Новини за недвижими имоти

Узаконяване на незаконна постройка в чужд парцел

По закон се разрешава собственик на сграда или постройка да държи своя строеж в чужд терен - собственост на друго лице. По чл. 63 от Закона за собствеността собственик може да отстъпи правото за строеж върху земята си на друго лице, като стане съсобственик и на сградите. Вашият случай е уреден в чл. 63, ал. 2 от Закона за собствеността - собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече изградена сграда (съществуваща сграда или постройка).
Вие съобщавате, че освен жилище е налице производствена постройка. Това поставя проблеми, защото зоната е жилищна и следва да се установи дали в пределите й се допуска наличието на сграда с производствено предназначение. Следва да се съобразите с Наредба № 7 на Министерството на здравеопазването за хигиенните изисквания за здравна защита на селищната среда. В чл. 3 на въпросната наредба се казва, че производствените и стопанските дейности в зависимост от отделяните вредности (прах, миризми, отрови, изгорели газове и други), както и от технологията на производствените процеси се обособяват в седем групи. Хигиенно-защитните зони варират от 3000 м за I група до 50 м за VII група. Проектите за преустройство задължително се съгласуват от СКО (специализираните контролни органи) и от експлоатационните предприятия. “Тежката дума” в случая има ХЕИ.
По втория въпрос - вие можете да ползвате чуждата земя само доколкото това е необходимо за използването на сградите и постройките според предназначението им, освен в случай че в нотариалния акт, с който е отстъпено право на строеж, респективно продадена сграда, е постановено друго. След като притежавате нотариален акт за собственост, ще можете да се съобразите доколко можете да ползвате и незастроената част от парцела. Ползването може да бъде уредено и като предмет на отделен договор.
По третия въпрос - нанасянето на сгради и постройки независимо в какъвто и да е план, няма никакви правни последици. Като правно основание може да се цитира Решение № 39 на ЗГО на ВС от 1988 г. по подобен спор, в което се посочва, че нанасянето на даден строеж в кадастрален, застроителен или регулационен план няма абсолютно никакво значение, докато за този строеж не се изпълнят процедурите по ЗТСУ, ППЗТСУ и др. за тяхното узаконяване.
При действието на ЗУТ, ще се спази разпоредбата на чл. 226 от ЗУТ, във връзка с параграф 21 от “Заключителни разпоредби” на Закона за устройство на територията, уреждащ статута на “заварените” законно изградени сгради. Същата постановка съществуваше и в отменения чл. 190 от ЗТСУ (до 31.03.2001 г.).
За незаконни се считат строежите, за които не могат да се представят най-елементарни строителни книжа като: одобрени проекти, разрешение за строеж; протокол за определяне на строителна линия и нива и др. За тях следва да се проведат процедури по узаконяване, обхващащи издаването на:
1. Скица-виза, извадка от ПУП за узаконяване.
2. Документ за собственост (нотариален акт, договор, протокол за влизане в сила делба и др.).
3. Три копия от проектозаснемане, които следва да съдържат:
а) архитектурен проект-заснемане, с привеждането на строежа в съответствие с нормативната уредба по устройство на територията;
б) конструктивно становище (експертиза);
в) проекти за инсталации, без които строежът не би могъл да функционира нормално.
4. Разрешения на съответните специализирани контролни органи (СКО) и експлоатационните предприятия.
5. Документи за заплатени такси и глоби.
Преди узаконяването следва да се приложи разпоредбата на чл. 39 от ЗУТ - за съгласие.
За издадения акт за узаконяване следва да се съобщи в регионалната ДНСК в срок от 14 дни (чл. 149 от ЗУТ).
Актът се издава за завършените части от строежа, а за незавършените, но предвидени за изпълнение части се издава разрешение за строеж по общия ред.
По четвъртия въпрос - заплащането на данъци във финансовия отдел на общината, няма никакво значение по отношение законността на строежа. За съжаление както в нотариалните актове, така и във водените документи във финансовите отдели на общините липсват данни за законността на строежа. Това е съществен пропуск в нормативната уредба по вещно право.
Имайте предвид, че според предписанията на Закона за собствеността, когато правото на собственост върху сграда или постройка е установено със срок, след изтичането на срока собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята.

в-к"Имоти"