Imoti.net
Новини за недвижими имоти
MALLки пазарни промени
Рубрика: Анализи Източник: Капитал Резултатите също не закъсняха. В конкретния случай с "Мол Варна" собствениците намалиха наемите на годишна база с повече от един милион евро. Бяха сменени част от наемателите, а за други бяха договорени гъвкави схеми, съобразени с продаваните стоки - например по-високи наеми през лято за сметка на тези през зимата. Аналогично се развиха събитията и в другите търговски центрове, а най-големият губещ от новата ситуация се оказаха инвеститорите във все още строящите се молове. Особено тези извън София. Освен че им се налага да довършат проектите си с по-скъпо и по-ограничено банково финансиране, трябва и да предлагат магазините в тях на значително по-ниски нива и въпреки това няма гаранция, че ще намерят наематели. А за да им е още по-интересно, всичко това се случва на фона на конкуренцията на поне още един проект в града (виж картата).Новата търговска нормалност
"Основната разлика между пазара преди две години е, че сега на инвеститорите в молове се налага да споделят риска проектът да не заработи добре заедно с търговците. Ако преди се подписваха договори от рода наемодателят има право, а наемателят е длъжен, то сега всяка клауза се обсъжда и се търси най-изгодният за двете страни вариант", обяснява Мариела Остен , инвестиционен директор на ZBS, които в момента изграждат първия си търговски център в Бургас. По думите й в момента е важно да се разберат причините, които спират търговците да развиват мрежата си от обекти и да се потърси вариант пречките да бъдат премахнати.
"Ако например компания Х казва, че в момента не може да мисли за нов магазин, защото изпитва трудности да намери банково финансиране за закупуване на оборудването и довършителните работи, ние сме склони да го довършим вместо тях. Стига, разбира се, да вярваме, че този търговец ще допринесе за микса от наематели, а магазинът му ще привлича клиенти", допълва Остенд.
Поемането на довършителните работи е само един от многото реверанси, които в момента са склонни да правят собствениците. Все по-често се предлагат стъпаловидни наеми, като се започва от много ниска база за първата година. Сроковете на договора също може да са по-кратки, а немалка част от инвеститорите са склони да определят наема само на база реализирания оборот в него. Допреди година част от наемните нива във вече работещите търговски центрове също бяха обвързани с оборота на магазините, но имаше и фиксирана сума, под която не можеше да се падне. Ново е и че в договорите с ключовите наематели все по рядко се среща и клауза за дължими неустойки при преждевременно затваряне на магазина. За да защитят интереса си обаче, инвеститорите слагат клауза, че както наемните нива, така и останалите точки в договора ще бъдат предоговорени в бъдеще.
Ако преговорите се водят с наемател от ранга на испанската Inditex, която иска да отвори магазини на поне две от марките си като Zara, Pull and Bear или Massimo Dutti, и в момента трябва да избере един от няколкото търговски центъра в града, инвеститорите са склони да й предложат дори и даден период, в който не се дължи наем. Причината е, че тази отстъпка ще улесни наемането на останалите магазини и вдигането на средните наемни нива в търговския център.
Моят мол, моят магазин
В опитите си да напълнят търговските си центрове предприемачите не се спират до по гъвкавото ценообразуване на наемите и по-либерални договори.
Част от тях дори преминават границата и влизат частично и в ролята на търговци. Един от примерите е собственик на "Денси строй", Мартин Згурев, който освен инвеститор в един от строящите се във Варна молове "Варна тауърс" отскоро държи и правата за България на турската модна маркa Koton. Той е собственик в новоучредената компания "Фаст фешън ритейл", чрез която ще отвори поне пет магазина от веригата през тази година. В този проект той работи заедно със собственика на HotSpot Васил Райчев.
Според неофициална информация от пазара в момента Згурев преговаря с още един моден гигант, който все още не е представен в България - британската верига за дрехи и аксесоари Debenhams. На въпроса на какъв етап са преговорите Згурев отказа да даде подробности като се аргументира, че това би попречило на евентуална сделка.
"Целият проблем е, че голяма част от световните марки предпочитат да развиват мрежата си като първо имат франчайз партньор, а едва след това, ако нещата потръгнат добре. биха влезли директно. В момента обаче българските търговци нямат необходимия финансов ресурс, а и банките отказват да ги финансират за подобно начинание", споделя наблюденията си Згурев. По думите му в тази ситуация инвеститорите в търговски центрове, стига да могат да си го позволя, са логичен партньор на чуждите компании. Още повече че те за разлика от чистите търговци, те не биха имали толкова против в бъдеще да продадат магазините си на компанията майка. Това обаче не може да запълни един търговски център, защото инвестицията в навлизането на нови марки е много голяма. В договорите българският партньор например поема ангажимента да отвори 10-15 обекта в рамките на следващите 5 години. Според изчисленията на Мариела Остен подобно начинание струва минимум 1 млн. евро, като световните марки искат в рамките на година да отворят поне 5 магазина. Остенд сподели, че компанията й също води преговори за представителство на няколко търговски марки, но отказа да ги назове.
Васил Райчев от Hot Spot казва, че засега има желание от инвеститорите в молове да стават представители на търговски марки, но това трудно може да се случи. Собствениците на марки са склонни да си поверят бизнеса в ръцете на компании с опит, какъвто инвеститорите в търговски обекти нямат.
"Не е правилно да се казва, че ние взимаме франчайза. Това, което правим, е да помогнем на дадена компания да намери подходящия местен партньор или да съфинансираме тяхното стъпване в страната", разясни Остенд. Тя допълни, че за тази цел е създадено отделно дружество, а целта им в никакъв случай не е да размиват основния фокус на дейността си.
Двоен тест
Един от основните проблеми за намиране на наематели в моловете из страната е предстоящото откриване на двата нови столични шопинг центъра. По точно "Сердика център" на булевард "Ситняково" и The Mall на "Цариградско шосе". Първият предстои да отвори врати на 15 март, а вторият - в края на април.
"В големия процент търговските вериги са решили да отворят магазини и в двата, а част от тях имат и дългосрочни договори с поне още един от съществуващите молове. Така от една страна в момента не искат да рискуват, откривайки още един магазин, преди да видят как ще тръгнат тези в София, а от друга - дори и да искат да поемат този риск, нямат достатъчно средства да си го позволят", коментира Димитър Киферов, мениджър търговски площи в консултантската компания Forton.
Сигурно е и че новите два столични мола, които все пак успяха да намерят наематели за магазините си, ще разместят витрините и в сега работещите Mall Sofia и City Center Sofia. Дано само след годината на моловетe, както шеговито наричат 2010 в посредническите среди заради очакваното отваряне на 12 тръговски центъра, не последва годината на фалитите. На търговци или инвеститори. Или и на двете.
