Новини за недвижими имоти
Г. Миланов: Пазарът на фасилити услуги продължава да расте
Рубрика: Интервю Източник: Investor.bgГ-н Миланов, как изглежда пазарът на фасилити мениджмънт услугите днес, след няколко години на бурен растеж, дори и при кризата в строителния сектор, с появата на висококачествен продукт, особено на пазара на офиси?
Наистина, имаше такъв растеж и той се запазва като тенденция. Има нещо по-важно– самият фасилити мениджмънт претърпява сериозна промяна, сериозна еволюция. Досега основно битуваше разбирането, че фасилити мениджмънт – това са услуги, свързани с поддръжката на сградите, почистване, обслужване на климатици, асансьори, техническа поддръжка, рецепционисти и т.н. В момента фасилити мениджмънтът все повече започва да се приема като управленска дисциплина.
Фасилити мениджърът става партньор на борда на директорите на компаниите заради голямата стойност на активите. Все повече собствениците и управителите на такъв тип бизнеси се замислят за сградите си като актив, а не като собственост. В тези сгради те извършват дейности, които им носят приходи. С професионален фасилити мениджмънт могат да се намалят експлоатационните разходи и да се повиши капацитетът и продуктивността на една компания.
В тази промяна на мисленето се крие бъдещето на фасилити мениджмънта. Добрата новина е, че все повече и повече чуждестранни инвеститори в България започват да го разглеждат като управленска дисциплина.
Какъв вид сгради преобладават в портфейлите на фасилити мениджърите и кои са секторите с най-голям потенциал за развитие?
Ако говорим за потенциал като размер на бизнес, в жилищния сектор е най-голям. Ако говорим обаче като потенциал за разбиране на бизнеса – там е най-малък. Широко разпространено е разбирането, че когато имаш собственост, тя е безусловна. Но това не е така - всяка собственост поражда отговорности. Много често сме чували, че: „Този имот е мой и аз ще правя с него каквото си искам!“ Собствеността обаче поражда отговорности и задължения и колкото по-скоро го разберем, толкова по-бързо ще започнем да живеем в нормална среда. Нашата среда е изградена от отделни „клетки“ - спирката на автобуса, кръстовището на улицата, апартамента ни, градинката пред входа. Когато започнем да мислим, че това е средата, в която живеем, и осъзнаем, че искаме да я променим и имаме отговорности и задължения за това, тогава вече потенциалът ще се отключи.
Има държави, в които нивото на професионалния фасилити мениджмънт се мери с индекса на щастие. Ако хората са щастливи, когато живеят и работят в една среда, тогава значи всичко, което се случва като услуги, поддръжка, дейности, управление, е на добро ниво.
Колко са според Вас компаниите в България, които се занимават с подобна дейност, и какви са тенденциите? В един период много бързо се разкриваха нови и нови фирми, а подобни услуги се предоставяха и от агенции за недвижими имоти.
Все още има увеличение на броя на фирмите, които предлагат или поне претендират, че предлагат, професионални фасилити мениджмънт услуги. Това е един процес, който от една страна е положителен – показва, че фасилити мениджмънтът е един от малкото сектори в Европа, които отчитат растеж. За съжаление обаче няма регулация, по която да отсеем професионалните компании. Много често се създават фирми от по няколко човека, които например извършват само дейности по почистване или поддръжка на климатична техника. Тях не мога да ги определя като професионални фасилити мениджмънт компании или като професионални компании за управление на сгради.
Смятам, че тази тенденция ще продължи, защото има пазарна ниша. Тук стои обаче едно предизвикателство пред нас – да образоваме собствениците на сградите. В много от случаите този тип услуги се свързват единствено и само с ниска цена, което е проблем. Фирмите се „изяждат“, започват да влизат в „сивия“ сектор на икономиката, за да останат конкурентоспособни. Когато има само един фактор – цена – това, което със сигурност ще получим, е некачествена услуга.
По отношение на регулацията какво според Вас трябва да се направи, за да се отсее качеството?
Смятам, че не би следвало да бъдем другарски съд, нито институция, която да определя кой е в сивия сектор и кой – не. Независимо за кой сектор става въпрос, винаги ще има некачествени доставчици на услуги и винаги ще има клиенти на тези некачествени услуги. Опитваме се да създадем рамка, в която пазарът да отсее кой е професионален и кой не е. Професионалният фасилити мениджмънт в една сграда не само може да запази и увеличи стойността на имота, но може да спомогне за увеличаване на основния бизнес. В тази връзка информираността на собственици и управители на сгради е основен фактор за развитие и предоставяне на качествени услуги.
Какво се случва със стандартите за фасилити услугите, които да действат в България?
От няколко години съществува европейска норма 15221 – стандарт за фасилити мениджмънт, който включва седем глави, описващи основните дейности, свързани с управлението на недвижимата собственост. Дейностите са обхванати като рамка, принципи, основни положения, терминология и т.н. Това е един добър стандарт и тече процес по превода му на български език. В момента сме обезпечили ресурси, има сформирана работна група, която обсъжда правилния превод на терминологията. До края на март би следвало всички седем глави да са преведени и преди лятото ще се опитаме да сформираме технически комитет към Българския институт по стандартизация. Преди това обаче ще инициираме обществена дискусия, защото не сме сами в сектора на имотите. Ще помолим колеги от други сдружения в сектора да прочетат стандартите и да коментират дали са разбираеми.
Освен EN 15221, в края на годината ще приключи работа и международна група от експерти, която се занимава със създаването на ISO стандарт по фасилити мениджмънт. На базата на европейския стандарт EuroFM (Европейската фасилити мениджмънт асоциация), като европейски представител на фасилити мениджмънт бизнеса, от миналата година анонсира Pan-EuropeanSiteManagementCertificate. Това е персонален сертификат за фасилити мениджъри, показващ нивото на подготовка и знания. Основната част от въпросите в on-line изпита, който трябва да се положи, са базирани на EN 15221. Предвидено е и част от въпросите да са свързани със съответната регулация, специфична за всяка една държава.
Вече има сертифицирани колеги в няколко други държави. Готови сме да го приемем и от нашата асоциация, но първо трябва да официализираме превода на EN 15221, за да може преводът на сертификата да бъде съобразен с нея.
Като цяло идеята е да започнем по-широк диалог с държавата и да представим нашето професионално виждане и чуждестранен опит при управление на обществени сгради. Вече сме си извървели част от пътя - в Националната класификация на професиите и длъжностите (НКПД) вече имаме длъжност „фасилити мениджър“ със съответните длъжностни характеристики и описания. В някои западни държави има регламент, че всяка обществена сграда над определена квадратура задължително се управлява от професионален фасилити мениджър със съответното образование и професионален сертификат.
Това има пряка връзка и с експанзията на българските компании от сектора. Кои са пазарите с най-голям потенциал за пробив на български фирми?
В края на миналата година, по време на последната фасилити мениджмънт конференция, беше представено изследване, осъществено от австрийска компания, за нивото на фасилити бизнеса в държавите от Централна и Източна Европа. Според това изследване България се нарежда на едно ниво с централноевропейските държави – Унгария и Чехия например, и е доста по-напред от източноевропейските ни съседки – Румъния, Сърбия, Македония и Гърция. Със сигурност това е породено и от големия бум на инвестициите в недвижима собственост, но това подкрепя и факта, че нивото на българските професионални фасилити мениджъри е на европейско ниво.
Имаме амбиция България да стане регионален хъб на фасилити мениджмънта и това започва да се случва. Резултатите от това изследване показват, че сме извървяли своя път до известна степен на зрялост и трябва да продължаваме да вървим по него. Поддържаме добри отношения с асоциациите в съседните ни държави и в други страни и се опитваме България да е този регионален хъб, за да може да разпространяваме знанието, което сме натрупали, и опита, който черпим от нашите партньори – EuroFM, IFMA, MEFMA.
Има компании, които управляват бизнеси извън България – най-вече в близките ни държави. Има колеги, които искат да отидат и по-далеч – в Близкия Изток. Това е по-скоро въпрос на време, защото българският фасилити мениджмънт бизнес е достатъчно зрял и има готовността да излезе извън България.
Какъв е пътят според Вас да се образоват клиентите на услугата, за което говорехте?
Пътят е тежък и труден. Водещото за момента е цената на услугата и това трябва да се промени. Пътят напред е свързан много повече с промяна на мисленето, което ще доведе до търсене и оценка на качеството. За да се случи тази промяна, ние трябва много активно да започнем да говорим за ползите от професионален фасилити мениджмънт извън нашето професионално общество – трябва да инициираме диалог с инвеститори, собственици и хората, които взимат решенията. Много често организираме събития и конференции, на които присъстват основно фасилити мениджъри, но не и инвеститори, банкери, собственици. Това е не само в България, а е проблем и в Европа.На запад се появява и друга тенденция – търговете за услуги се базират не на подробно описани процеси, а на основната цел на крайния клиент, например – „трябва помещенията да са чисти”.
Ще дам и няколко примера. Колеги от Англия, които са поддържали дълго време офис сгради, започват да поддържат писта за конни състезания. Тяхното разбиране е, че чистотата е основна и изхвърляли кошчетата за боклук по-често. В един момент се оказва обаче, че на тази писта това далеч не е най-важното. Средата е съвсем друга и се търси друго. Друг пример – с адвокатска кантора. Седейки по 10-12 часа в офиса, служителите там пият много кафе. Кафе машината за тях е сборният пункт и очакват точно там да е най-чисто. Говорим за такъв тип услуги, съобразени с крайния клиент. Колеги от Холандия пък разказаха за техен проект – Националната библиотека на страната. Осъществен е голям ремонт на самата библиотека и е решено, че сградата трябва да управлява така, че да бъде пригодна за използване от хората в светлината на социалните промени в обществото – хората се събират много по-често, за да дискутират, а не да четат в библиотеки, затова читалните са превърнати в места за срещи.
Понеже споменахте, че предстоят разговори за управление на държавно имущество, има ли в момента обществени сгради, които да се управляват наистина професионално, а не „на парче“?
Много компании, включително и членки на асоциацията, поддържат обществени сгради. В обществените сгради обаче нещата продължават да се разглеждат „на парче“. Правят се търгове, търси се най-ниска цена, търговете са за базисни услуги. Скоро се сблъсках с един случай – държавно предприятие с клонове в България, от което изискахме договорите за поддръжка на асансьори. Независимо, че това предприятие е собственик, нямаха шаблонен договор. Всеки договор беше на бланката на съответната наета фирма. Някои от договорите бяха подготвени правилно, поне реферираха към правилната нормативна база, но други реферираха към незнайни нормативи, а имаше и договор, който реферираше към нормативна база от 1968 г. С това държавата за пореден път се показва като непрофесионален стопанин на собственото си имущество
Ако имам коментар към държавата обаче, то е не толкова, че е лош стопанин, а че трябва да инициира диалог с професионалните организации, с бизнеса, за да се научи как по-добре да управлява собствеността си. Връщам се пак към Холандия. В последните години местната власт прехвърли голяма част от дейностите на частни компании, защото така предлагани услугите са по-евтини и ефективни. Голяма част от сградите на общините се освободиха и в момента тече дискусия какво да бъде бъдещето на тази сгради, като те се намират в центъра на градовете и повечето са паметници на културата.
Другото нещо, което се опитваме да кажем на собствениците и инвеститорите, е че една фасилити мениджмънт стратегия не може да съществува самостоятелно. Стратегията за управление на сградата трябва да е част от общата корпоративна стратегия на компанията или държавата, министерството, общината. Само тогава можем да имаме качествено управление на сградите. Дори на ниво Европейска комисия това не е толкова застъпено и се връщам на това, което по-рано казах – че си говорим вътре в самия бизнес. От миналата година стартира инициатива, с която се сформира EU FM Coalition, като основната й цел е да започнем диалог с Брюксел за по-доброто разпознаване на фасилити мениджмънта и как ние може да допринесем за постигане на енергийните и устойчиви цели на съюза.
Как смятате, че ще се развива пазарът оттук насетне при условие, че вече навлиза в своята зрялост?
В България, поради доста турбулентните условия, ми е трудно да прогнозирам растежа – дали ще е едноцифрен, или двуцифрен, но растеж ще има. В Европа секторът се развива наистина с устойчиви темпове, това е тенденция от последните години и ще продължи. Компаниите все повече се опитват да се съсредоточават върху техния основен бизнес и все по-често търсят партньори, а не доставчици на услуги, които да могат да поемат всички поддържащи дейности.
По статията работиха: Миглена Иванова, редактор Бойчо Попов