Новини за недвижими имоти

Ипотечен заем - само за 50% от цената на имота

В момента няколко банки предлагат заем, който покрива 100% от цената на имота. Подобни кредитни продукти най-вероятно ще останат в историята, тъй като БНБ тези дни ще приеме промени в Наредба №8, според които те ще могат да кредитират без утежнения до 50% от оценката на имота. Банките ще могат да надхвърлят лимита, но тогава ще трябва да блокират двойно повече капитал, в противен случай т.нар. капиталова адекватност, която БНБ контролира, ще спадне под допустимите граници. Според твърдения на банкери, за да не губят пазарни позиции, те ще са готови да приемат "наказанието" , но цената му вероятно ще се пренесе върху кредитополучателите. Рестрикцията ще отпадне след първите две-три години от отпускането на заема, тъй като постепенно ще бъде погасена частта, надхвърляща "заветните" 50%.

"Това наистина е сериозна рестриктивна мярка, която ще оскъпи цената на ресурса и ще накара банките да са по-внимателни при подбора на своите кредитополучатели", коментира Левон Хампарцумян, председател на Асоциацията на търговските банки.

Аргументът, с който МВФ настояваше за въвеждане на новите ограничения, бе, че част от ипотечните заеми всъщност се ползват за покупки на коли и други вноски стоки, което влошава и без това критично големия дефицит в текущата сметка на платежния баланс на страната и застрашава финансовата стабилност. От фонда освен това повтарят, че банките ще са по-стабилни, ако заемите нарастват по-бавно. Първият "удар" срещу експанзията беше нанесен на 1 юли миналата година, когато свободната граница за кредитиране беше поставена на 70% от оценката на имота. Това не се отрази съществено върху пазара, тъй като и до този момент повече институции и без друго имаха такава практика.

С новото ограничение обаче ще е по-различно. То практически означава, че семействата, които искат да си купят жилище за 70 хил. лв. (да речем за най-често купуваните двустайни апартаменти при квадратура 70 кв.м и цена от 1000 лв. на квадрат), трябва да разполагат с около 40 хиляди, а банката ще им отпусне другите 30 хиляди. Това е така, защото жилищата, за които е подписан предварителен договор, обикновено се оценяват по-ниско от действителната цена на сделката, за да избегнат банките риска от спад на пазара на имоти. В този случай най-вероятно апартаментът би бил оценен на 60 хил. лева и според изискванията на БНБ финансовата институция ще може без санкции да отпусне до половината.

Четиричленно домакинството, което купува същия този имот, трябва да има чист доход от поне 680 лева, за да получи 30-те хиляди (при 15-годишен заем и лихва от 7 на сто). Това пък следва от другата препоръка на БНБ - в семейството да остават поне 100 лв. на човек след плащане на месечната вноска, която в горния случай би била 280 лв.

Управителят на БНБ Иван Искров дебело подчерта, че лимитът за разполагаемия доход е само препоръчителен. Той сравни мярката с джентълменското споразумение между банките за обявяване на лихвата по потребителските кредити чрез използване на унифицирания показател "годишен процент на разходите". То имаше доброволен характер и към него се присъединиха 23 от общо 34 банките у нас. Стоте лева на човек също ще са доброволни, но както подчертаха финансисти, институциите вероятно ще предпочетат да ги спазват, защото БНБ има достатъчно инструменти, за да зазвучат препоръките й като задължителни.

"Това изискване за дохода се доближава плътно и до сегашната практика на по-консервативните играчи на пазара. Тя ще поохлади тези, които подхождат по-агресивно", коментира Хампарцумян. В момента има банки като ДСК, които искат остатъчен доход от 60 лв.

Новото изискване ще се отрази може би по-сериозно на потребителските заеми. Ако четиричленно семейство иска да тегли потребителски заем за покупка на автомобил на цена от 18 хил. лв., ще трябва да покаже чист доход от поне 720 лв. Така на практика от достъп до банките ще бъдат отрязани хората с най-ниски доходи.

Колкото и оспорвани да са решенията на БНБ в банковата общност, трябва да се отбележи, че Международният валутен фонд всъщност настояваше за още по-големи рестрикции. Шефът на мисията Ханс Фликеншийлд дойде с готови предложения. Според едно от тях съфинансирането от 50% при ипотечните кредити трябваше да е задължително, независимо дали банките са готови да обезпечат надхвърлянето на лимита с допълнителен капитал. Другата идея беше да се повтори опитът на Румъния за лимитиране на погасителната вноска до 30% от чистия доход.

Очакванията са новите мерки да бъдат обсъдени от управителния съвет на БНБ и приети или в четвъртък, или другата седмица. Според Искров и досегашните ограничения са свършили чудесна работа. Изчисленията на МВФ са показали, че след въвеждането на ограниченията кредитният ръст за тази година ще се задържи до 17.5%.

"Мерките срещу кредитирането постепенно ще отслабват. Те не са вечни", обясни гуверньорът. Ако бъдем приети още през следващата година за член на Европейския съюз, ще трябва да се въведат изискванията на капиталовото споразумение Базел ІІ. Според него кредитите за граждани се водят с по-ниски рискови тегла, което е точно обратното на характера на последните мерки на БНБ.

-------------------------

Не само домакинствата, но и част от фирмите също ще усетят новите кредитни ограничения. "Някои банки намериха вратички в Наредба №21 и започнаха да заобикалят рестрикциите. Ето защо ние ще затворим тези вратички", обясни Иван Искров. Схемата е проста: вместо една банка да отпусне пряк кредит на фирма, съветва дружеството да емитира облигации, а банката поема ангажимента да ги изкупи. Така фирмата получава нужното финансиране, а кредитният портфейл на банката не расте и тя не попада под рестрикциите на БНБ. "Ще направим промени в Наредба 21, според които тези облигации ще се считат за кредити", обясни Искров.