Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Сговорна комшийска дружинка
Рубрика: Законодателство Източник: Капитал Всеки понякога се нуждае от лично пространство. Но точно тогава половинката решава да шета наоколо, децата да играят, а кучето да се разхожда. Дразненията обаче не свършват с входната врата - чувате съседските разпри, силна музика или ремонтна дейност в разнообразни часове от денонощието. Новият закон за управление на етажната собственост прави опит да промени това и да ви даде възможност заедно с други раздразнени съседи да решите част проблемите си с единични "дразнители". Отношенията, които досега се уреждаха на добра воля, се институционализират, което обаче поражда и опасения дали няма да се стигне до терор на мнозинството.Два начина
Според текста на закона управлението на етажната собственост може да се извършва чрез общо събрание или сдружение на собствениците, като и двете са доброволни и никой не може да бъде задължен да членува в тях.
Рутинното управление на сградата е подобно на фирма - има общо събрание и управителен съвет (най-често само един домоуправител). Както преди новия закон, то има правото да приема правилник за вътрешния ред, да събира консумативи за ремонти дейности и поддръжка, да определя план за извършване на ремонтни дейности и да определя размера на паричните вноски в общ фонд на кооперацията и т.н. Общото събрание се свиква най-малко веднъж годишно, а и също може да бъде свикано от собственици, които имат общо най-малко 20% от общите части на сградата.
Свикването става с покана най-малко 3 дни преди датата на събранието, освен ако е неотложен случаят, тогава законовият срок е най-малко 24 часа. Поканата трябва да ви се връчи лично или на пълнолетен член от домакинството, но ако всички отсъстват, може да се залепи на вратата, като тогава се считате за уведомени. Също така има изискване да не се свиква в периода 15 юли – 15 септември, в дни на официални празници, или обявени от Министерския съвет за почивни. Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67% идеални части от общите части на етажната собственост. "Ако не се съберат, се прилага принципът на спадащия кворум и след един час може да започне общо събрание при толкова хора, колкото са дошли, и решенията и самото събрание ще са законни", пояснява адвокат Светлана Цветкова от "Гражданско сдружение срещу корупцията и незаконното строителство". В тази процедура основната промяна е в начина на гласуване на решенията на общото събрание. "Гласуването става не както преди, всеки да има по един глас, ами в зависимост от притежаваните идеални части от общите части на сградата", добавя Калин Рогачев, зам.-министър на регионалното развитие и благоустройството.
Другата форма на управление, която можете да приложите за вашата етажна собственост, е т.нар. сдружаване. Сдружението е една от най-големите новости в закона, която ви дава възможност да се обедините със съседите ви и да кандидатствате по проекти за финансиране на саниране на кооперацията, в която живеете. Ако учредите сдружение, няма нужда от обикновения управителен съвет, но сте длъжни пак да го свикате, ако прекратите сдружението.
За да се учреди сдружение, трябва всички да сте съгласни и да регистрирате новосъздаденото сдружение в общината в срок от 14 дни след провеждането на учредителното събрание. "Предназначението на това сдружение е да се управляват идеалните части. Създава се едно ново юридическо лице, което носи отговорността и сключва договори със снабдителните фирми", казват от Столичната община. Принципите и изискванията за провеждане на общи събрания и за кворум на сдружението са същите като при обикновената етажна собственост. Новото юридическо лице също има общо събрание и управител, който представлява сдружението пред полицията, в съда и т.н.
Важно да се обърне внимание, че решенията се приемат единодушно за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, както и за учредяване право на ползване или право на строеж. Иначе за изваждане на собственик от сградата поради нарушение правилника за вътрешния ред е достатъчно да присъстват собствениците на 75% от общите части на етажната собственост. А за решения, свързани с обновяване и за извършване на основен ремонт, са достатъчни собственици на 67% идеални части. Във всички останали случаи решенията се приемат с мнозинство, повече от 50%.
Сдружението прави силата
Органът, който следи за спазването на вътрешния ред в кооперацията ви е управителният съвет. Така например, ако някой от съседите ви нарушава правилата, например прекомерно замърсява общите части или ги завзема или ви притеснява с твърде силна музика, можете да поискате от управителния съвет да ви защити и да го санкционира. В правомощията на органа е да го лиши от правото на ползване на жилището му за срок до 3 години или да го глоби. За целта първо съседът трябва да бъде предупреден писмено и ако не преустанови действията си, може да бъде взето решение с гласуване на управителния съвет за изгонването му при наличие на достатъчно гласове. В закона има формулирани конкретни основания това да стане - ако той излага сградата на опасност от пожар например или системно нарушава правилника за вътрешния ред и не спира след писмено предупреждение. Решението се връчва на нарушителя и според смисъла на закона трябва да плати определена глоба или да се изнесе в определен от съвета срок. Ако не го направи, тогава управителят може да се обърне към полицията и да заведе дело срещу него, като разноските за цялата процедура се поемат от сдружението. Решение на общото събрание, което според вас ви нарушава правата, може да обжалвате пред районния съд в срок от 14 дни.
"Това не е новост в закона, всъщност този текст съществува още в първия Закон за собствеността", пояснява адвокат Стоил Сотиров от "Гражданско сдружение срещу корупцията и незаконното строителство". Прилагането на тази норма се оказва неприложимо за местните условия. "Освен закон трябва да има и орган, който да изпълнява задачите си. Тази норма никога не е прилагана на практика, въпреки че отдавна съществува и са правени опити", добавя Надежда Лазарова от същото сдружение.
Въпреки доброто желание има и други опасности, които се крият за вас като собственици, които влизат в сдружение за управление на етажната собственост. "В закона има неясноти около правния статут на юридическото лице, което се създава. Това може да създаде проблеми за собствениците, защото, ако например се назначи чистач, не е ясно как точно ще се осигурява той, и е възможно да съди сдружението ви за това, че не го е осигурявало", разяснява адвокат Сотиров. Това са разноски за всички собственици, учредили дружеството.
Жилище за домашни любимци
Оказва се, че всеобщият ужас отмина и домашните любимци - кучетата, няма да бъдат подложени на гонения. Като собственици сте длъжни да водите "Книга на собствениците", в която да вписвате имената си, наемателите и домашните си любимци. Няма нужда да искате разрешение от живущите в блока, а ви остава само да се грижите, както и преди, домашните любимци да не нарушават спокойствието и безопасността на съседите ви.
Диктатура по съседски
Дружеството е самостоятелна единица и поема задължения, с които ангажира всички съдружници. Възможно е по една или друга причина вие да не разберете за насрочен управителен съвет и да не отидете. Поради спадащия кворум е възможно да бъдат взети законни решения и без вашето присъствие, въпреки че се иска единодушие. "Съществува икономическа опасност за собствениците, ако например за кандидатстване по оперативна програма за санирането на сградата трябва да се предостави обезпечение на банката кредитор и с решение на общото събрание се заложат общите части", пояснява адвокат Светлана Цветкова. Така можете да бъдете задължени да прехвърлите собствеността си на сдружението.
Създаването на тези дружества се узаконява, за да може да се кандидатства по оперативни програми за финансиране на санирането на сградите или за кандидатстване към фондове. За момента и без да имате сдружение можете да кандидатствате по Националната програма за саниране. Кандидатстването става в съответната община и се одобрява от кмета. "Представител изследва какво има нужда да се направи, като за нас е важно също и градинките и тротоарите да се включат в дейностите по подобряването. Държавата поема част от разходите, другата част се поема от собствениците", пояснява зам.-министър Рогачев. По преценка според случая ви общината решава колко средства са нужни и с колко процента да участва в санирането и обновяването.
Друга възможност за кандидатстване за финансиране за саниране на сграда е Фондът "Енергийна ефективност", като там основните изисквания са стойността на проекта да е между 30 000 лева и 3 000 000 лева и вашето участие да е не по-малко от 10% при съвместно кредитиране от фонда и банка и 25% при самостоятелно кредитиране от фонда.
Но сдружението е необходимо да се учреди, за да може догодина, когато ще стартира оперативаната програма "Регионално развитие", да се кандидатства за финансиране по перо жилищна политика, като сумата ще се получава като кредит с облекчени условия. Сдружението е длъжно да създаде и поддържа фонд "Ремонт и обновяване", който се захранва с ваши вноски, такси, глоби и т.н., като предназначението му е да се издължава по този начин на кредиторите.
Василена Христова
