Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Мартин Янев, Смарт Брокерс: Пречките са част от успеха

 През 2020-та година imoti.net навърши 20 години. По този повод се обърнахме към 20 водещи експерти в сектор недвижими имоти, за да ни споделят своя успешен път на развитие. 

 Мартин Янев е основател и управител на Смарт Брокерс ООД. Притежава Магистърска степен по Финанси, Банково дело и Недвижими имоти от Университета „Бокони“ в Милано и Американският Университет в България. Магистър е и по икономика (МИО) от УНСС София. Има над 15 години опит в областта на недвижимите имоти, инвестициите и управлението на проекти. Работил е като риск мениджър, корпоративно банкиране в HVB Bank Austria и BNP Paribas. Сертифициран мениджър на недвижими имоти (CPM) от Института за управление на недвижими имоти САЩ (IREM), както и сертифициран консултант по управление на проекти. Член на управителния съвет на НКИТЕС (Национален клъстер за интелигентни транспортни и енергийни системи).

 Какво беше Вашето начало в бизнеса с недвижими имоти?

 През далечната 2004-та година, след 5 години работа в международни банкови институции като BNP Paribas и HVB Bank, реших да напусна банковата система и да търся ново начало в сферата на недвижимите имоти. Тласък на решението ми даде брат ми, който по това време се беше завърнал от 4-годишен престой в Лондон и беше започнал да привлича инвеститори от Великобритания да инвестират в недвижими имоти на българския пазар. Така започнахме заедно през 2004-та година да развиваме собствен бизнес. Привлякохме сериозни инвеститори и започнахме да реализираме голям брой сделки. За периода от 2004-та до 2008-ма реализирахме продажби за около 60млн. евро. Създадохме и първата фирма за управление на недвижими имоти във ваканционни комплекси, като в този период сме управлявали около 1200 апартамента. Бяхме най-големият контрагент на групата TUI в България за т.н. „self catering“ апартаменти. Освен на българския пазар сме работили и на т.н. нововъзникващи пазари, като: островите в Карибски басейн, Кабо Верде, Малайзия и т.н. След срива на световната икономика през 2008-ма година и финансовото цунами, което настъпи в годините след това, ние се преориентирахме към изкупуване на проблемни активи, чрез директно договаряне с кредитори или търгове от частни съдебни изпълнители. Така през 2011-та година създадохме „Смарт Брокерс“ – агенция за недвижими имоти, специализирана в изкупуване и оптимизиране на подценени недвижими имоти. Освен собствен капитал, привлякохме и други инвеститори, които влагаха заедно с нас, и така се създаде нещо като малък частен фонд за имоти. Реализирали сме доста успешни сделки, като възвръщаемостта на капитала е достигала между 40-50% на година. През 2013-та година вложихме доста усилия в развитието на „Смарт Брокерс“, като инвестирахме в иновативен уебсайт, привлякохме екип и започнахме да реализираме посреднически услуги по продажба и наеми на недвижим имоти. За последните 7 години постигнахме значителен ръст и получихме признание както от гилдията, така и от imoti.net, чрез наградите за „най-добър уебсайт“, „най-бързо развиваща се агенция за недвижими имоти“, „агенция на годината“.

 Имаше ли пречки, които трябваше да преодолявате?

 Пречки има постоянно, но те са част от успеха. Работим в доста непредвидима среда и трябва да взимаме ежедневно важни решения. За да си успешен в тази сфера, трябва да си доста гъвкав, да можеш да взимаш бързо решения и да си търпелив. Най-трудно е може би привличането, обучението и развитието на един брокер в екипа. Затова се стараем да създаваме добра среда за работа на хората в екипа, да чувстват фирмата като своя и да вървим заедно напред в дългосрочен план. За нас обратната връзка и комуникацията с всеки един в екипа е много важна.

 В какво отношение се развивахте?

 Имаме опит и компетенции във всички сфери на недвижимите имоти – наеми и продажби на жилища, оценка и продажба на парцели, както и съдействие за всички градоустройствени процедури, отдаване под наем на офис сгради, търговски имоти, индустриални площи и логистика, инвестиционно консултиране, маркетинг и продажби на сгради в строеж. Регистрирани сме като кредитен консултант в БНБ и развиваме успешно и кредитно посредничество, като работим предимно с малко, но висок клас клиенти с по-високи доходи.
Чрез другата ни компания „АКМИ“ инвестираме в строителство на сгради, като за последните 5 години сме участвали в строителство на сгради с общо РЗП 30 000 кв.м. Получихме два пъти отличия за сграда на годината. Може би „АКМИ“ е единствената компания в България, която от създаването през 2014-ta година следва линия за строителство на устойчиви / зелени сгради. Построихме първата жилищна сграда в България – Изгрев 132, сертифицирана по BREEAM, която беше завършена през 2017 година.

 Как се справя компанията ви със ситуацията в момента - пандемията и очакваната икономическа криза?

 „Гъстите облаци“ и „насрещният вятър“ над глобалната икономика се усещаха доста преди да настъпи кризата с пандемията, причинена от корона вируса. Политическата и икономическа несигурност, породена от търговските напрежения между Китай, САЩ и Европа, като и несигурността около Brexit хвърляха сянка върху икономическите прогнози. Напрежението се усещаше най-вече на капиталовите пазари, характеризирани с висока волатилност и изключителна надцененост на активите. На 22-ри март 2019-ta година, кривата на доходността по краткосрочните облигации в САЩ изпревари доходността по дългосрочните облигации (т.н. инверсия на лихвената крива „inverted yield curve”), за първи път от 2007-ма година и пазарите изпаднаха в паника. Всичко това водеше само към едно – срив на световната икономика и очаквана рецесия. Сектор недвижими имоти е най-тясно свързан с движението на лихвените проценти, колебанията във валутите, динамиката на инвестициите, движение на населението и демографските прогнози, както и икономическата несигурност. Взрива на „корона кризата“ през 2020-та година дойде като цунами и ще промени изцяло начина по който се планират, финансират, строят и продават нови сгради. Ефектите в дългосрочен план от тази криза не е задължително да бъдат само негативни: ще се променят закостенелите традиции и ще се даде тласък на proptech индустрията и дигитализацията, ще се развият нови технологии за строителство и управление на устойчиви сгради и зелена икономика. Следейки икономическото развитие през последните 10 години, след финансовата криза от 2008-ма година, ние бяхме подготвени и очаквахме, че ще има криза и корекция на активите, разбира се никой не можеше да предвиди това, което се случи в света с пандемията. Жилищните имоти са очевидно най-устойчивият сектор от недвижимите имоти в условията на шока, който претърпя и продължава да претърпява икономиката, потреблението и пазара на труда през 2020 година. В началото на пандемията голяма част от хората очакваха срив на цените на жилищата, но това не се случи.

 Какво предвижда вашият план за развитие в следващите години?

 Още тази година планираме инвестиции в нов уеб сайт, мобилна апликация и нова дигитална платформа за продажба и управление на жилищни имоти – ново строителство. Ще предложим на инвеститори и строители доста иновативно решение за маркетинг, продажба и управление на проекта и продажбите. В това направление работим с утвърдена международна компания.

 Какво трябва да се промени на държавно и браншово ниво, за да се развива успешно бизнеса с имоти?

 Трябва да се приеме закон за дейността на агенциите и брокерите на имоти. Да се въведе задължително изискване за образование, стаж, ценз, застраховка професионална отговорност – както при кредитните посредници. Да се регламентират комисионните, които агенциите имат право да изискват (тарифи, както при нотариусите); Да има изискване за офис, работни места, документооборот; Според нас ДДС-то върху комисионните при посредничество, когато договорът е с физическо лице, трябва да е с облекчена ставка – напр. 9% (както в туризма). По-голяма част от комисионните се плащат в кеш и сектора над 50% е в сивата икономика. Трябва да се предприемат мерки за изсветляване на сектора – това ще доведе до повече приходи в бюджета;

 Споделете вашите изводи за устойчиво развитие в сектора.

 Устойчиво развитие на сектора може да има тогава, когато се регламентира законово дейността. Когато говорим за устойчивост, нека обърнем внимание на жилищната политика на държавно ниво и това какво се прави в тази посока. Трябва да се въведе изискване за „рейтинговане“ на недвижими имоти, според енергийната ефективност. Във Великобритания се изисква „Energy Performance Certificates (EPCs)“ при продажба, наем или строителство на имот. Този сертификат съдържа информация за това какво е потреблението на енергия на недвижимия имот, както и препоръки за това как може да се намали консумацията на енергия и да се спестят средства. Ако на държавно ниво, разбирането за „енергийна ефективност“ се състои само в саниране на панелки, няма да имаме напредък още дълги години. Но ако държавата започне да инвестира нови технологии за енергийно-ефективни устойчиви публични сгради, сертифицирани по стандарти BREEAM, LEED, DGNB, само така ще има напредък. За пример може да започнат с детските градини в София, определено има недостиг на места. Нека видим една детска градина която използва геотермална енергия за отопление-охлаждане. Само така може да се даде тласък на зелената икономика и устойчивото развитие.