Новини за недвижими имоти

Принтирай новината

Хаос със стопанисването на ваканционни имоти ощетява бюджета с около 100 млн. евро

Четири организации, свързани с инвестиции във ваканционни имоти, искат спешна промяна в пет закона, за да се решат проблемите с този вид собственост и в държавния бюджет да влязат 60 до 100 млн. евро повече данъци годишно.

Българската инвестиционно-строителна асоциация (БИСА), Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП), Камарата на строителите в България (КСБ) и Съюзът на собствениците в Слънчев бряг (СНЦ) са изпратили отворено писмо до премиера Бойко Борисов и ресорните министри, от които зависи разрешаването на натрупаните в годините проблеми при ваканционните имоти. Поводът за писмото е неотдавнашното посещение на лявата евродепутатка Клеър Дейли в Поморие, заради неуредиците с т.нар. холандско селище на входа на града - комплексът "Сънсет Ризорт". Имоти в него имат много чужденци от различни страни. По инициатива на Дейли, в резолюцията за България, която прие Европейският парламент, като пример за неспазването на върховенството на закона бе посочено и отношението към частните собственици на апартаменти в комплекса "Сънсет ризорт".

За разрешаването на правните спорове по управлението на собствеността инвеститорите настояват за промени в законите за собствеността, за етажната собственост, за устройство на територията и за туризма и в Гражданско-процесуалния кодекс (ГПК). Според тях така ще бъдат защитени интересите и на собствениците на имоти, и на инвеститорите.

Предисторията

От 2003 г. насам над 70% от сградния фонд, бази и съоръжения по българското Черноморие, спа и зимни планински курорти, не са хотели (въпреки че някои от тях изглеждат и по-добре и с повече екстри), а ваканционни сгради от затворен тип с много собственици. Услугите и поддръжката в тези комплекси до голяма степен повлиява и на туристическия имидж на страната като дестинация. Този тип обекти по същество осигуряват непрекъснатост на услугите през цялата година и поддържат извънсезонна заетост и икономика в тези райони, посочват четирите организации.

В този сложен за българския бизнес и икономика момент се проявява масово негативен процес в системата на управление и поддръжка на тази база. Това се дължи на смесената собственост и липса на адекватно законодателство за този нов модел туристически обекти, смятат инвеститорите.

Според тях хаосът води до анархия при управлението на ваканционните имоти, спад в качеството на услугите, предоставянето им на парче от сивия сектор, в това число и измами, неконтролиранонастаняване и обслужване, овехтяване на територии и озеленяване, фасади и база. Крайният ефект е ниска категория и загуба за инвеститори, собственици, община и държава.

Според инвеститорите негативни инициативи се проявяват и от страна на собствениците на жилища, и от страна на някои инвеститори, като и двете страни не са със защитени права по съществуващата законова уредба.

Понякога се стига и до дългогодишни съдебни битки, от които губещи са собствениците на имоти, чиито цени се сриват, а комплексите западат, смятат инвеститорите.

"Всичко това води до навлизането на нерегламентирани услуги и липса на професионализъм и развитие от сиви субекти без офиси, администрация, инвестиции, социална отговорност, плащане на данъци и осигуровки, безотчетност и в по-лошия случай - въобще липса на поддръжка", посочват от организациите.

Примерът с община Несебър

Инвеститорите дават за пример община Несебър, където има близо 70 000 чужди собственици на ваканционни имоти, чиято разгърната застроена площ е около 4 000 000 кв. м сгради. При цена на поддръжка около 13 евро/кв.м без ДДС и адекватно законодателство. Това прави годишен приход в икономиката на района от около 52 млн. евро и това е само за една община. ДДС на този приход би бил 10 .4 млн. евро към бюджета годишно, като повечето разходи са за заплати и осигуровки и материали местно производство, ток и вода.

За цялото Черноморие, зимни курорти и спа курорти по експертна оценка приходът от ДДС в държавната хазна годишно ще се регламентира в рамките на 60 млн. - 100 млн. евро, показват сметките на инвеститорите.

Що се отнася до социалната отговорност и заетостта в сектора, тази индустрия поддържа между 50 000 работни места, заети целогодишно в рамките на цялата страна и 100 000 души през сезона. Например на територията на община Несебър работят около 700 ваканционни комплекса от затворен тип, като целогодишно средно заетият персонал за всеки от тях, ведно с присъствена охрана, е 10 души. Към това число не спадат много други външни услуги, възложени на подизпълнители. Тази заетост гарантира развитие на професионализъм в служителите и системите за управление, посочват инвеститорите.

Проблемите във ваканционните комплекси МВР и районните прокуратури в тези общини са задръстени със случаи, които са свързани с неяснотата в законите, смесената собственост във ваканционните комплекси и многото чужди собственици, пишат инвеститорите.
"Чуждите собственици нямат говорител в страната, така че да се чуе и тяхната гледна точка. Имат обаче в Европейския парламент. Сред 29-те въпроса, изпратени до българското правителство и главния прокурор от евродепутати, членове на Групата за наблюдение на демокрацията, върховенството на закона и основните права (DRFMG) към ЕП, имаше и два, свързани с ваканционния сегмент. "Има ли планове да се регулират компаниите, които управляват имоти, в частност свързани с изнудващо високи такси, увеличавани произволно, без изискване за коректно одитирани отчети или поне изискване финансовите условия да са свързани с доставката на услуга?" е единият от тях.
Другият се отнася до практиката на съдилища, които не признават правото на чуждестранните собственици да не плащат такси за управление, при положение че са били в имотите си под 30 дни годишно", посочват инвеститорите.

Според тях основни причини за проблемите в управлението на ваканционни комплекси са няколко. Голяма част от собствениците са чужденци от различни нации с различни езици и култури и социално икономическо състояние. Те нямат право да притежават земя. Трудно е да бъдат призовавани за събрания, да се вземат решения на събрания и да им се търси съдебна отговорност с призоваване на техен адрес по местоживеене в чужбина, посочват инвеститорите.

В същото време тези ваканционни апартаменти са в затворени комплекси с богата инфраструктура, която се нуждае от целогодишна поддръжка и за това трябва да се плаща такса за управление на имота, като няма регламентиран правен механизъм за определянето ѝ, посочват инвеститорите.

Друг проблем според тях е, че тези жилища се предлагат на пазара неорганизирано като хотели, докато те всъщност не са. Липсата на ясна дефиниция и определение на такъв тип сгради в документ от държавен или общински орган води до дълги съдебни битки. В същото време липсва синхрон на юридическата рамка за този вид обществени отношения между основните закони -
Закона за собствеността, Закона за управление на етажната собственост, Закона за задълженията и договорите.
Инвеститорите определят като проблем и липсата на контрол на състоянието и вида на сгради и територия от страна на общината и система за задължаване на собствениците за козметична реновация на всеки 10-15 години, предвид външния ефект върху облика на националните курортни зони.

Последствията

Според инвеститорите последствия от трупаните с години проблеми са навлизането на сивия сектор в управлението на ваканционните комплекси, неплащане на данъци и осигуровки и нерегламентирано наемане.
Нивото на услугите, състоянието на сградите и цените на имотите падат. Това води до отлив на инвеститори в такива имоти и туристи. Освен това се срива имиджът на България като дестинация за покупка на имот и поддържана туристическа база.
Купувачите на ваканционни апартаменти пък се чувствата ощетени от несправедливо определени такси. В резултат на което полиция, прокуратура и съд са залети от жалби.

Крайната фаза е пустеещи територии с рушащи се съоръжения, а загуби търпят всички по веригата - инвеститори и собственици, обслужващи подизпълнители в районите, по-малко работни места, потенциален ръст на битовата престъпност и кражби, заради липсата на охрана на имотите.

Идеите на инвеститорите

За да се сложи край на всичко това, инвеститорите предлагат спешно да се промени Законът за собствеността, като в него бъдат вписани и ваканционните комплекси.

В Закона за етажната собственост трябва да се регламентира режимът на управление на затворени комплекси, така че да се защитят интересите на собствениците на апартаменти и на инвеститорите. За целта трябва законово да се регламентира договарянето и ценообразуването между страните, да се предвидят санкции за липсата на осигурена поддръжка на такъв тип сгради от двете страни.
В ГПК се предлага да се прецизира призоваването на чужденци (по-конкретно в разпоредбата на чл. 53 от ГПК). В Закона за устройство на територията (ЗУТ) да има ясна дефиниция за понятието "затворен комплекс", като общината или държавен орган да издават удостоверение за това. В ЗУТ трябва да се въведе и изискване за ремонт на фасадите, териториите и системите за сигурност в тези комплекси.
В Закона за туризма е нужно да се регламентира настаняването в такива сгради. Четирите организации на инвеститори във ваканционни имоти молят премиера Бойко Борисов да сформира работна комисия с представители на МРРБ, Министерството на правосъдието,
Министерството на туризма, общините в курортните зони, които да разгледат предложенията на бизнеса.

"Като част от успешно работещ бизнес, ние не желаем помощи или безлихвени кредити, за да успеем да преодолеем настоящата и бъдеща рецесия в сектора. Молим единствено за една по-усъвършенствана законова рамка, а останалото сами ще го направим, за да спечелят като цяло обществото и държавата", завършва писмото на инвеститорите до премиера.