Новини за недвижими имоти

Я. Костов: Пазарът на бизнес имоти е поел в правилната посока

Г-н Костов, Всички консултантски компании от сектора на имотите са единодушни, че инвеститорите все повече разширяват географския си хоризонт и се насочват и към по-второстепенни пазари, освен към водещите. Какво е мястото на България на инвеститорската карта?

България не стои самостоятелно на картата на инвеститорите в Европа, а се възприема като част от региона Югоизточна Европа. Пазарът на бизнес имоти тук не е голям и трудно може да привлече самостоятелно институционални инвеститори. Страната ни се разглежда в контекста на Хърватия, Сърбия, Румъния и Унгария. В този ред на мисли след възстановяването на пазарите на имоти в Испания и Португалия западните инвеститори ще изтласкат местните капитали от тези региони и те ще се пренасочат в друга посока, т.е. в региона на Централна и Югоизточна Европа.

Същевременно обаче ние се и конкурираме с останалите държави от региона...

Да, ние сме в конкуренция. Пазарите на държави като Румъния и Унгария привличат по-голямо внимание, защото са по-големи, икономическата среда е по-предвидима, реалната икономика има растеж, предлага се повече инвестиционен продукт с по-високо качество. При нас същевременно пазарът на инвестиционни имоти е по-малък и в процес на развитие, икономическата среда не е достатъчно предвидима. Положителен факт е, че в последните три-четири години на пазара се появиха качествени сгради: достатъчно големи, с висококачествени инсталации, които да отговарят на международните изисквания. Днес те имат по-висока заетост и представляват добър инвестиционен продукт в областта на недвижимите имоти.

Все пак те са малко и предизвикват интереса на тесен кръг институционални инвеститори. Пазарът в момента се доминира от местни инвеститори. След това идват онези играчи, които търсят  проблемни активи, които могат да бъдат препозиционирани и съответно да привлекат по-големи международни инвеститори. Логичният и правилен път е пазарът да продължи да се развива в тази посока, в която е поел в момента, тъй като тя е устойчива – високо качество на сградите, разумни наемни нива добра заетост.

Доколко една част от проблемните активи биха могли изобщо да бъдат препозиционирани?

За да бъде препозициониран един продукт, той трябва да притежава някои основни характеристики – да бъде разположен поне на добра локация и да има техническа възможност да бъде променен. В някои случаи проблемите произтичат от недостиг на капитал и ноу-хау при управлението и отдаването под наем или продажбите. Подобен проект може да се препозиционира така, че да бъде атрактивен както за потенциалните наематели, така и за последващи инвеститори.

Как конфликтът в Източна Украйна и рисковете, които крие влошаването на отношенията на Запада с Русия, както и войната в Близкия Изток биха се отразили на инвестициите в имоти в България и в региона на Централна и Източна Европа?

Конфликтът в Украйна и санкциите срещу Русия влияят в няколко посоки. Едната е, че част от индивидуалните купувачи на ваканционни имоти, които доминираха на пазара, в момента изчакват. От друга страна, Русия като огромен магнит за чужди инвеститори вече не е толкова атрактивна и очаква отлив на капитали. Този ресурс, който е бил предвиден за Русия, трябва да намери ново пристанище. Балканите могат да се окажат едно от пристанищата. Коментираните цифри на последната RICS конференция са от порядъка на 5-10 млрд. евро. Въпрос на политика е – както местна, така и регионална, да бъдем атрактивни за инвеститорите, тъй като се конкурираме с Испания, с Италия и Централна Европа.

Какъв очаквате да е обемът на инвестициите в бизнес имоти в страната през тази година?

Придържаме се към направената по-рано прогноза (за 130 млн. евро инвестиции през тази година – бел. авт.). Самата прогноза може да не бъде точна поради факта, че сделките са процес. Кога точно ще завършат – дали тази година, или през следващата, е по-скоро технология във времето. Има няколко сделки в ход, така че пазарът със сигурност ще надвиши 100 млн. евро.

Какви са според Вас дефицитите и какви – излишъците, на пазара на бизнес имоти в страната, както и на продукти, подходящи за инвестиции?

По време на бума на недвижими имоти до 2008 г., стартираха много проекти и се генерира огромна конкуренция в областта на търговските центрове. Тази година при налични 7 проекта се откри още един търговски център в София, предстои откриването на още един до края на годината, а още един се очаква през следващата. Конкуренцията е много голяма за една и съща аудитория, т. е. пазарът на търговски площи в София е до голяма степен наситен. Само най-добрите проекти по отношение на локация, качество на проекта и микс от наематели ще привличат интереса на клиентите. Въпреки това една от най-забележителните сделки тази година беше с търговски център – а именно със  „Сити център София“.

Офис пазарът все още не може да се справи със сравнително високите нива на незаети площи в исторически план. И все пак има все по-голям брой сгради с високо качество, които са напълно отдадени под наем на текущите пазарни нива. Така че не бива да разглеждаме на едро въпроса за дефицитите и излишъците, а по-скоро дефектите и ефектите на всеки конкретен актив.

Как очаквате да се развива пазарът в краткосрочен и дългосрочен план?

В краткосрочен план пазарът ще бъде доминиран от местни инвеститори, както и от рискови купувачи, които търсят имоти с добър потенциал да бъдат препозиционирани.
 
Кой сегмент от пазара всъщност генерира най-много проблемни, подценени активи, които привличат опортюнистичните инвеститори?

Във всички сегменти от пазара има проблемни активи, като проблемите идват поради няколко причини – или недобра локация, или недобро вътрешно разпределение на площите, лоша функционалност, която отблъсква и потенциални наематели, и инвеститори. Много често проблемите идват от общо високото ниво на дълг, използван за придобиването или изграждането на подобни имоти. Търговските центрове в провинцията очевидно са една посока, но подобни възможности има и в офис, и в хотелския, и в жилищния сектори.

По статията работиха: Миглена Иванова, редактор Бойчо Попов