Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Закони, които не работят, и милиони, които губим
Рубрика: Законодателство Източник: Труд Срокът за регистрация веднъж бе удължаван, но без успех. Глобите за неизрядните граждани са от 20 до 100 лева, но не ги събира никой. Впрочем ето идея как да попълним хазната...По същия закон се създават и сдружения за етажната собственост - юридически лица, които могат да кандидатстват за пари по европейска програма за саниране на жилищата. С други думи, докато панелките тук (и не само те) добиват все по-печален вид, 70 милиона лева са пред риска да бъдат върнати на Брюксел. Защото създадените сдружения са... шест етажни собствености.
Защо пишем закони, които не работят, и защо сме готови да загубим милиони, за които иначе плачем?
Преди време, когато цените на имотите препускаха нагоре, премиерът Сакскобургготски намери оригинален начин да популяризира сред народа си успехите на управлението. Той пресметна, че сме забогатели пет пъти, защото цената на имотите се е вдигнала пет пъти, а в България 90% от гражданите били жилищни собственици.
Днес, когато балонът с имотите спихна, никой не ни казва с колко сме обеднели...
Но не този отказ от актуални сметки издава пропагандния характер на онези думи на царя премиер. Разликата между качеството на европейските и на българските домове бе очевидна още тогава. Докато балонът се надуваше, по темата удобно се мълчеше.
Сравнението между модерното и социалистическото строителство личеше отчетливо в обединена Германия, след като западни инвеститори наляха милиарди в имоти. Блоковете в източните провинции бяха санирани, фасадите им светнаха и под тях се появиха паркинги с места за автомобилите на обитателите им. Обитателите - собственици или не - заживяха удобно и естетично, разтоварени от всекидневната грижа къде да си паркират колата.
В България подземният паркинг е налице само в новото, луксозно строителство. Иначе блоковете масово се люспят, между панелките зеят луфтове. Част от прозорците са с дограми от “раждането” си, други са се издокарали с алуминий, някои от балконите са затворени в търсене на няколко квадрата повече, други са затрупани с вехтории, върху трети се ветрее пране. Описваме картината не като укор към липсващото естетическо усещане на масите, а за да споменем на този фон факта, че в Германия по закон прозорците са общинска собственост, независимо чие е жилището. От което следва, че никой не може да си прави с дограмата и балкона, каквото му хрумне.
Тук дори и да има закон, от една страна, той не е помислил за детайлите и за особеностите в България, от друга - е хлабав и не респектира. Кухият закон за етажната собственост е чудесна илюстрация на три проблема: качеството на законите, пренебрежението на българина към задълженията му и нехайното му отношение към собствеността, най-вече общата.
Защо не работи законът? Едно от обясненията е свързано с трудността да се свика общото събрание на блока, тъй като поканите се връчват лично на собствениците. Поправка сега предвижда те да бъдат уведомявани със съобщения, поставени на видно място. Друга промяна: ползвателите на апартаменти ще могат занапред да участват във вземането на решения с изключение на надстрояване, пристрояване, основен ремонт. Досега правото бе само на собствениците. Друго обяснение: нежеланието на гражданите да стават домоуправители.Сега човекът, който се грижи за всичко, трябва да е от собствениците. Мнозина приемат избора си за тегоба. Те поемат отговорности, които им струват време и нерви.
“Войните между съседите не са мит, а всекидневие. Понякога се превръщам в изповедник на спорещите”, казва пред “Труд” кметът на столичната община “Лозенец” Прошко Прошков. Крамолите, които нерядко се прехвърлят в съда, засягат парични въпроси. Най-честите казуси: бай Иван прави ремонт със свои пари и напразно чака съседите да му се издължат. Или: домоуправителят наема фирма за ремонт и плъзват съмненията, че имало някаква далавера... Рискът човек да се окаже обект на сплетни го възпира да се заеме с домоуправителството. Затова и двата нови проекта отварят нов шанс - назначаването на професионален домоуправител от общото събрание. Моделът работи в Европа. Той е естественото решение обаче, когато блокът е от наематели, а не от собственици, примерно в Германия. Там на домоуправителя могат да се възлагат всякакви задачи - от ремонт и смяна на електрическата крушка до даването на дрехи за химическо чистене.
Дали формулата ще заработи тук, или ще се окаже поредното лошо копие?
Прошков споделя още една любопитна причина за буксуването на нашия закон: собствеността в България е хетерогенна. В един блок могат да живеят както заможни семейства, така и много бедни. В елитния “Лозенец” бедните обикновено са тези, които са си дали земята за построяването на кооперация и срещу нея са получили домове. В подобни блокове търканията са неизбежни. Когато кооперацията е от наематели, както е в Европа, те имат равни възможности.
Тук, оказва се, правим закони, които не са съобразени с обществено-икономическите отношения. Бъдещият закон поне ще дава право на избор: собственик домоуправител или платен външен.
“Професионалният домоуправител ще спре войните между съседите, понеже ще е безпристрастен”, убеден е депутатът от “Атака”. И веднага възниква пак въпросът с парите. В общество с нисък стандарт заплащането би било проблем, макар че месечните суми за семейство няма да са непосилни. Стандартният панелен блок има осем етажа и осем входа. В един вход има 20 апартамента. Ако всеки отделя по пет лева, то общият месечен доход на назначения домоуправител би бил 800 лева, пресметнал е Пехливанов.
Струват ли си петте лева? Сметката е индивидуална, но интересите са общи. Уви, българите късно осъзнаваме общите си интереси.
“Българинът няма отношение към общата собственост”, споделя наблюденията си кметът Прошков. Според него едно от обясненията защо законът не заработи е именно философско. То съвпада с мнението на икономиста Георги Ганев, според когото най-големият грях на социализма е, че е създал омраза на българина към общността.
Което донякъде обяснява липсата на инициативност в случая с имотите. Донякъде вина има и масовото нехайство към цивилизационните норми, добрия външен вид и естетичната околна среда. Сякаш е достатъчно къщата да бъде вдигната (купена). После цял живот може да стои на гола тухла...
В случая с този закон обществото ни трябва да бъде сурово и към себе си.
680 000 апартамента се нуждаят от животоспасяващ ремонт (виж таблицата).70-те милиона лева могат да бъдат усвоени по европрограма, която започва през лятото. А могат да бъдат и загубени, ако съдим по нищожните шест етажни собствености, които са се регистрирали като юридически лица. И ако все така липсва национална кампания за популяризирането й, ако няма държавна стратегия за обновление на сградния фонд, ако не се измислят гъвкави схеми за финансиране.
Проектозаконът предвижда по-лесна регистрация на сдруженията, бъдещи кандидати за европарите. Досега се искаше 100-процентовото съгласие на собствениците, занапред (ако парламентът го приема) ще стигат 67% от идеалните части.
Улеснението е спорно от гледна точка на останалите 33%. Проектът предвижда те да поемат солидарно разходите въпреки несъгласието си. В Италия процентът също е 67%, но съгласните финансират и санирането на съседите. В полза на професионалния домоуправител е и възможността той да се научи да работи с европроекти.
При 120 лева за квадратен метър санирането би струвало общо 10 000 лева, ако жилището е 80 кв. м. От тях 5000 лв. биха дошли по европрограмата и 5000 лв. - от собствениците, ако условието за самоучастие е 50%. Сумата не е малка. Но предимствата не са само в по-добрия вид на имота. Цената му се вдига, а разходите за ток, вода, отопление падат. Инвестицията би била оправдана.
В други държави обаче са измислили по-изгодни схеми. В Унгария по 30% от разходите поемат държавата и общината. Другаде бюджетът дава пари на социално слабите за поддържане на общите части. Тази практика по-добре кореспондира с българските условия.
Разбира се, и перфектни правила няма да запълнят липсата на индивидуална инициатива.
Но нека засега поне скроим закон, който да стои по мярка на българското общество. Как? Дебати ще има днес от 10 ч на “Врабча” 1.
