Новини за недвижими имоти
Акция "безплатно саниране": къде се крият рисковете
Рубрика: Актуално Източник: Investor.bgВ случая няма спор за едно: санирането на блоковете, строени по индустриален способ, е въпрос от ранга „на живот и смърт“, защото няма как над 1 млн. жилища, в които живее повече от половината население на страната, да бъдат сринати до основи и заменени с нови. Панелките често се определят от експерти като източник на системен риск не само за живеещите в тях, но и за цялата държава, именно заради мащабите на строителството по индустриален способ.
Това е и първата реална инициатива за наистина мащабна рехабилитация на панелния сграден фонд, от която той наистина спешно се нуждае и за която се говори от поне десетилетие. Закъсняла реакция, но все пак реакция.
Подобна програба беше обявена по време на управлението на Симеон Сакскобургготски, но тя така и не се реализира. Но вместо тази програма да се превърне в една наистина пилотна, качествена примерна схема за действие, щетите от нея въпреки социалните ѝ претенции може да се окажат тежко поносими и поправими за много домакинства.
Критериите за достъп до финансиране (по-точно – липсата на критерии) са най-малкият проблем. Обществените поръчки с водеща мярка „най-ниска цена“, целта за енергиен клас „С“ на сградите и отнетата възможност за контрол на собствениците са разковничето към голямата вероятност за неудачите. Властта пък вместо да се вслуша в градивната критика и да игнорира откровените манипулации, от които все пак се опитват да се възползват някои политически субекти в страната, се разсърди, че срещу новата програма върви едва ли не кампания за очернянето ѝ.
Държавите от Източна Европа отдавна дадоха пример как се санират панелни сгради. Опит у нас също има – демонстрационната програма на ПРООН приключи успешно с обновени повече от 50 блока. Дизайнът на новата програма обаче показва, че България не се е поучила особено от практиката. Заради пропуските и бързането програмата да стартира има голяма вероятност "вместо да изпишем вежди, да си извадим очите". Както впрочем стана с предишния проект, финансиран с пари от програмата “Регионално развитие” (2007-2013 г.). Срокът за приключване на дейностите изтича в края на годината, а досега по този проект са финансирани само два блока. Работите по останалите одобрени сгради се забави много заради обжалвания на обществени поръчки и предстои да видим дали това забавяне в крайна сметка няма да се окаже фатално.
Кой и как ще се санира?
Безвъзмездна финансова помощ на стойност 100% със средства от програмата е предвидена за сдруженията на собствениците във всички многофамилни жилищни сгради, строени по индустриален способ – едропанелно жилищно строителство, пакетно повдигани плочи, едроплощен кофраж, с минимум 36 самостоятелни обекта с жилищно предназначение. Ако в сградите има обекти, в които се упражнява стопанска дейност, собствениците им ще получават безвъзмездно финансиране за реновиране на прилежещите им общи части, но ще плащат за ремонтите в самите обекти.
Предвижда се от 2016 г. финансиране по програмата да се отпуска и за сгради, които през 2015 г. не са попаднали в обхвата ѝ – блокове с до 36 апартамента в тях, намиращи се в общини, които не са бенефициенти по новата оперативна програма „Региони в растеж“ (2014 – 2020 г.).
Програмата ще финансира дейности по конструктивното укрепване на блоковете, ако е необходимо, както и ремонтни дейности на общите части на блоковете - покриви, фасади, стълбищни и асансьорни клетки и др., и мерки за енергийна ефективност – топлоизолация, смяна на дограма, локални инсталации за отопление и т. н.
За да кандидатстват по програмата, живущите в блоковете трябва да проведат общо събрание, да учредят сдружение на собствениците в общината и да го регистрират в Агенцията по вписванията като юридическо лице. След това се подават документи по образец в местната администрация. Ако общината одобри сградата, собствениците подписват споразумение с нея, с което ѝ делегират правото да ги представлява пред Българската банка за развитие, чрез която се разпределя бюджетът на програмата (1 млрд. евро).
Общината има ангажимент да проведе всички тръжни процедури и да организира ремонтите по сградите съгласно методическите указания на Министерството на регионалното развитие и благоустройството.
Добра идея, слаба рамка – предпоставки за лошо изпълнение
Програмата стартира скоростно точно в навечерието на подготовката за местните избори. От декември насам на обществеността се обявява с фанфари информация за инициативата „на час по лъжичка“. Няма количествени сметки, няма заложени конкретни очаквания под формата на енергийни спестявания.
Оставяме настрана спора доколко е редно и оправдано рехабилитация на частни жилища да се осъществява с държавна помощ, с което се нарушава основното изискване държавата да е равноотдалечена от всички свои граждани. Повечето държави от бившия източен блок отдавна реализираха подобни програми с висок дял на безвъзмездното финансиране, но като пилотни, демонстрационни проекти. В последствие грантовете постепенно намаляха до около 35%. Пълното покриване на разходите може освен това да се разгледа и като незаконна държавна помощ и да подлежи на санкция, която също ще се плати с пари от данъци.
На първо място прави впечатление критерият за допустимост по програмата – първи по ред, първи по право. Как обаче ще се определи кой е бил първи, като няма общ регистър на подадените заявления? Подобна електронна система вече беше поискана от местните администрации в лицето на Националното сдружение на общините в България, но едва ли ще бъде изградена.
Търговете за инженеринг – т. е. едновременно за проектиране, строителство и надзор, с критерий най-ниска цена, са предпоставка, от една страна, за злоупотреби със средствата, а от друга – за некачествено строителство, още повече, че капацитетът на общините да контролират процеса е силно ограничен. За това вече предупредиха редица организации, включително и Камарата на архитектите в България.
Заради липсата на индикативни сметки фирмите, които ще се включат в обществените поръчки, няма как да знаят каква цена да дадат. Много от тях, за да минимизират риска от евентуални преразходи и непредвидени разходи, вероятно ще завишат офертите си. От друга страна, критерият "най-ниска цена" е предпоставка за влагането на по-евтини и некачествени материали. Така ремонтът може да постигне точно обратен ефект – вместо да подобри комфорта на обитателите на жилищата, да го влоши.
Същевременно собствениците на имотите, които биха попаднал в обхвата на финансиране на програмата, са изключени от процеса по вземане на решения за проектите и дори за контрол на изпълнението чрез заличаването им като страна по сключените договори между общините и Банката за развитие. Какво ще стане, ако собственици от одобрени за включване в програмата сдружения изразят несъгласието си да им се монтират най-евтините дограма и изолация?
Как ще се процедира, ако собствениците искат да изградят възобновяем източник на енергия – например да монтират соларни панели на покрива или пък котли и бойлери на биомаса за отопление, и съответните инсталации, а и проектантите, не заложат това в проектите, защото са спечелили поръчката на инженеринг при водещ критерий най-ниска цена? И какво би станало, ако се появи сдружение, което да настоява да се проверят все пак връзките на панелите, а в заключенията от конструктивното обследване се посочи, че това не е необходимо?
Отговор на тези въпроси засега не е даден. Единствено стана ясно, че при собственици на сгради, за които се препоръча преглед и ремонт на връзките, а те откажат, ще отпадат от финансирането, а сдружението ще плати за техническия паспорт на блока.
Освен това заложените параметри за обновяване – поне до енергиен клас С, след няколко години няма да отговарят на нормите. Това ще стане, когато се въведе европейската директива за енергийните характеристики на сградите. Според директивата държавите са длъжни да въведат контрол на отоплителните и климатичните инсталации на сградите. Тя задължава също и до края на 2020 г. всички нови сгради да имат близко до нулево нетно потребление на енергия. За публичните сгради срокът изтича в края на 2018 г.
Същевременно държавата безапелационно отряза единия от стимулите на хората наистина да санират блоковете си – данъчните преференции. Ще продължи да се прилага порочната практика таксата “смет” за обновените жилища да се увеличава заради по-високата данъчна оценка на имотите.
По принцип в закона е заложена възможност за освобождаване от данък “сгради” за до 10 години при постигнат определен енергиен клас на жилищата, който се доказва с допълнително енергийно обследване. Общините обаче вече изразиха притеснението си, че ако се стигне до масовото саниране на блокове, те ще изгубят голяма част от приходите си и ще станат още по-зависими от държавната субсидия. Сдружението на общините вече поиска промени в Закона за местните данъци и такси, с които за сградите, обновени с публични средства, предвидените облекчения да отпаднат, а държавата се съгласи с това. Регионалният министър вече обяви, че имотният данък и таксата “смет” ще се вдигнат с до 5 лева, като в крайна сметка окончателното решение зависи от общинските съвети по места.
Българската стопанска камара (БСК) предупреди, че санирането не трябва да води до вдигане на таксата “смет” и припомни, че до 31 март тази година трябва да бъде разработена нова методика за определяне на таксата битови отпадъци на базата на количеството образувани отпадъци, а не върху данъчната оценка на имота. Срокът е заложен в последните промени в Закона за местните данъци и такси.
”Сивият” сектор на власт
С така изброените проблеми хората нямат стимул да участват в каквито и да било програми и криворазбраното “саниране” с полагане на шарена изолация “на парче”, т. е. – незаконно, вероятно ще продължи.
В блоковете, в които все пак има съгласие между собствениците, е много вероятно да се организира пак криворазбрано “саниране” и пак в “сивия сектор”, т. е. на практика отново незаконно – без нужните обследвания на конструкцията, без изчисления за енергийните спестявания и без разрешителни за строеж, за да не се стига до завишаване на базата, на която се определят имотният данък и таксата “смет”.
Финансирането
Остава отворен въпросът и как точно ще се връща заемът по новата програма за саниране, защото бюджетът ѝ ще се финансира със заемни средства. Точно обяснение още няма, а само подмятания, че това може да стане с въвеждането на търговия с т. нар. “бели” сертификати. Това са документи, които удостоверяват постигната определена степен на енергийна ефективност. Участниците на пазара на енергия, които по някакви причини не успяват да постигнат по-висока енергийна ефективност, купуват тези сертификати, а парите от продажбата компенсират разходите за енергийните подобрения на продавача. Тази система би могла да се въведе при пълната либерализация на пазара на енергия и изграждането на борса за търговия.
В момента Агенцията за устойчиво енергийно развитие работи по проект, финансиран от старата оперативна програма “Конкурентоспособност” (2007-2013 г.), за разработването на такава система. Проектът трябва да бъде готов до края на годината и след това ще бъде представен на държавата, която ще реши кога и как да го въведе в действие. Друг потенциален източник на финансиране е търговията с вредни емисии. Средствата от нея в момента се използват само за обновяването на публични сгради.
Без приложение засега остава и системата на ЕСКО договорите, т. е. договорите с гарантиран резултат. Тези контракти имат за предмет осъществяването на мерки за повишаване на енергийната ефективност, като инвестициите в тези мерки и възнаграждението на изпълнителя се изплащат въз основа реализираните икономии на енергия.
Същевременно банките биха могли да въведат схеми за колективно кредитиране на мерки за подобряване на енергийната ефективност с индивидуални погасителни планове за отделните собственици в сдружението на етажната собственост. Рискът за финансовата институция при колективните кредити е по-малък, защото вероятността всички в групата кредитополучатели да спрат да плащат едновременно е малка. Това ще позволява и по-атрактивни лихвени нива.
И все пак - в България вече има един успешен пилотен проект за саниране на жилищен блок, осъществен с колективен кредит. А това са опит и модел, които биха могли да се приложат в близко бъдеще.
По статията работиха: автор Миглена Иванова, редактор Бойчо Попов