Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Правни характеристики на учредяването на право на строеж върху парцели
Рубрика: Законодателство Източник: Дневник Учредяването на право на строеж е формална сделка, която, за да бъде действителна, следва да се извърши във формата на нотариален акт, каквото е правилото относно всички сделки за учредяване на вещни права върху недвижими имоти. Изключение се въвежда при някои случаи на учредяване на право на строеж за прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, при които правото на строеж се учредява с писмен договор между страните с нотариална заверка на подписите.Правото на строеж е сложно право и включва в себе си правото на приемателя да построи недвижим имот в имот, който не е негова собственост, и в последствие да притежава, да ползва и да се разпорежда с така построения имот. При правото на строеж се прави изключение от правилото, че собственикът на земята е собственик и на всичко, което е трайно прикрепено към нея, като се въвежда разграничение между правото на собственост върху парцела и правото на собственост върху сградата.
Правото на строеж в поземлен имот се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране в предвидените от закона случаи, издадена от главния архитект на общината или района, като фактически обемът на правото на строеж е лимитиран от предвижданията на подробния устройствен план.
По принцип правото на строеж се учредява с договор между учредителя и приемателя на правото на строеж, но е възможно такова право да се учреди и със заповед на кмета на общината, в гореспоменатите случаи на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура и когато не е постигнато съгласие между собствениците на поземлените имоти и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно.
В практиката се е наложило учредяването на право на строеж по нотариален ред да се предхожда от предварителен договор за учредяване на право на строеж, като в преобладаващия брой случаи правото на строеж се учредява срещу обезщетение.
Както и при договора за покупко-продажба, предварителният договор за учредяване на право на строеж трябва да бъде сключен в писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Този договор също може да бъде обявен за окончателен по съдебен ред.
Основните параметри, които следва да бъдат договорени в предварителния договор за учредяване на право на строеж, са размерът на обезщетението и неговият вид – степен на завършеност на помещенията, качество и цена на използваните материали, тип на строителството и всичко, което в максимална степен индивидуализира обекта на обезщетението, срокове за извършване на промяна в подробния устройствен план за парцела, ако такава се налага, респективно за изготвяне и одобрение на подробен устройствен план за парцела, ако такъв не съществува към момента на сключване на предварителния договор, срокове за съгласуване и одобрение на инвестиционния проект, за получаване на разрешение за строеж, започване и завършване на строителството и получаване на разрешение за ползване на сградата, нужно е да бъдат предвидени и санкции при неизпълнение на задълженията на страните по договора.
Обичайната практика е конкретното разположение в сградата на имотите, предмет на обезщетението, да бъде определено след съгласуването и одобрението на инвестиционния проект.
Следващата стъпка е да се учреди правото на строеж във формата на нотариален акт, като реквизитите по сделката са идентични на тези при покупко-продажбата на парцели. В нотариалния акт се описват всички условия по сделката, както и конкретното разпределение между учредителя и приемателя на правото на строеж на имотите, с оглед на които ще бъде осъществено строителството.
Учреденото право на строеж от своя страна може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. След завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея, тъй като от този момент учреденото право на строеж се трансформира в право на собственост върху постройка, като в това право иманентно е включено и правото да се завърши строителството на сградата.
Учредителят на правото на строеж участва като страна в строителния процес в зависимост от това дали е запазил за себе си част от правото на строеж. В случай на запазване на част от правото на строеж, учредителят ще се конституира като възложител в строителния процес и ще участва като подписващ при всички договори, актове и протоколи по време на строителството.
Със завършване на строителството и получаване на разрешение за ползване на построената сграда взаимоотношенията между учредителя и приемателя на правото на строеж приключват освен в случай на негативно развитие на правоотношението.
Характерните особености на учредяването на право на строеж са следните - собственикът на сградата, която е построена, респективно на обекти в нея, може да се ползува от земята само доколкото това е необходимо за използуването на сградата според нейното предназначение, освен ако в нотариалния акт, с който му е отстъпено правото на строеж, е предвидено друго.
Собственикът на сградата, респективно на обекти в нея, може да прехвърли правото си на собственост само при съответно приложение разпоредбите на чл. 33 от Закона за собствеността.
Когато правото на собственост върху постройката е установено със срок, след изтичането на срока собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята. Правото на строеж не се погасява, ако сградата или част от нея погине, освен ако в нотариалния акт за учредяването е предвидено друго.
Правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години.
През последното десетилетие сме свидетели на изключителното разпространение на учредяването на право на строеж срещу обезщетение като форма на уреждане на взаимоотношенията между собствениците на парцели и инвеститорите в инвестиционните проекти. Допълнителен тласък на този процес дадоха множеството проекти, които се развиха върху терени, заети от стари постройки, както и благоприятният фактор на подобен род сделки от премахването на нуждата за "затваряне" на голяма сума пари в брой за покупка на терени от страна на инвеститорите.
Реалната пазарна ситуация към настоящия момент се характеризира със значително търсене на проекти, при които интересите на собствениците на терени се компенсират чрез обезщетение и концентрация на сделките за учредяване на право на строеж срещу обезщетение в центъра на столицата и южните и източните квартали. Размерите на процента обезщетение растат, като в някои случаи се достига до нереални и неприемливи за пазара стойности. Допълнителни затруднения създава и конституирането на учредителите на правото на строеж като страна в строителния процес, което изисква съгласуването на волите на множество субекти и спъва оперативността на дейностите.
Тенденциите на пазара се изразяват в бъдещото лимитиране на сделките по учредяване на право на строеж в случаите на развитие на по-крупни проекти и предпочитание на част от инвеститорите за закупуване на терените за строителство, най-вече свързано със засиленото навлизане на чуждестранни участници на пазара. Скептицизмът на инвеститорите към подобни сделки се засилва и от растящите искания на учредителите на правото на строеж за размера на обезщетенията, като в определен брой случаи тези искания се променят след сключването на предварителния договор за учредяване на правото на строеж, което от своя страна води до спорни моменти, нерядко завършващи в съдебната зала.
