Новини за недвижими имоти

Галерия

Принтирай новината

Пазарът на индустриални площи продължава да се развива бурно

 Сред основните причини за бурното развитие на пазара на индустриални площи е пандемията от коронавируса, която „тласна“ сегмента напред, а именно: по време и след пандемията силно се разви онлайн пазарът, а той има нужда от много на брой – не само големи, но и по-малки складови пространства споделя Симеон Митев, собственик на БГСКЛАД.

Необходимо е първо да „реставрираме“ съществуващите индустриални зони и след това да строим нови

Какво обаче е състоянието в сегмента? Кой има интерес да инвестира? Къде е най-удачно да се инвестира? Кой наема и кой отдава под наем складови и логистични площи? Всички тези въпроси бяха обсъдени от ТОП специалисти в бранша на четвъртата международна конференция за индустриални имоти, организирана от БГСКЛАД, която се проведе на 10 май в София.

„Преди да се пристъпи към развитието на нови индустриални зони, трябва да се анализира съществуващите такива. За последните 30 години икономиката на страната значително се промени. Голяма част от площите, които бяха заети с постиндустриални зони от края на комунистическия период до 90-те години на миналия век, промениха трайно функциите си, осигуриха огромен потенциал за развитие вътре в градовете, но останаха до голяма степен недооценени“, каза по време на откриването на конференцията главният архитект на София Здравко Здравков.

Той наблегна на факта, че голяма част от предприемачите са решили да инвестират в извън урбанизираните територии, в които няма изградена инфраструктура и това е посока, в която държавата „залита“ вместо да се загледа вътре в интериора на градовете. „Трябва да оценим това, което имаме. Развитието на градовете следва да бъде последователно и да спазва устойчивото развитие – първо да анализираме това, което един път вече е използвано в градовете и после да погледнем навън и да стартираме нови индустриални зони“, е мнението на главния архитект на София.

Арх. Здравков започна участниците в конференцията с реализираните през последните години инфраструктурни връзки около и в София, както и ги информира докъде е стигнало реализирането на бъдещите инфраструктурни проекти. Основният препъни камък са отчуждителните процедури, които траят дълго време. Вторият, не по-маловажен проблем, са финансовите средства – както за обезщетение собствениците на терени, попадащи във въпросните инфраструктурни прасета, така и за строителството им.

Един от ключовите инфраструктурни проекти, които пряко засягат логистичния бранш е продължението на ул. "Продан Таракчиев" от летището към Софийския околовръстен път в района на летище „София“. Проблемът тя да не се реализира е новият концесионер на летище „София“, който не желае да се раздели с 10 паркоместа. „Проведохме множество срещи с тях, за да ги убедим, че тази транспортна връзка е по-важна от 10 места за паркиране и ще позволи на хората от магистралите "Тракия" и "Хемус" да могат безпрепятствено да стигат в зоната на летището, без да влизат в града. Подобна връзка ще е катализатор на множество инвестиционни процеси в цялата зона, разположена около ул. "Продан Таракчиев"“, каза арх. Здравков.

Въпреки несъгласието на концесионера, процедурата ще продължи и през тази година ще бъде издаден акт за одобряване на това трасе и през следващите години да се осигурят средства за придобиване и последващо отчуждаване на съответните имоти

Друг интерес инфраструктурен проект за логистичния бранш е бъдещата индустриална зона в Доброславци. Тя трябва да бъде обезпечена с железопътна и довеждаща инфраструктура. „Нашата задача е да обезпечим трасето с подробен устройствен план. В тази връзка предстоят разговори с Национална компания "Железопътна инфраструктура" за трасето, което ще търпи известни корекции“, уточни главният архитект на София.

Съседите – конкуренти или партньори в сегмента на логистичните и индустриални площи

 Развитието на индустриалните и логистични зони е немислимо без да разглеждаме сегмента в международен план. Колкото и зони да изградим у нас, ако пазарът им съседните на нас държави, тези в Централна и Източна Европа и тези в Западна Европа не се развиват, то и у нас няма да има напредък. Каква е картината към днешна дата?

Отговорът на този въпрос с една дума е поскъпване. Пандемията, причинена от корона вируса, предизвика прекъсване на доставките, които и до ден днешен – близо година след утихването на пандемията, не могат да бъдат възстановени, доведе до въпросното поскъпване. Инфлацията също оказа влияние върху цените. А и войната в Украйна още дълго време ще дава негативно отражение върху световната икономика, включително и логистиката.

Всички участници в конференцията са оптимисти, че пазарът на логистични площи в региона ще продължи да се разраства. От географска гл.т. Балканите са „входът“ на Азия към Европа и регионът спокойно може да се превърне в европейски хъб.

„В момента цените са високи, честно казано. Скочиха много сериозно. Материалите поскъпнаха сериозни, но и търсенето не е намаляло. Виждаме интереса от инвеститорите, но те искат да видят какво ще се случи през следващите месеци. Търсенето на определени имоти е много високо. То е насочено предимно към такива с високо качество, конкретна спецификация. Логистичните центрове много се търсят. Нуждата от такива е много сериозна“, казва Александрос Мавидис, управляващ директор в „Mavvidis + Partners“, Гърция.

Конкуренцията в сегмента в Гърция расте. Налице са много чуждестранни инвеститори на пазара в южната ни съседка, тъй като за тях той е много интересен. Строителството е на цени около 550 EUR/кв.м.

„Строителните материали значително поскъпнаха. Наложиха се по-стриктни регламенти в законодателството, особено в противопожарната сфера. Пазарът е силно сегментиран“, допълни гръцкият специалист.

Що се отнася до наемните нива на индустриални имоти, но средната цена при клас „А“ е 4.5 EUR/кв.м, а при клас „Б“ – 4 EUR/кв.м. „Очакваме следващите месеци цените да растат, но с по-нормално темпо. В резултат на кризата цените в Гърция рязко скочиха. Сега пазарът постепенно се нормализира. Цената на парите също се повиши. Трябва да се правят множество изчисления, за да се види как ще реагира пазарът. След 2 седмици ни очакват и избори, което също поражда известна несигурност. Търсенето ще расте. Има недостиг на търговски и логистични площи, което означава, че ще растат и цените, защото през втората половина на текущата година очакваме гръцкия пазар да се отвори и за други инвеститори, които все още не са влезли на него. Това означава повече клиенти, респективно повишаване на цени“, казва Мавидис.

На конференцията беше представен и опитът на „Свободна зона Пирот“. Зоната отчита значителен напредък от 2022 г. Купени са нови 1000 кв.м складови помещения, както и по-малък специализиран склад с капацитет за съхраняване до 100 тона химикали.

„Внимателно подхождаме към плановете си за разрастване на складовите помещения. Планираме да изградим още един с площ от 2000 кв.м. В по-малките градове като Пирот например, търсенето сред фирмите е най-вече свързано с обезпечаване на складове в случай на нарушение на веригите на доставки. На площ от 140 хектара, към момента са разположени 19 производствени фирми. Имаме и микрокомпании. Около 7000 са служителите във всичките тези фирми, чийто оборот е 880 млн. EUR, а 460 млн. EUR е износът“, казва Владан Стоянович Project Associate at Free Zone Pirot JSC.

Наемната цена на складове клас „Б“ е 3 EUR/кв.м, а на химическите складове е 7.5 EUR/кв.м. Към днешна дата над 1 млн. кв.м складови помещения се намират около Белград и в предградията на сръбската столица. В зависимост от местоположението цените варират между 3 и 6 EUR/кв.м.

Силно поскъпване. Така накратко може да бъде описан пазарът на логистични площи в Полша. През последната година увеличението е между 20% и 30%. „Подобна е ситуацията в цяла Европа. Това се дължи на значителното поскъпване на строителните материали. В момента се наблюдава леко понижение, на цените, но те остават на стабилно високи нива“, казва Грегор Чмиелак, от AXI IMMO.

Очакванията са през идните месеци на полския логистичен пазар да се развият т.нар. опортюнистични придобивания, т.е. строителство по поръчка. Причината да се стига до този момент е, че е налице голяма разлика в окачванията между купувачи и продавачи. На полския пазар, подобно на други европейски пазари, не се очаква голям обем транзакции в близките месеци. „Според наши изчисления в края на първото тримесечие на текущата година общият инвестиционен обем е 650 млн. EUR, от които 190 млн. EUR в промишления сектор. Очакваме възстановяване на пазар в края на тази и началото на следващата година“, заключи Чмиелак.

„За мен най-важният въпрос е какво се случва със стойността на капитала и накъде ни води инфлацията. Отговорите на тези въпроси ще ни покаже накъде ще върви пазарът по отношение на ръст и развитие, тъй като на зрели пазари като Германия Нидерландия, Белгия виждаме, че има сериозен натиск, тъй като цената на новия капитал е по-висока от приходите, които ще получиш от наемите. Повечето от строителите се опитват да си отговарят на въпроса дали да продължат да строят или не. Компании, които са отпускали евтини пари в последно време, са застрашени от банкрут, но да не бъдем толкова драматични, защото където има риск и проблем има и възможности“, казва Владимир Гюрджиев, Директор Логистични и индустриални активи, „Lion’s Head Investments“.

В България за момента банковата система успява да държи маржовете и лихвените проценти ниски. Има малка разлика между цената на парите и печалбата от проектите.

Други тенденции в България и Румъния са свързани с размера на наемите за складовите помещения – растат и компенсират инфлацията. „Нивата на наемите нараснаха през последните месеци, което означава, че компенсират до известна степен ръста на цените на самото строителство. Така например, в София за луксозните обекти рентата е някъде около 5.5 EUR/кв.м“, допълва Гюрджиев.

Според него регионът, в който се намираме е в положителната полоса, но трябва да се внимава, защото сме сериозно обвързани с по-големите и по-зрели пазар. Трябва да следим ЕЦБ, централните банки в Европа, тъй като политиката им дава отражение върху политиката у нас и съседните на България държави.

Румънският пазар е далеч по-голям от българския. Там калибърът на инвеститорите е значително по-различен от този, който се насочва и установява в България. Именно високият интерес към северната ни съседка и по-големите мащаби са факторите, поради които се очаква покачване на цените на логистични имоти. „очакваме повишение до 7.1 EUR/кв.м. Сравнявайки се обаче с Полша, то ние вървим след нея. Очакванията са ни за повишение от около 30%, което ще е резултат от редица фактори. За сравнение, преди година поскъпването беше в рамките на 1% до 3%“, казва Валентин Ахим, старши консултант в румънския офис на консултантската компания JLL.

Средните наемни нива в Румъния на логистични площи е 8.2 EUR/кв.м. От началото на текущата се наблюдава лек спад и нормализиране на цените. Що се отнася до продажбените цени, то те са в рамките на 500-550 EUR/кв.м. „В центъра на Букурещ имаме помещения, които са много стари. Големината им от порядъка от 200 кв.м до 2000 кв.м. Големите се разделят на по-малки, за да могат по-лесно да се отдадат под наем. Цените са с близо 30% по-нагоре“, уточнява Ахим и е на мнение, че в Румъния има голям потенциал за реализиране на индустриални проекти. „Може да привличаме инвестиции за местни центрове или хъбове. Това би стимулирало и компании, които все още не са стъпили на нашия пазар“, уточнява експертът.

Важна част от инвестицията в складова и логистична площ е охраняването й

Покупката или наемането на складова площ е тясно свързано с осигуряване сигурността на обекта. Това е ключов момент при наемането на подобно помещение, тъй като става дума за складирането и съхранението на скъпо струващи стоки.

„Активите, които съхраняват клиентите ви във вашите складове, са изключително ценни за тях и ако се случи нещо то това ще навреди на техния бизнес и ритъм на доставки, както и на репутацията на вашето съоръжение“, припомня Васка Пенкова, управител на „АС Скорпио“ ООД.

Това, което всеки собственик или наемател на складова площ е необходимо да направи, е да създаде звено за сигурност или да се довери на фирма от професионалисти, които могат да осигурят нужната качествена охрана на обекта.

Кои са най-големите предизвикателства при охраната на складови площи? „Един от големите проблеми е размерът на имотите. Обикновено складовите площи са доста големи и не могат да се обхождат или оглеждат непрекъснато. Затова е много важно да прецените от какви технически средства имате нужда. Подборът на партньор в този смисъл трябва да се съобразява с оценката на риска, с криминогенната ситуацията в регион, където е разположен склада. Ако не излъчите пред обществото сигнал, че всички нежелани гости няма какво да правят при вас, буквално ще ги поканите да си вземат каквото им харесва и каквото могат бързо да реализират на пазара“, допълва Пенкова.

Особено в сегашната ситуация, а именно наличие на висока инфлация, е, че дори маловажни стоки са важни за някои тип хора и са ниша за правене на бизнес.

„Друг рисков фактор са служители, доставчици. Трябва да имате много сериозна система върху достъпа на тези хора, кого оторизирате да работи на ваша територия, да проучвате вашите служители. Даден човек може да не е крадец по природа, но изпаднал в нужда, ще вземе днес едно кашонче, или ще даде информация на хора с по-голям афинитет към адреналина, и ще създаде условия, чрез които дадени неканени лица да влязат“, допълва Пенкова.

Много важно е осветлението. „Тъмните места, недостатъчно и некачествено осветление, създават много възможности крадците да се прикриват. Решението тук може да бъде смарт осветление“, пояснява специалистът.

Друга слабост са многото на брой входове. Точките на влизане – официални и неофициални, трябва да са добре обезопасени. Необходимо е да се проверява дали заключващите устройства са в изправност. „Дадена врата може да изглежда затворена с катинари, а всъщност да не е“, казва Пенкова.

Входовете трябва да имат камери, които в реално време да следят влизащи и излизащи наличности, хората.

„Друг рисков фактор, който много от мениджърите не отчитат, е недостатъчно честия контрол на инвентара на стоките. Дали поради това, че нямат софутер на проследяване или поради недостиг на физически сили, инвентаризация се прави примерно един или два пъти годишно. През останалото време спокойно може да се извърши кражба и отвоняване на стока“, уточнява Пенкова.

Важно е складът да е подреден. В един разхвърлян склад хаосът прикрива много лесно кражби. Може да служи и като място за подготвяне на стока ,която да се изнесе.

Инвеститорите с ново предизвикателство пред архитектите

Все повече инвеститори в складови и логистични площи изискват от архитектите сградите, които строят да не приличат грубо казано на хамбари. „Изискванията на клиентите ни се повишиха. Може би резултат на това, че като яло изискванията на хората се повишиха и те искат да гледат по-красиви сгради. Затова днес всички проектирани от нас промишлени, логистични и складови сгради, се открояват на фона на останалите“, каза по време на своята презентация на Четвъртата международна конференция за индустриални имоти Сергей Мирдза, Основател проектантско бюро, „LH47 ARCH“ от Молдова.

Според него най-големия проблем е логистиката. Хората искат да не пътуват по 30 и 40 км, а да са близо до града, а сградата трябва да изглежда интересна, а цената ако може да не е много висока“, допълва Мирдза.

Другата особеност на молдовския пазар на индустриални имоти е страхът да се реализират крупни инвестиции. „Затова строим голям склад и отдаваме вътре по-малки площи. Това е т.нар. лека индустрия – наемат се различен тип модули. Днес инвеститорите са готови да строят по 20 000 кв.м или 30 000 кв.м, но да се отдават по-малки площи или въпросните площи да се изграждат поетапно“, уточнява архитектът.

Цената е това, което вълнува най-много инвеститорите

Изборът на локация е от особено значение при избора на място, където да се построи складова площ. Инвеститорите обаче поставят на първо място цената. Първо се гледа какво и къде се предлага за сумата, която инвеститора е готов да даде. „Това са предимно земеделски имоти извън урбанизираните територии с възможност да се урегулират. Цената на въпросните земи е доста ниска. Също така инвеститорите предпочитат да тръгват „от нулата“, т.е. те да сами да си изградят инфраструктурата, а не да има такава налична. Причината е, че ако се наложи префасониране, то или ще е много скъпо, или няма да е възможно“, обяснява Веселин Монов, председател на Комисията по професионална етика на КИГ, заместник-управител на „ГЕОКАД-93“.

София е най-атрактивния и най-голям за момента пазар на парцели за изгарждане на подобен тип имоти. „В т.нар. частен ЗУТ, с който разполага София, са регламентирани всички зони за развитието. Първото, което трябва да се гледа инвеститора, е зоната и дали тя отговаря на изискванията му. Дали теренът ще има производство, дали то ще е чисто. Дали търси терен за чисто логистична база само. Второто е наличието на транспортен достъп. Тук на конференцията главният архитект на столицата арх. Здравков разказа обстойно перспективите за развитието на София. Въпросът е, че това са мащабни проекти, чиято реализация зависи от много фактори, които са извън силите на огромна част на потенциалните клиенти“, казва Монов.

Друг съществен фактор е подземната инфраструктура. „За съжаление, в закона няма все още енергийните независими източници, които масово навлизат и са бъдещето по отношение захранването на бъдещи обекти. Няма как да си захранваш обекта с фотоволтаици и да избягаш от електро експлоатационно дружество“, пояснява Монов.

Много важно е преди да се тръгне към покупка на парцел, да се видят изходните данни за София от „Софийска вода“ и „Еврохолд“, за да се види какво е захранването и дали сумата, която трябва да се отдели се осмисля по-нататъшния труд.

Последният етап, след като всички тези са преминати, е намирането на архитект, който да направи проекта и строител, който да го реализира.

Еврозоната ще направили по-лек пътя на инвеститорите в сегмента на складови площи?

„Въпросът има изключително много аспекти. По принцип смятам, че това е правилния път и влизането ни в еврозоната трябва задължително да се случи. Ние сме почти в нея, тъй като сме над 20 години във валутен борд. От гл.т. на реал естейт бизнеса и от инвестиционна гл.т. ще има няколко последствия, които могат да се приемат и „положително“ и „негативно“, коментира Владимир Гюрджиев, директор Логистични и индустриални активи, „Lion’s Head Investments“

Положително е, че ще влезем в един механизъм на гарантирани нива на лихви и може да го използваме от достъп до капитал. От друга страна, средата ще е доста по-различна от това, в което сме в момента, защото сега сме в мини оазис.

„Когато влезем в еврозоната ще станем част от по-голямо семейство и ще имаме по-голяма стабилност и от една рискова група ще отидем в друга“, допълва Гюрджиев.

Сравнявайки България и Румъния, за инвеститорите разликата не е толкова в транспортно отношение, колкото от гл.т. набирането на кадри. „Румъния, за разлика от нас, предприема ефективни стъпки за борба със сатурацията. В Румъния като се отиде на строителна площадка, 50% от хората там не са румънци. Те са от Индия, Бангладеш и Виетнам. Румънците работят в други сфери с по-висока добавена стойност. Клиентите, с които всички работим като инвеститори и наемодатели, получават обратна връзка, че в България има магистрали, добра свързаност, валутен борд, но няма кой да работи. Това има значение за производствата, а логистиката е производна функция на производствата. Това всичко го повтаряме с години и като че ли частният сектор го е разбрал като проблематика и прави каквото зависи от него. Но без съдействието на държавата, няма как да се случат нещата“, заключава Гюрджиев.

Успя ли пазарът да компенсира хаоса около пандемията и военните действия в Украйна от гл.т. на индустриалните и логистични имоти

„2022 г. я приключихме с изключително нисък процент свободни индустриални площи – около 4%. В същото време търсенето остава високо. София остава в центъра на това търсене със своите 4 магистрали. Пловдив също е атрактивна като се очертава като локация за производство. Компаниите, които търсят да изместят своето производство, се насочват към по-малките градове. Те са атрактивни с наличието на повече свободни площи и по-евтина работна ръка“, казва Никола Белчев, „Логистика и индустриални имоти“ „Колиърс Интернешънъл“.

„Ако през последните години делът на свободните площи е бил около 3-4%, то към момента той е между 1.5-2%. Делът на пазара на модерните складови площи в София е 1,5 млн. кв.м, а делът свободни площи като обем не е повече от 30 000 кв.м. Той е фокусиран в 3-4 по-големи сгради, и останалото е в няколко по-малки. Всяко едно търсене в момента за имот с площ над 10 000 кв.м, няма къде да се насочи в столицата“, казва Димитър Христов, Старши консултант Логистика и индустриални имоти, „CBRE“.

Днес проектите на „Си Ти Пи“ промениха цялостно пазара и в момента може да отговорим на търсения на и над 30 000 кв.м. „Очаква се равновесието в сегмента да се постигне в края на тази и началото на следващата година“, прогнозира Христов.

Що се отнася до цените, то те се завишиха значително не само поради свободни площи, но и поради завишените разходи за строителство и инфлацията. В момента наемите за модерни клас „А“ складове достига до 5.5 EUR/кв.м плюс такса обслужване (бел. ред. 0.75 евроцента на кв.м.).

„Повишавайки цените в София, се наблюдава такова и на останалите пазари от ЦИЕ, с които се конкурираме. Такъв пример е Полша. В Прага от 6 EUR/кв.м, достигнаха 7.9 EUR/кв.м, което е рекордно повишение, но да кажем, че това е частен случай. Румъния, които са ни основен конкурент, цените се последното тримесечие се повишиха от 4.10 EUR/кв.м на 4.25 EUR/кв.м. Така те все още са едни от най-големите ни конкуренти по отношение на цена. В Белград се повишиха от 4.25 EUR/кв.м на 4.75 EUR/кв.м. Така, че ценово сме доста добре позициониране“, коментира Христов.