за съжаление. Устройствените параметри и зони, зададени от Общия устройствен план, позволяват строителството на голямо количество сгради, за които обаче не е предвидена достатъчно инфраструктура. Чрез анализите показваме, че подобряването на средата в южните квартали не е свързано само с изграждане на предвидените улици или детски градини, а зависи изключително много от това какво предвижда Планът за тези квартали. И той предвижда още повече застрояване. Затова и една от промените, които ще предложим, е да се намали възможността за строителство.
- Една от тенденциите в резултат на пандемията според брокери е засилен интерес към живот в къща в периферията на София. Трябва ли общинските власти да подкрепят подобен порив?
- Стига това да е свързано с възможност за работа от дистанция, да. Но ако води след себе си километри задръстени с коли крайградски пътища, не. Все още е твърде рано да кажем дали всеки, който се е изнесъл извън града, го е направил не само като временно бягство, а като дългосрочен избор. Затова е по-добре да се подходи по-консервативно и да не се подпомага този феномен, който дори не бих го нарекъл тенденция.
Става въпрос само за една година и то с разнообразна динамика в нея. Изнасянето на жители в близост до София има, разбира се, и добри страни – обживяват се тези населени места, хората имат повече контакт с природата и т.н. Но този тип обитаване би работило най-вече за хора, които или не разчитат на София за работата си, или работят дистанционно. Плюсовете на „живота на село“ изчезват, ако трябва да си в задръстване по час и половина в посока.
- Как може да се подобри градският транспорт в София, за да се смекчи проблемът със задръстванията и недостигът на места за паркиране? Велосипедите и тротинетките могат ли да са част от решението на проблема?
- Градският транспорт трябва да стане по-бърз, да обслужва по-добре потоците от хора и да се намали чакането на спирките. Това означава, че е необходимо да се обособят повече трасета само за колите на градския транспорт, да се създаде транспортен модел на общината, за да се определят потоците (в момента това е най-голямото неизвестно), както и вероятно да се закупят дори още повече превозни средства. Съществена причина хората да изберат да се качат на градски транспорт вместо на кола, е той да им спестява време. Пример за това е метрото, но има малко други линии, за които може да се каже, че са по-бързи от колата. Вместо изключение това трябва да стане правило.
Велосипедите и тротинетките определено могат да са решение на част от проблема. Не че всеки ще се качи на колело, но ако бъде създадена всеобхватна и безопасна мрежа (не отсечки, а мрежа), то това ще е фактор за избора на колело или тротинетка за превозно средство. Повечето придвижвания в София са на кратки разстояния, за които колелото или тротинетката (собствени или под наем) биха свършили перфектна работа. Но ако трябва да караш между колите, на тротоара или на алея, която е 70 см широка и спира изведнъж, няма да го направиш.
- Освен подобряването на градския транспорт какви други мерки са необходими за намаляване на трафика от автомобили в столицата, включително в централната градска част?
- Прехвърлянето на все повече от разходите, които изисква ползването на автомобил в града, към собствениците на автомобилите. В момента паркирането е платено само в част от града, но явно се счита за евтино, защото зоните са винаги пълни. А пространството, което заема една паркирана кола, струва много повече от 1 или 2 лв. на час.
Замърсяването на въздуха, което особено старите коли предизвикват, е проблем, който остава за обществото като цяло. Същото важи и за шума. В момента шофьорът няма отговорност за тях, а би трябвало. Тоест да имаш и да караш кола в София е твърде евтино и немалка част от сметката се покрива от цялото общество, вместо от собственика. Ползването на толкова много коли води до задръствания, паркиране в зелени площи и тротоари, прашен въздух и опасни пътища.
- Има ли презастрояване в София, къде проблемът е най-силно изразен и какво е възможното решение?
Има. Но не от гледна точка на закона, плановете и правилата. В случая, за съжаление, всичко е по правилата. Има, защото средата, която се получава в „перспективните“ южни квартали е нискокачествена, зле обслужена и се преживява от обитателите ѝ като презастроена. Проблемът е изразен там, където сметките в плановете не са направени достатъчно детайлно.
Например в Манастирски ливади – Изток. Подробният устройствен план е направен за квартал с 18 000 жители, за които са предвидени съответните места за училище, детска градина, зеленина, както и са оразмерени улиците. Общият устройствен план, който е по-силният, така да се каже, е позволил близо двойно повече строителство, което прави така, че ако то бъде изпълнено, в квартала ще могат да живеят 30 000 души. Броят на детските градини и училищата, размерът на зелените пространства или улиците обаче не е променен. Това е конфликт между два плана, който е административно и правно заплетен, но води до презастрояване.
Този тип несъответствия също трябва да са предмет на промяна в Общия устройствен план, който трябва да е направен, отчитайки състоянието и потенциала на средата не от самолет, а на терен. Технологиите и данните вече позволяват това.
- Достатъчно зелен град ли е столицата и какво още може да бъде направено в тази насока?
- Предполагам, че един град никога няма да е достатъчно зелен. Винаги може още. София е добре озеленена, но може и още. Имаме много улично озеленяване, но основно по по-старите улици. По новите често то липсва, което е грешка. Имаме и много паркове, някои от които доста големи.
Голямото предизвикателство пред София на тема зеленина е разширяването на парковете. Територии за това са предвидени в Общия устройствен план, но пари за изкупуване на всичките частни имоти, от които тези територии са съставени, няма. Работим по това да приоритизираме откъде трябва да започне изкупуването на земя, както и над алтернативни идеи за реализация на тези паркове. Защото общината няма парите, които са необходими да бъде купена земята.
Зеленината в града има и друг аспект. Тя работи най-добре, когато е в система, в мрежа. Тоест трябва да целим не отделни парчета зеленина, а свързани паркове и градини. Това е постижимо, основно благодарение на наличието на улично озеленяване, за което обаче трябва да се грижим по-добре и да разширяваме.
- Къде е мястото на високите сгради в столицата и ще спре ли пандемията устрема за строителство на подобни сгради?
- Мястото на високите сгради е там, където има нужда от тях. Това най-често са местата, на които земята е толкова скъпа, че се изплаща да строиш във височина. Което е скъпо строителство. Това, което казва "Визия за София" е, че общината трябва да започне да насочва инвестициите. Когато това се случи, смятам, че на пазара за терени ще се появят нови възможности, които в момента липсват и така ще се намали натискът за строителство във височина.
За момента COVID спира съществено пазара на офис площи, но както казах, това може да е само временно. При всички положения високи сгради трябва да се появяват там, където не само не пречат, ами и са най-логични – на пресечната точка на важни транспортни артерии, по начин, по който не закриват гледки, не натоварват прекомерно инфраструктурата и се вписват в плановете за средата. Завършихме две подготвителни изследвания за определянето на визуални коридори, които да бъдат запазени при промяната в Плана на София. Скоро ще публикуваме резултатите.
- Как третият лъч на метрото ще повлияе на имотите в близките райони, застрояването и транспорта?
- Третият лъч вече е повлиял на атрактивността на имотите около метроспирките. Има немалко проекти, които бяха започнати през последните 3-4 години в "Овча купел", "Красно село", "Хаджи Димитър" и други квартали по линия 3. Това означава, че покупките на терени около метрото най-вероятно отдавна са приключили, а реализацията на проекти е в ход и няма тепърва да видим някаква голяма вълна.
- Колко хора живеят в столицата в момента и може ли градът да поеме още?
- В момента в София са регистрирани 1 242 568 души. Има и немалко нерегистрирани, но бройката вероятно не надскача 1 300 000. Има и около 50 000 души (много приблизително, защото няма мерител на точния брой пътуващи), които всеки ден идват в София на работа, обучение или за развлечение. За съжаление, знаем само приблизителния брой живеещи и пътуващи. Защо? Защото не са малко хората, които не са се регистрирали на мястото, на което реално живеят.
Изчисленията ни показват, че има достатъчно жилищна площ за всички живеещи в София в момента. И то при среден стандарт на обитаване малко по-висок от настоящия. Това означава, че строителството на нови жилища е породено не толкова от липса на място, а от желание за по-високо качество на обитаване или има инвестиционна цел. Това от своя страна значи, че се появяват все повече празни жилища. Което е проблем, защото това е перфектна рецепта за нискокачествена градска среда. Тоест трябва да направим така, че инвестициите в жилищния сектор да отиват към обновяване и ако се наложи заместване на съществуващи сгради.
Нови жители на София ще има все по-малко, защото София се конкурира с чужбина, а и вече с други български градове за население. Демографската криза също прави така, че има все по-малко хора въобще. Прогнозите ни показват, че населението на София ще остане в размера, в който е сега, още поне 30 години.
- Кои са най-пренаселените квартали в София и какво може да се направи за тях?
- Пренаселено може да значи различни неща. Ако говорим за концентрация на обитатели, то тя е висока в различни части на София – "Младост", "Люлин", "Стрелбище", "Зона Б-5", "Надежда". Но всички тези квартали са сравнително добре обслужени от инфраструктура. И затова усещането на хората, живеещи там, не е непременно за пренаселване. Ако говорим за това къде има твърде много хора за наличната инфраструктура, то това определено са новите южни квартали – "Манастирски ливади", "Кръстова вада", "Витоша-ВЕЦ Симеоново" и т.н.
Както казах и по-рано, освен подобряване на качествата на средата – тротоари, детски площадки и градини, зеленина – за тези квартали трябва да се променят и устройствените планове, защото иначе пренаселването ще продължи в още по-голяма степен.
- Как коронавирусът ще промени планирането в градовете и в частност в столицата?
- Планирането ще се промени малко. Приоритизацията на дейности - много. Планирането е сравнително бавен процес, който се влияе от много фактори и чийто ефект се вижда едва след 5-10 години. Затова и на криза с вирус не се отговаря с планиране, а с бързи мерки. Много градове, не само в Европа, реагираха на пандемията, като създадоха повече възможности за индивидуално придвижване. Но не с кола, ами с велосипед. През последните осем месеца са създадени хиляди километри нови велоалеи из целия свят и те работят.
Много хора се качиха на колело. Придвижването с велосипед стана до такава степен популярно, че в много градове се изчерпаха наличните велосипеди в магазините. Производителите на колела изживяват бум на практика. За съжаление, това не се случи в София въпреки нашите предложения, дори настояване. Намирам го за пропусната възможност да се действа по-решително и то с доказан на много места подход. Но никога не е късно.
За повече актуални новини и полезна информация харесайте нашата Facebook страница и се абонирайте за канала ни в Youtube