Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Людмил Боянов: Случващото се с пазара на имоти беше неизбежно

Това, което се случва с пазара на недвижими имоти щеше да се случи така или иначе, но след 6-9 месеца и не с такава интензивност, породена от Ковид 19. Реално от края на миналата година се забелязва повишение на предлагането спрямо търсенето за сградите в процес на строеж, което неминуемо води до по- бавен темп на реализация на проектите с потенциал да остават повече непродадени имоти, когато сградата е около Разрешение за ползване. Сега това се се случва в много по- големи мащаби. При повишено предлагане спрямо търсенето логично е това да доведе до корекция на цените в посока надолу.

От друга страна това, което се случва в банките в момента е намаляване процента на кредитиране, тоест тук не можем да говорим за 100% кредитиране, което беше в много редки случаи възможно преди 6-9месеца. Иначе казано на клиента да му се даде по-висока пазарна оценка и банката отпускайки му 85% от оценката на оценителя той получава почти цялата сума. Това към момента не може да се случи, защото или оценките на лицензираните оценители са по- ниски или самата банка, когато получи оценката я коригира в рамките на 5-10%. Освен това се намалява процента на кредитиране от 85% в определени случаи до 75% а за панелни жилища в някой банки и повече. Иначе казано, ако в самото начало на годината клиент можеше да си купи имот с 15-20% самоучастие, то сега ще са му нужни поне 30-35% и то ако работи в точно определени сектори. Това е така, защото дипломатично казано банките разглеждат с повишено внимание и голяма вероятност за отказ или значително намаляване на процента на финансиране за исканията за ипотечни кредити на крайни клиенти от определени отрасли (това са транспорт, туризъм, строителство, търговия на дребно, ресторанти и заведения и част от сектора с услугите и др.). В крайна сметка описаното банково кредитиране е втория фактор, който подкрепя тезата за намалението на цените, защото по-големия процент от сделките с недвижими имоти се осъществява с ипотечен кредит. По-трудният достъп до него също ще понижи допълнително намаляването на търсенето на фона на повишеното предлагане. Каква е приблизителната ситуация със сделките ще разберем, когато излязат данните на Агенцията по вписванията за второто тримесечие. Факт е, че има значително намаление на огледите и броя на сделките, но до колко ще продължи зависи много от възстановяването на икономиката и възстановяване на кредитирането в приблизителни на предишните обеми за крайни клиенти, както за готови имоти с Разрешение за ползване, така и на такива на Груб строеж.

Наемните цени също претърпяха корекция, заради многото имоти отдавани до преди извънредното положение на пазара на краткосрочни наеми (на платформи booking и air bnb), които поради липсата на всякакъв приход, заради ограниченията за пътуванията се появиха на пазара за дългосрочни наеми. Това доведе до рязко повишение на предлагането спрямо намаление на търсенето включващо и това, че част от хората не можеха да ходят физически на работа, а други я изгубиха и не можейки да плащат наем напуснаха София.

Пазарът продължава с по-бавни темпове, има не малко мотивирани продавачи и купувачи и трябва да насочим усилията си да ги информираме безпристрастно и да бъдат обслужени на най-високо ниво.

Съветът ми към купувачите, които възнамеряват да да ползват банков кредит при покупката и имат одобрение от преди извънредното положение, е да свържат с кредитния си консултант или банков инспектор и да проверят настоящите условия и параметри преди да продължат с огледите.

Апелирам и за използването на лични предпазни средства да продължи още известен период, защото безопасността за нас, клиентите и семействата ни е на първо място!

Пожелавам на всички колеги и клиенти много здраве, търпение, нови умения и да преминем заедно през трудните времена!

Людмил Боянов, Arco Real Estate -  Брокер на годината за 2018-та година от чевъртите Годишни награди на imoti.net