Новини за недвижими имоти
Мнозинството наематели на складове искат намаляване на наемите
Рубрика: Актуално Източник: Investor.bgПандемията от коронавирус е свила с почти 90% пазара на индустриални имоти у нас през март и април, огледите на складове и на индустриални площи почти са спрели, а запитванията от страна на клиентите са намалели значително, сочат данни на платформата БГСклад.
През май обаче пазарът се е раздвижил и са започнали огледи на обекти, имало е и договорени сделки за наем на площи, но 90% от тях са били отложени във времето, съобщи Симеон Митев, собственик на БГСклад, по време на онлайн конференция, посветена на отражението на коронавирусната криза върху пазара на индустриални имоти у нас. През трите месеца между март и май са се сключвали сделки само от клиенти с крайно належащи нужди за складове с площ между 50 и 250 кв. м, допълни Митев.
„Преди две години се търсеха складове с локация в центъра към периферията, а сега се наблюдава обратната тенденция, търсят се складови площи близо до жилищни и централни части, за тази тенденция спомага и по-бързото обслужване на куриерските фирми“, посочи Митев и допълни, че това ще доведе до търсене и строителство на многоетажни складове, което според него ще бъде бъдещето на развитието на пазара на складови площи.
Според Атанас Ласков, представител на БГСклад в Пловдив, пазарът на индустриални имоти е щял да се охлади и без COVID-19, но не може да се срути напълно, защото имотите са най-сигурната инвестиция. Той съветва клиентите си да не правят неразумни или рискови ходове, ако не се налага. И допълва, че трябва да внимават как управляват капитала си, защото в извънредни ситуации се появяват много имотни мародери, които очакват да изкупят почти на безценица атрактивни активи.
Вижте още: Строителството през април запазва нивата си от март
Кризисната ситуация е нанесла сериозни щети върху сезонния ритейл и ХоРеКа (хотели, ресторанти, кафетерии) сектора във Варна, съобщава Тони Танев. „Въпреки поетапното отпадане на ограниченията за работа бизнесите, свързани с обществено хранене и хотелиерска логистика, продължават да търпят загуби и да намаляват дейностите си. Това се отразява на заетостта както на търговските обекти, така и на площите за преработка и складиране“, посочи Танев.
Той очаква част от освободените обекти постепенно да се заемат от утвърждаващи се интернет търговци. „Наблюдаваме опити за предоговаряне на текущи наемни условия и проучване на възможности за препозициониране от страна на локални и регионални търговци. В обема на логистичните площи засега няма индикации за намалена заетост, а очакванията са професионалните складови оператори да увеличат плавно пазарния си дял, поемайки обслужването на все повече интернет търговци“, съобщи Танев. Производствата и тежката индустрия във Варна продължават работата си въпреки намалелия обем поръчки, като не се очаква сериозен ръст на освободени площи с отпаднала необходимост.
Намаляване на активността на клиентите в Бургас констатира Валентин Косев, представител на БГСклад в града. Голям проблем по Черноморието е и възможността туристическият сезон да се провали, което е фактор за търсенето на промишлени имоти и складове.
Според Юри Дудев, представител на БГСКлад в Русе, пазарът на индустриални имоти в дунавския град е на пауза, но не е замразен. Той смята, че е възможно да се стигне до спад на цените на имотите, за да може пазарът да се раздвижи. В Русе търсенето на индустриални имоти се е свило с над 80%, а огледите на складови и индустриални площи са почти спрени. Работата в повечето производствени и складови обекти е намалена в резултат на въведеното извънредно положение и вече има наематели, които преговарят за понижаване на цените. Ако не се споразумеят със собствениците, освобождават складовите и производствените площи, съобщи Дудев.
В Плевен секторът на недвижимите имоти е бил засегнат от извънредната ситуация, казва Ангел Иванов. „В тези условия бизнесът трябва да е гъвкав и да оцелява. Който има резерви, може да издържи донякъде, но рязкото спиране на някои браншове и на голяма част от икономиката ще ни принуди да не работим или да го правим на ниски обороти“, заяви Иванов.
Вижте още: Каква е ситуацията на пазара на имоти във Варна и областта?
За разлика от другите големи градове у нас пазарът на индустриални имоти във Велико Търново не е претърпял големи промени вследствие на коронавирусната криза, констатира Любомир Филипов, представител на БГСклад в града. „Липсата на проекти ограничава търсенето на индустриални площи. С настъпването на пандемията строителството на вече започнати проекти се отложи за неопределен период, въпреки това някои от местните предприятия и компании предприеха ходове за реорганизация на бизнеса и това ще доведе до разширяване на складовите и промишлените площи“, прогнозира Филипов.
Според Стоян Фингаров в Пазарджик, неизвестността кара бизнеса да заеме изчаквателни позиции и да не предприема нови инициативи за разширяване на материалната, производствената и складовата база, докато не се очертаят по-ясни перспективи за развитието. Това влияе на активността на клиентите в сектора. Акумулираните запитванията през последните три месеца са в пъти по-малко спрямо 2019 и началото на 2020 г.
„90% от активността е от клиенти, развиващи бизнеса с хранителни стоки, като интересът им е насочен предимно към наемане, а не покупка. Собствениците на имоти сякаш не проумяват, че ситуацията на пазара е коренно различна през последните месеци и продължават да държат офертите си цени на същите нива. Малко са тези, които проявяват разбиране, гъвкавост и мотивация да отдадат имота си на по-ниска цена. Предлагането се увеличава предимно на малки площи от 100 до 400 кв. м за сметка на намаляването на търсенето предимно на площи със същата квадратура“, констатира Фингаров. В същото време се появяват клиенти с кешова наличност, които търсят да закупят имоти, но предлаганите цени рязко контрастират на исканите от продавачите.
„Следейки офертите от частните съдебни изпълнители, се забелязва тенденция за увеличаване на имотите, излизащи на публична продан, но и по този начин трудно се сключват сделки и интересът все още не е голям от страна на потенциалните купувачи“, заяви Фингаров. Той очаква в бъдеще предвид ограниченото кредитиране от финансовите институции и свиването на оборотите от производствените фирми и на тези, които се занимават с търговски услуги, броят на сделките да намалее и да остане за известно време на ниски нива.
Вижте още: Сегментът на многофамилните жилища ще излезе от кризата като един от най-силните класове активи
Пазарът в шуменския регион отчита застой през трите месеца на пандемията, съобщава Катя Белчева. Според нея е трудно е да се прогнозира дали и кога ще се раздвижи търсенето. „Налагането на дистанция и ограничаването на личните срещи с клиенти води до необходимостта консултантите да общуват, предлагат и подписват договори и оферти онлайн. Ще минем и на виртуално заснемане на обектите и на виртуални огледи“, отбеляза тя. Нуждата от дистанционно общуване е засилила търсенето на складове за онлайн търговия. Според Белчева Шумен като град на кръстопът се оказва много подходящ за позициониране на куриерските фирми. В града са пред завършване нови модерни складови бази, допълни тя.
Във Видин работата ще намали обема си, но няма да спре напълно, смята Бисер Първанов, представител на БГСклад в града. „Ако има сделки, нищо не пречи да се осъществят, като това може да става безконтактно. Връзките са по телефон, а ако има сделки, те се финализират в съответствие с условията в момента“, посочи той.
С обявяването на извънредното положение в Стара Загора е отчетен спад на огледите и наемите на складови площи и магазини в района. Повечето наемодатели са реагирали бързо и са намалили или са отменили наемите за срока на карантината. Най-засегнат е секторът на услугите, констатират Михаела Лесова и Васил Василев, представители на БГСклад в града. От средата на април е започнало възстановяване на интереса към бизнес имотите, но според експертите е рано да се даде прогноза. „Всичко зависи от това дали ситуацията ще се нормализира по-бързо или по-бавно. За разлика от предишната криза, сега икономиката на България е много по-зависима от тази в Западна Европа. Банките продължават да са активни, но далеч по-предпазливи при вземането на решения. При благоприятно и бързо възстановяване се очаква корекция на цените на надценените имоти“, отбелязаха Лесова и Василев.
90% от ползвателите на складови площи продължават да оперират по установения до момента начин, а само 6% от компаниите, предимно от най-засегнатите от коронавируса сектори, споделят, че не ползват над 50% от площите си, показва проучване на консултантската компания Colliers International, проведено в началото на извънредното положение у нас и представено от Даниела Бойчева, мениджър индустриални и логистични площи в компанията.
Вижте още: Има ли спад на цените в София и кои квартали са най-пострадали?
Същевременно компании главно от електронната търговия и предлагащи стоки от първа необходимост съобщават, че имат нужда от допълнително пространство в краткосрочен план, сочи проучването.
Близо 90% от наемодателите на складови площи вече получават запитвания за намаляване на наемите от страна на наемателите си от порядъка на 50% за периода на извънредното положение или за освобождаване от плащането на наем между един и три месеца. 11% от наемодателите на складови площи вече са стартирали такава дискусия, показва още допитването на Colliers.
Според Бойчева от коронавирусната криза са спечелили ползвателите и собствениците на складови площи, които са имали правилния микс от клиенти. Само 17% от запитаните компании са заявили, че кризата ще им се отрази в голяма степен, а 9% са били с позитивна нагласа за развитието си.
Според допитването на Colliers 35% от компаниите в сектора на индустриалните имоти са помислили за алтернативни мерки за задържане на бизнеса си и дори за повишаване на приходите си през извънредното положение. Те са предложили по-гъвкави решения на нови наематели с цел постигане на по-добър микс в комплексите си или чрез инвестиции в площи, за да привлекат компании от сектора на електронната търговия.
В началото на извънредното положение 65% от компаниите са споделили, че коронавирусът няма да се отрази на служителите от гледна точка на съкращения и намаляване на заплати, а над 50% са заявили, че няма да доведе до спиране на проекти, чието строителство е стартирало. 30% от компаниите обаче са започнали да мислят за намаляване на служителите си още в началото на коронавирусната криза.
Вижте още: Дължи ли се ДДС при отдаване на имоти под наем от фирма
Според допитването на Colliers 100% от компаниите са заявили, че няма да се възползват от мерките на правителството в подкрепа на бизнеса като мярката 60/40, защото нямат негативни последици или смятат, че тези мерки са свързани с прекомерна бюрокрация.
Според Бойчева наемодатели с по-дългосрочна позиция, които търсят диалог с наемателите си, държат да бъдат гъвкави по отношение на продължителността на договорите си, наемите, които предлагат, разпределянето на пространството и микса от наематели, ще останат по-дълго на пазара и ще бъдат устойчиви на сътресенията в момента и в бъдеще.
„Секторът на логистичните площи и по-специално складовете се възприеха като устойчиви на коронавируса, тъй като нуждата от складови площи продължи с ускоряване на процеси, които бяха започнали още преди това – развитие на електронната търговия, на градската логистика, предлагането на различен тип складови площи и обслужване на клиенти. Търговците претърпяха едни от най-големите загуби по време на извънредното положение. Тези от тях, които имат само един канал за предоставяне на стоките си, а именно площи, тепърва ще виждат ползите от това да разполагат с т. нар. многоканален (omnichannel) подход с канал и за електронна търговия“, смята Бойчева.
Въз основа на проведените интервюта тя прогнозира, че до края на годината ще има стопирани проекти за спекулативни инвестиции. „В средносрочен и дългосрочен план очакваме повишаване на търсенето на логистика от последна миля, на градска логистика, свързана с електронната търговия и на хладилни складове, тъй като се установи, че те са най-подходящи за обслужване на стоки, които трябва да се доставят в рамките на деня и да са в добро състояние“, каза Бойчева.
Според нея ще се стигне до по-голяма автоматизация на пространството, особено при площите, обслужващи електронната търговия и в производствата. Все по-осезаем ще стане и процесът на nearshoring – откъсване на производствата и на дистрибуционните центрове на компаниите от Азия и връщане в Европа. Очаква се и по-голяма диверсификация на площи в регионален и глобален аспект.
Nearshoring-ът е от полза за България
Вижте още: Снежана Стойчева: Голям спад при цените на имотите не е възможен
Според Ирина Кирова от Българската агенция за инвестиции (БАИ) България може да се възползва от процеса на nearshoring и да привлече инвеститори. „Мултифункционалните компании ще преосмислят подхода си към Китай като световна фабрика. Това дава на България огромна възможност, защото имаме геостратетическо местоположение, едни от най-добрите финансови параметри в ЕС и сме отворени за партньорства“, каза Кирова.
Като конкретна стъпка, предприета от страната ни в посока на привличането на нови инвеститори, Кирова посочи новия законопроект за индустриалните зони, който според нея ще засили темповете за изпълнение на инвестиционните проекти.
„Когато е изградена необходимата инфраструктура и са зададени първоначалните параметри на строителство, много бързо и лесно може да се стигне до разрешение за строеж и да се ускори строителството на необходимите сгради и съоръжения. По този начин инвеститорът ще може да се фокусира върху това да внесе в България технологията си и своето ноу-хау и да стартира бързо своите инвестиционни намерения и производствени мощности“, каза Кирова и допълни, че без изградена инфраструктура страната ни трудно може да убеди чуждестранен инвеститор да дойде у нас.
„Затова транспортно-логистичната инфраструктура е жизненоважна. Трябва да има достатъчно интермоладни терминали, за да могат да се сменят превозните средства от железопътен към сухопътен транспорт или обратното. През последните години се влагат много средства за иновативно преструктуриране на жп инфраструктурата и за закупуване на нови локомотиви. Голям потенциал на България е и достъпът до морски и речен транспорт“, посочи Кирова.
Според нея завършилата процедура за определяне на концесионер на летище София също дава допълнителни перспективи за развитие. „След заявените инвестиции за подобряване на инфраструктурата на летището можем да очакваме и допълнителни инвеститори в съоръжения, насочени към авиоиндустрията. У нас се намира най-голямата в Европа база за поддръжка на самолети на Lufthansa, а това е сериозен сигнал за чуждите компании в сектора“, отбеляза тя.
През 2019 г. БАИ е сертифицирала осем проекта в сектор логистика, от които седем са за клас А, а един за клас Б. Седем са на български дружества, а един е на германска компания. Общата стойност на проектите е 65,5 млн. лв., а новооткритите работни места са 119.
От началото на 2020 г. БАИ е издала един сертификат за клас Б на германска компания за инвестиция от 1,5 млн. лв., но в процес на сертифициране са още 9 проекта в сектор логистика на обща стойност 205 млн. лв., като се очаква да се разкрият нови 557 работни места, съобщи Кирова. Всички инвестиционни проекти са български, уточни тя. „Тези данни сочат, че инвестициите в сектора не спират, а се увеличават неколкократно. Надяваме се тази тенденция да продължи и занапред“, заяви Кирова.
За повече актуални новини и полезна информация харесайте нашата Facebook страница и се абонирайте за канала ни в Youtube