Новини за недвижими имоти

Наемане на специално построени имоти

Рискът е прекалено висок за инвеститорска среда, а потенциалът за печалба е предимно от нарастване в стойността на имота, от колкото от парични потоци (наеми).

Липсата на стабилна инвестиционна среда се отразява най-вече на търсенето на недвижими имоти със специално предназначение (складове, логистични центрове и производствени халета).

Строителите изграждат предимно стандартни имоти - жилищни или административни сгради, тъй като рискът при последващата продажба е по-нисък. Търсенето на сгради със специално ползване остава пренебрегнато, като наличните имоти от този вид са построени предимно за собствено използване, отколкото спекулативно (с инвестиционна цел).

Фирми, които търсят да наемат имот със специално предназначение, често прекарват месеци на пазара в търсене на несъществуващ имот и в крайна сметка избират имот, с който правят компромиси спрямо изискванията си и плащат висок наем заради ограниченото предлагане. Предлаганата от посредници услуга "Наемане на специално построен имот" (НСПИ) е опит да се преодолее разликата между търсенето и предлагането на пазара.

Една от характеристиките на пазара на недвижими имоти е, че няма централизирана информационна система, с която търсенето да среща по-бързо и ефективно предлагането. Дори на пазари като Ню Йорк или Ванкувър, където имотите се листват на електронна борса, както ценните книжа на пода на всяка фондова борса, най-качествените и търсени имоти не се предлагат на тази обща информационна борса. Пазарът на недвижими имоти е пазар на разпръснатото знание, въпреки че продуктите на пазара са недвижими. Услугата НСПИ се предлага от посредник не само заради проблема със синтезиране на знанието - ролята на посредника-консултант е да създаде инвестиционния продукт на най-ниска цена за ползвателя на имота (наемателя).

При НСПИ консултантът организира цялостния процес на изграждане на специфичния имот специално за клиента, съчетавайки интересите на наемателя и инвеститора. Фирмата, която има специфично търсене, избира местоположението на имота. След това посредникът организира търг за инвеститор, като целта най-често е да се постигне най-ниска наемна цена. Инвеститорите, които кандидатстват за финансирането и изграждането на имота, преценяват репутацията на бъдещия наемател, прогнозират предстоящите разходи и подават оферта с наемна цена. След излъчването на победител от конкурса инвеститорът построява желания имот, а наемателя сключва предварително договор за наемането му.

Интересът на инвеститора е защитен като предварително в условията за търга се определя колко години ще бъде наемният период (бъдещият договор за наем е най-често непрекъсваем със срок до 10 години) и дали ще има опция за закупуване, според която наемателят може да закупи имота (често на предварително фиксирана цена). С предварителен договор за наем инвеститорът може лесно да кандидатства за финансиране в търговска банка.

Резултатът е, че на наемателя се предлага имот точно според изискванията му, а на инвеститора - инвестиционен продукт. По този начин фирми, които не са намирали имота, който са търсили да наемат не трябва да се пренасочват към строене на желания имот (т.е. да поемат риска на строителя). Наемателят не губи фокус от основната си бизнес линия и не се превръща в строител или финансираща институция (наемните плащания са предварително фиксирани и лесни за прогнозиране).

Недвижимите имоти са пространствена стока (spatial commodity), т.е. цената и развитието им зависят пряко от това, което се случва около тях. Последното обяснява защо има внезапно застрояване на определени райони (например околовръстния път в София или новият бул. "Тодор Александров"). С услугата НСПИ търсенето на пазара на недвижими имоти може да развива и наемателят да избира местоположението на имотите си. Често строителите, които изграждат имоти с инвестиционна цел (отдаване под наем), нямат знанието на фирмите, които ще обитават построените помещения.

Те следват "пространственото" развитие на имотите и построяват имоти в желани райони, които обаче често не са съобразени с търсенето. Всяка фирма има свои приоритети и с НСПИ наемателят буквално избира къде да постави имота, който иска спрямо факторите, които трудно се променят (инфраструктура, транспортни връзки, близост до определени обекти и др.)

Засега НСПИ се предлага в България само от Colliers International, като услугата се доказва като много успешна сред чужди компании, които търсят да наемат имоти, които не съществуват на пазара. С тази услуга посредникът de facto е инициатор на инвестиционния продукт, съчетаващ търсенето и предлагането на имоти.