Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Няма такъв имот. Сделките с паркоместа ще станат напълно законни само с нормативни промени.
Рубрика: Законодателство Източник: Капитал Това място не е вещЗа рисковете при подобна покупка е показателен фактът, че банките у нас не отпускат ипотечни заеми за паркоместа. Причината е, че всъщност няма какво да ипотекират, тъй като според закона за собствеността недвижими вещи са паркингите, но не и местата в тях.
"Това налага при покупката на паркомясто в нотариалния акт да се вписва собствеността върху идеални части от паркинга, а ползването на конкретното място се урежда с договор между съсобствениците", обясни председателят на Нотариалната камара Димитър Танев.
Строителната практика обаче познава и друг вариант – продажбата на паркоместа като реални имоти. При проектирането те са очертани като самостоятелни обекти със съответните граници, квадратура, съседни имоти и процент общи части от подземния гараж, а впоследствие са вписани така и в нотариалните актове. Въпреки че според много юристи такива сделки са нищожни, те и сега минават през нотариус и се вписват безпроблемно в имотния регистър.
Препятствията идват след това. Например когато собствениците решат да препродадат местата за паркиране. Диана Антонова от агенция "Явлена" вече се е сблъсквала със случаи, в които некоректното описване на паркоместата в нотариалните актове е довело до разваляне на сделки. "Наскоро имахме продажба на апартамент с две паркоместа в Студентски град. Адвокатът на купувача обаче заяви, че тези места не са собственост на продавача, а все още на първоначалния инвеститор в сградата. Причината беше, че бяха описани като реални паркоместа, а не като идеални части от гаража и според юриста в тази част сделката беше нищожна", обясни тя.
Проблем обаче има, дори в нотариалния акт коректно да е вписана идеална част от подземния гараж със съответното право на ползване. Голямото "но" е, че това право е пожизнено и не може да се прехвърля при промяна на собствеността – поредният риск при подобна сделка.
Преглед на имотните сайтове показва и друг абсурд – оферти за самостоятелна продажба на места за паркиране. Според юристи подобна покупка е невъзможна в сграда, където не притежаваш жилище, защото на практика означава да платиш само за идеални части. При това сума, която тръгва от 5-6 хил. евро до над 15 000 евро в централната част на София. "За подобна сделка няма законово основание. Не знам кой нотариус би я изповядал", коментира юрисконсултът на "Адрес недвижими имоти" Руслан Мавров.
Не всички обаче виждат проблем в сделките с паркоместа. Бившият зам.-министър на регионалното развитие в правителствата на НДСВ и тройната коалиция Савин Ковачев е сред юристите, които смятат, че колегите им се престарават. "По сегашните закони, ако имаш паркинг с 20 места, не можеш да продадеш едно от тях, защото не е самостоятелен обект. Ако обаче очертаеш границите му с телена ограда – можеш", описва ситуацията той. Според Ковачев разковничето е в наредба към закона за кадастъра, в която не е добре описано какво е самостоятелен кадастрален обект. Много юристи обаче виждат проблем и в приетия по негово време Закон за устройство на територията, защото там също липсва точна формулировка какво е паркомясто.
Закон, паркиран в миналото
Случаят с местата за паркиране е поредният, в който практиката изпреварва законодателството. Паркоместата навлязоха масово в строителството със Закона за устройство на територията, в който бе заложено изискване за минимален брой места за автомобили в различните видове сгради (виж таблицата и карето). Причината е, че в сравнение с гаражните клетки те пестят площ, а в подземните паркинги тя е силно ограничена.
Според Диана Антонова от "Явлена" още при писането на закона е трябвало да се изясни статутът на паркоместата. "В текстовете обаче личи превесът на архитекти и строители и в резултат не бяха изчистени връзките между Закона за устройство на територията и този за собствеността, включително и по отношение на паркоместата", посочи тя. Нотариус Димитър Танев бе още по-цветист, определяйки паркоместата като "налъм с каишка, на който му липсва дървената част".
Обнадеждаващо все пак е, че случаят с местата за паркиране е сред малкото, при които всички на пазара на имоти гледат в една посока – нужен е законов регламент. Нотариалната и строителната камара още преди месеци са внесли в министерството на регионалното развитие текстове, които да залегнат в новия Закон за устройство на територията. Тяхното предложение е паркоместата да бъдат признати за самостоятелни недвижими вещи според Закона за собствеността, както и за обекти по Закона за устройство на територията. Смисълът на тези поправки е, че така с двете бели ивици и квадратните метри между тях ще може да се търгува, както и да бъдат вписвани като самостоятелни обекти в имотния регистър.
Това обаче ще важи само за паркоместата в сградите. Очертаните на асфалта не могат да получат подобен статут и предложението на нотариусите е за тях да се въведе т.нар. личен сервитут. Димитър Танев го определи като ограничено вещно право, което може да се продава, ипотекира, наследява и т.н. То обаче не означава собственост върху недвижимия имот.
Ще се случи ли някога
Засега от министерството на регионалното развитие не дават отговор дали предложенията на нотариусите ще бъдат взети предвид при подготовката на новия Закон за устройство на територията. Това все пак е твърде вероятно, като се има предвид единодушието, с което пазарът подкрепя промените.
Остават два проблема – дългото време, необходимо за подготовката на изцяло нов закон, и малката вероятност новият режим да обхване вече съществуващите паркоместа. Въпреки че предложението на нотариалната камара е именно такова, юристи от правната комисия в парламента са на мнение, че законови промени с обратно действие крият риск от правен хаос. Макар че какъвто и да е той, надали ще е по-голям от сегашния. А когато става въпрос за имоти и пари, добре е правилата да са ясни.
От панелките до наши дни
Макар и масово да замениха гаражните клетки в новите сгради, в жилищното строителство паркоместа се планират още от времето на панелния социализъм. В жилищните комплекси обаче те се очертаваха върху общински терени, не подлежаха на продажба и правният им статус не безпокоеше никого. Проблемите започнаха с появата на частната инициатива. Законът задължи предприемачите да подсигурят новото строителство с места за паркиране. Те от своя страна започнаха да ги продават, макар и законово сделките да не бяха съвсем издържани.
Самите предприемачи обясняват замяната на масовите допреди години гаражни клетки с паркоместа с икономията на площи. А тя е от съществено значение, тъй като за паркиране обикновено е определена най-скъпата за изграждане част на сградата – подземната.
"Това строителство действително е скъпо. Ползва се само стоманобетон и често се налага допълнително укрепване, например към улици и съседни сгради", обясни собственикът на строителна фирма "Делар" Аспарух Делев. При това положение паркоместата са добра алтернатива за предприемачите, тъй като заемат 20% по-малко площ в сравнение с гаражните клетки. Причината е, че минималната допустима ширина на едно очертано с боя паркомясто е 2.5 метра, докато при гаражните клетки тя започва от 3-3.2 метра. Така вместо 5 гаража може да се разположат 6 места за паркиране. Пак по обяснения на предприемачи, за да са коректни при продажбата на тези площи, подземните гаражи още в началото се изключват от общите части на сградата и не натоварват цените на жилищата. Така купувачите на паркоместа придобиват идеални части само от подземния паркинг на сградата.
