Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Вето на плащанията на ръка при имотни сделки?
Рубрика: Интервю Източник: Dir.bg Какъв е процентът на кешови плащания при сделки с недвижими имоти?Оказва се, че нямаме точна статистика на това какъв е процентът на кешовите плащания, но е резонно да се предлага насочване на плащанията към банките. Мотивите за това са няколко. На първо място прехвърлянето на парите през банка дава сигурност в сделката, предоставя възможност за данъчен контрол, който иначе малко по-трудно се обезпечава. Освен това ще се увеличат приходите в местния и републиканския бюджет и ще се постигне повече прозрачност. Сигурно обаче една такава промяна, която да задължи страните с плащания само по банков път, ще срещне отпор.
Какви са оргументите против тази идея?
Има сделки, които са с по-сложен характер и налагат редица други плащания, поради което една от страните желае те да бъдат кешови. Изводът, който може да се направи е, че кешовите плащания в един голям процент от случаите представляват някаква по-сложна сделка, с елементи на непрозрачност. Страхувам се обаче че ако се ограничат лицата в избора им дали на ръка или по банков път да се разплатят, ще се натъкнем на противоречие с правата на човека в генерален план. Не виждам обаче нещо смутително или осъдително в идеята да се лимитират действията и не мисля, че това би се отразило негативно на пазара.
Какви са причините, поради които страните избират да се разплатят на ръка?
Практиката показва, че много често такова желание са имали и инвеститори, които заради фискални или други причини са желаели да извършат кешови разплащания. В други случаи това става по настояване на купувачите. При всички случаи един от мотивите е нежеланието да се декларира произходът на определени суми и в този смисъл препоръката има своята правна и фискална логика.
Смятате ли, че в България е имало сделки с имоти, зад които стои една -единствена цел, а именно пране на пари?
Нямаме такива сведения. Знаете, че в медиите излизаха на няколко пъти подобни хипотези, дори властите търсиха ирландец със съмнение за такава дейност. Но ние като асоциация и като специалисти, които 20 години вече са на пазара, нямаме данни България да е била използвана като място, на което да се осъществяват крупни сделки. Нещо повече - чуждите компании, които сме обслужвали и чуждите физически лица винаги са предпочитали извършване на сделката на реална стойност, да се декларира реалната сума, на която се изповядва сделката. Това е така, тъй като в миналото имаше много случаи, в които купувачът даваше на продавача една част от сумата на ръка, а в нотариалния акт се обявяваше нещо съвсем друго и това се правеше от желание да се намалят данъци.
Каква е вашата статистика за обем на сделките с недвижими имоти у нас през миналата година?
По наши данни, не по тези на Агенцията по вписванията или на Националния статистически институт, те са около 3.950 млрд. или почти 4 млрд. евро. Тази сума се разминава със сумата, която се анонсира от другите институции именно поради това, че много сделки бяха изповядани по данъчни оценки, а не по пазарни цени.
Намаля ли рискът от измами със спада на пазара?
Рисковите сделки продължават да бъдат една ужасна действителност. Много често преди се правеха продажби от фантоми, които продават нещо, което не им принадлежи или пък се правеха чисто документални измами. Например, наематели продават имота, който ползват с фалшиви документи за собственост и нотариални актове. Поради тази причина в Националното сдружение за недвижими имоти искахме да се направи национален доброволен регистър на лицата, които се занимават с посредничество, консултации и всякакви други дейности в сферата на недвижимите имоти. Желанието ни бе той да дава възможност на лицата, които искат да извършат продажби или на тези, които търсят да наемат имот, да проверят в регистъра фирмата, нейната регистрация, от кого се управлява, какъв е капиталът й, къде е седалището й, на какво основание осъществява тази дейност, каква е подготовката на брокерите и така в максимална степен да бъдат предотвратени опитите за злоупотреби от страна на лица, които нямат професионалната подготовка.
Ще успее ли кризата да прочисти редиците от кухи и непрофесионални фирми в областта на недвижимите имоти?
Всяка криза създава възможност за нови дейности, една част от които не са законни или са заобикалящи закона. Дано кризата не извади на дневен ред такива играчи, които ще използват затрудненията на пазара. В този смисъл мисля, че идеята за регулиране на пазара в тази насока е позитивна.
За какво да бъдем нащрек, ако като купувачи получим привлекателна оферта с цена в пъти по-ниска от пазарната?
Това означава, че нещо в този имот не е съвсем чисто, че той или е заложен към определена финансова институция, или с физическото лице или със самия имот има някакви документални нередности. Тук идва голямата опасност, когато физически лица без необходимия опит се опитват сами да изясняват правните страни и проблеми около един такъв имот. Вече има достатъчно изявени фирми с необходимия потенциал и кадри, така че да решат всеки един казус, който имат гражданите по изясняване правната същност на един имот, по други градоустройствени и строителни пробрлеми.
За какво още трябва да бъдем бдителни при покупко-продажбата на имоти?
Трябва внимателно да се проверява за строителните и градоустройствените показатели, тъй като в миналото псевдоинвеститори анонсираха строителни показатели, които не почиваха на реалността - продаваха терени с измислен кинт, плътност и коефициент на застрояване, а впоследствие проверките показаха, че тези терени в голяма степен не бяха урегулирани поземлени имоти/УПИ/ и извършването на последващите процедури по превръщане в УПИ отне много време, пари и нерви на купувачите. Имаше клиенти, които купуваха терени с обещани градоустройствени показатели и когато кандидатстваха за получаване на виза за проучване и проектиране, биваха изненадани, че имат по-ниски показатели от тези, които са декларирали продавачите. Не бяха рядкост покупки на имоти с различни тежести, например с ангажименти за гледане на възрастни хора, имоти, които се продават и принадлежат на малолетни лица, които пък нямат разпоредителни действия с тези имоти. Хиляди са тези случаи на заобикаляне на законите и в този смисъл трябва много внимателно да се разглеждат тези атрактивни на пръв поглед предложения.
Каква е Вашата прогноза - кой от сегментите в сектора на недвижимите имоти ще дръпне първи в края на кризата?
При всички положения няма да са офисните площи, защото наред с непродадените офиси, нашите данни показват, че тези, които ще бъдат въведени в експлоатация до края на годината, ще надхвърлят 1 млн. кв. метра. Това е тревожна картина, защото пазарът ще констатира изключително надхвърляне на възможностите. Мисля, че първи съживяването на пазара ще усетят луксозните жилищни имоти - тези с добро изпълнение, добра локация, добри градоустройствени показатели, в урбанизирани квартали. Това ще бъдат първите, които ще върнат високите ценови равнища, характерни за 2004 -2007 година.
