Новини за недвижими имоти

Криза в икономиката не значи криза в инвестирането

Инвестирането по време на криза е тема, засягаща както частните лица, така и малкия и големия бизнес, та дори и публичните финанси. Всички станахме свидели как по време на последната икономическа рецесия в периода 2008 – 2012 г. банковите институции значително свиха отпускането на финансови заеми и се наблюдаваше увеличение на лихвените проценти.

Отпускането на кредити и овердрафти беше стеснено и увеличаването на лихвените проценти по жилищните кредити се оказа достатъчна предпоставка за свиване на пазара на имоти. В някои държави с добре установен пазар на недвижимите имоти, като Великобритания и САЩ, например, това доведе до „пукане на балона” на доста завишените цени на имотите.

Някои ще се запитат дали това все пак не е трябвало да се случи? Доколко могат да се вдигат цените на недвижимите имоти, без дори и да се взема предвид нивото на заплатите или тотално да бъде пропусната естествената съпоставка с инфлацията.

През 2007-2008 г. във Великобритания, например, пазарът на имоти навлезе в криза паралелно с настъпването на рецесията и намаляването на БВП. Нивото на безработицата нарасна, а възможността за използване на каквито и да било потребителски или бизнес кредити беше не добре посрещната възможност от банките.

На Острова за закупуването на жилища минималният депозит за отпускане на кредит достигна нива от 15-20%, при положение че от годините на възход и бум преди рецесията жилищните, или така наречените кредити  „закупуване за отдаване под наем’’, бяха отпускани на нива почти без какъвто и да било депозит и с не особено стриктен контрол. В годините на кризата цените на имотите паднаха значително, но търсенето също така тръгна надолу.

Последната криза във Великобритания започна през второто тримесечие на 2008 г., при което беше установен спад от 0,1% на икономиката. Това постави края на 63 последователни тримесечия на растеж, които се простират чак от 1992 г. Разбира се, имаше и алармиращи показатели по рано. Година по рано, през 2007 г. банката Nationwide излезе с данни, че средната стойност на дом в Англия е паднала с 0,8% през ноември. Според статистическите данни това е първият спад от февруари 2006 г. и най-големият месечен спад от юни 1995 г.

Отново същата банка, но през 2009 г., отчита спад от 17,6% от предишната година на индекса на цените на недвижимите имоти.

Разбира се, цените на имотите спаднаха главоломно, което води до извода, че инвестирането в имоти по време на криза е доста добра опция.

Само че самият паричен източник на инвестицията трябва да идва от спестени по време на икономически възход средства. Това се дължи най-вече на факта, че, от една страна, банките не отпускат по време на криза лесно финансиране за закупуване на имоти или разширяване на бизнеса, а, от друга страна, увеличението на лихвените проценти на кредитите доведе до спад на одобрените заеми към потребителите и потенциалните бъдещи купувачи. Тази теза може да бъде защитена и от теорията на Джон Кейнс (1883-1946).  Кейнс твърди, че лихвеният процент не променя склонността на индивида да консумира, а по-скоро прави така че, е по-трудно за индивида да взема на заем.

Изводът от моите разсъждения и използваните примери и теории води до наблюдението, че по време на криза е добре да се инвестира в недвижими имоти поради ниската им цена. Самото инвестиране може да бъде планувано в периода на икономически възход и да бъде чрез спестявани за тази цел средства. Както вече бе споменато, криза в икономиката не бива да се свързва с криза в инвестирането, а точно обратното.

Като добър урок, който може да се има предвид, е този от времето на т.нар. „Азиатска зараза“ или кризата през 1997 г. Тогава американски инвеститори закупиха взаимни фондове с холдинги от този регион по времето на кризата, когато перспективите в региона са изглеждали мрачни, но са достигнали значителен растеж през следващото десетилетие.

Фондовете, които са учетворили сумите си през последните 19 години от започването на „Азиатската зараза’’, са обобщени в таблицата. Тези, които са поели риска по време на финансовата несигурност на азиатските пазари и са придобили взаимни фондове, фокусиращи се в този регион, са били добре възнаградени.

Taблица 1: Инвестититори във фондове по времето на "Азиатската зараза''

По време на криза доста компании трябва да се борят с напрегнатите финансови условия и волатилност на валутата, но имат много добър шанс за преоценка на дейността си и в частност - на изследователската и развойната си дейност.

Съпоставка може да бъде направена между английската компания Woolworths Group Plc и американската Hewlett Packard. 

През 2009 г.  Woolworths прекрати дейността си точно по време на последната криза във Великобритания. Компанията е съкрушена поради своята неуместност на пазара, в който оперира. Тя не се фокусира върху иновативна дейност и изследователска и развойна дейност. В резултат конкуренцията, в лицето на големи супермаркети и други търговци, превзема доста голяма част от пазарния ѝ дял.

За разлика от нея американският мултинационален гигант Hewlett Packard успява да се адаптира през времената на несигурност и криза. Инвестиционната стратегия на компанията през последната икономическа рецесия навлиза в нови води. Докато световната икономическа криза е в пълната си сила през втората половина на 2008 г., компанията интегрира своята 13,9 милиардна най-нова придобивка Еlectronic Data Systems (ЕDS). След малко повече от година компанията обяви и друга нова придобивка - този път за по-скромните 2,7 милиарда долара - в лицето на 3Com, като по този начин сигнализира своите ясни намерения да продължи да инвестира дори през предизвикателни икономически времена.

Поради нуждата за свиване на разходи по време на криза Hewlett Packard намалява транспортните разходи на персонала и започва активно да използва  видео-конферентна връзка. Компанията намалява месечното възнаграждение на служителите, но успява да съумее да мотивира персонала си чрез заплащането на бонуси в края на финансовата година, които са в пъти по-високи от самите намаления на заплатите.

През 2009 г. Hewlett Packard продължава да инвестира в продажби и в изследователска и развойна дейност, като се възползва от финансовия спад, вместо да бъде поставена в постоянно напрежение от него. Компанията не спира там, а разширява инвестиционната си дейност към нововъзникващи пазари, като тези от БРИК (Бразилия, Русия, Индия и Китай).

Разбира се, по време на криза, а и не само тогава, погледът на доста инвеститори е насочен към златото. Още през 2010 г. благородният метал се покачи за поредна десета година, достигайки стойност от 1421 щатски долара за тройунция и трикратно по-голяма доходност от тази на американския индекс Dow Jones. Отново през 2010 г. президентът на Световната банка тогава Робърт Зелик заяви, че световните икономики могат да използват златото като вид инструмент за възстановяване на паричната стабилност.

Kaкто беше споменато в предходен параграф, недвижимите имоти са стабилна инвестиция, ако се вземат в предвид видовете на паричните средства и начините на инвестирането. Въпреки това след спукването на балона в областта на недвижимите имоти стана повече от ясно, че цените на имотите са силно надценени и се очаква период на по-продължително падане на цените.

Също така и банкрутите на финансовата банка Lehman Brothers, както и колапсът на банката Royal Bank of Scotland и на най-големия световен застраховател АIG като че ли накланят мнението дори на обикновените хора към инвестиране в злато. То е изпитано във времето средство, а и е донякъде защитено от порочните практики на правителствата и на финансовите институции. Инвестирането трябва да бъде в инвестиционно злато, което е освободено от ДДС, а не в златни бижута.

Фигура 1: Цена на златото в периода 1996-2015 (Източник: Profitconfidential.com)

Въпреки че дискутирахме златото, разбира се, има и други активи, които могат да го заменят като убежище за парите на инвеститорите по време на финансова и икономическа криза.

Според Financial Post чуждестранните покупки на канадските облигации  са достигнали внушителните нива от 16,7 милиарда долара през 2012 г. Обяснението на анализаторите се свежда пак до европейската дългова криза, при която централните банки започват да гледат на канадските облигации като на сигурно убежище. Друга считана за добра възможност са северните скандинавски облигации, които също изглеждат непоклатими на фона на страдащите от дългова криза европейски държави.

Друг инвестиционен актив са оръжията и боеприпасите, които не губят стойността си с времето и ги прави изключително привлекателна инвестиция, както и тази в земеделската земя. Последната е също привлекателен актив поради ограничените си размери и постоянното ѝ търсене като източник на храна.

Не на последно място – доверието към Япония,  макар и най-задлъжнялата страна в света, е впечатлително. Държавните облигации на страната са търсени като нискорисков актив, а японската валута поскъпва бързо поради кризата и отслабването на долара и еврото. По данни на Wall Street Journal големите банки са увеличили резервите си в йени с 22% за последните четири години.

Анализът за инвестициите по време на криза е доста интересна тема, която обаче е свързана с постоянни промени в начина и метода на инвестиране. Промените на политическата и икономическата сцена неминуемо играят важна роля, а както всички знаем, те са непредвидими.

Но въпреки това сякаш се откроява един основен извод - инвестирането в информацията за това какво е състоянието на всички гореспоменати активи във всеки един момент е много важна първоначална инвестиция, а може дори да се окаже и най-важния актив в този процес.