Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Фондовете за имоти се надяват на успешни законодателни реформи
Рубрика: Законодателство Източник: Дневник Това показва проучване на "Дневник" сред ключови представители на бранша броени дни след като зам.-председателят на финансовия надзор Димана Ранкова представи проектопрограма за реформи в законодателната рамка в инвестиционния сектор, в това число и закона за АДСИЦ.Евентуалният нов проект ще е третият опит за реформи в нормативната уредба през последната година и половина след два неуспешни досега и цели разширяване на възможностите за финансиране и инвестиции в най-бързо развиващия се сегмент на капиталовия пазар отпреди кризата.
Като цяло сега заинтересуваните лица - мениджъри и инвеститори, приемат положително новия проект, който застъпва до голяма степен идеите още от пролетта на 2009 г. (виж карето). Спорният въпрос за задължителното разпределение на дивидент липсва, а за част от промените като разрешението за инвестиции зад граница, придобиването на конкуренти, създаването на смесени дружества за определени проекти и инвестициите в дъщерни дружества мениджърите настояват отдавна.
Други като това фондовете за земя да се регистрират като производители и да обработват земеделски земи, ползвайки и евросубсидии, пък просто ще регламентират така или иначе започнала практика в някои от компаниите в сегмента.
"Това, което прочетох, е добре за всяко едно дружество, което инвестира в недвижими имоти. Има ограничения в нормативната база, заради които АДСИЦ губят от бизнес гледна точка", коментира Маню Моравенов, изпълнителен директор на "Феърплей пропъртис".
"Не мога да не подкрепям предложенията, защото част от тях ние самите като бранш ги поискахме още преди повече от година", заяви и Николай Майстер, консултант на "Интеркапитал пропърти дивелопмънт".
Председателите на браншовите организации на пазара - инвестиционни посредници, управляващи дружества и пенсионни фондове, също не възразиха на първо време срещу предлаганите реформи.
С предвижданите промени КФН цели и пресичане на част от наложените съмнителни практики за управление и обслужване на фондовете за имоти и предотвратяване на конфликтите, породени от липсата на уредба на отношенията между част от акционерите на АДСИЦ и обслужващите дружества.
Последните често са свързани с някои от директорите и учредителите на фонда, които присъстват като акционери и до днес, като паричните им възнаграждения се формират на база твърд процент от активите на дружеството по баланс без значение от постигнатите финансови резултати и отделно процент и от формираната счетоводна печалба, пък било тя и само на книга През последните две години и половина проблеми от подобно естество възникнаха в две от големите компании в сектора - "Еларг ФЗЗ" и "Прайм пропърти бг", напрежение в това отношение се усеща и в "Агро финанс".
В първите две се стигна и до съдебни дела. "Използването на обслужващи дружества от страна на АДСИЦ трябва да стане въпрос на избор за последните - дали да се управляват от вътрешните органи на управление или от външни лица.
Често собствениците на обслужващите дружества, съответно учредителите и управляващите АДСИЦ, са едни и същи лица, които "източват" парите на инвеститорите в АДСИЦ под формата на такса за управление и други такси в полза на обслужващите дружества", аргументира се в проектопрограмата си Димана Ранкова.
Мнението й за съмнителните практики се потвърждава и от част от инвестиционната общност. "Вероятно подобна промяна ще има ефект за други фондове на пазара, тъй като вече няма да имат оправдание защо извършват тази дейност чрез компании, които не са собственост на техните акционери", коментира производителят Веселин Данев, изпълнителен директор на "Агроменидж" - обслужващо дружество на "Еларг ФЗЗ" и 100% негова собственост.
В случая с този фонд обслужването на практика е изцяло под контрола на акционерите, но в немалко други играчи в сектора това не е така, което поражда съмнения за порочни схеми.
Според Димана Ранкова реформите в законодателството трябва да бъдат прокарани бързо, защото сега в кризата недостатъците на нормативната уредба на този сегмент от пазара се проявяват с пълна сила и заплашват да дискредитират сектора напълно.
Предложенията за промени
- Възможност фондовете за имоти да инвестират в чужбина
- Инвестиции на АДСИЦ в дялове и акции на дъщерни и смесени дружества
- Придобивания на АДСИЦ от други АДСИЦ
- Фондовете за имоти да могат да купуват компенсаторни инструменти, с които да придобиват определени активи
- Възможност за премахване на обслужващите дружества в АДСИЦ и "прибиране" на дейността вътре в компанията
- Фондовете за земеделски земи да се регистрират като земеделски производители и да ползват евросубсидии.
Мнения
Маню Моравенов, изпълнителен директор на "Феърплей пропъртис"
Това, което прочетох, е добре за всяко едно дружество, което инвестира в недвижими имоти. Има ограничения в нормативната база, заради които АДСИЦ губят от бизнес гледна точка. Ако трябва да откроя едно от всичките предложения, за мен това е възможността фондовете да инвестират в дъщерни дружества - т.нар. SPV. Това специализирано дружество се създава обикновено само за целите на един проект, при което рискът, свързан с него, се управлява много по-добре, може да се търси и по-лесно финансиране за него. Специализираното дружество си носи риска и съответно и бъдещата доходност само на база един проект. При голям диверсифициран портфейл това би било трудна задача. Сегашната нормативна уредба в сегмента не задълбочава кризата на пазара, но в криза е хубаво да се реагира и на ниво регулации. Евентуалните промени ще имат значение повече за бъдещето, защото в настоящия момент заради кризата почти няма развитие на нови проекти.
Николай Майстер, консултант на "Интеркапитал пропърти дивелопмънт"
Не мога да не подкрепям предложенията, защото част от тях ние самите като бранш ги поискахме още преди повече от година. Време е законът за АДСИЦ да се подобри. Мисля, че досега той беше адекватен, голяма част от записаното в него продължава да е актуално. Фондовете за имоти на борсата са различни - има такива като нашия, при които мениджъри са събрали чужди пари, има и такива, чиито мениджъри са служители на мажоритарния собственик. Аз лично не виждам перспектива да инвестираме извън България. За нас беше голямо предизвикателство да разработим проект в Поморие. Отне ни време да проучим спецификата на пазара и местната власт там. Ако вложим 1 млн. евро в Полша например, където познаваме пазара добре, то това би ни отнело много години. Аз лично подкрепям оставането на задължението да се разпределя задължително дивидент.
Веселин Данев, изпълнителен директор на "Агроменидж"
Специално за промените за фондовете за земя - това да се регистрират като производители, да обработват сами парцелите си и да ползват евросубсдии е добър ход. Много от ограниченията, на които са подложени фондовете на пазара, са безсмислени. Най-естественото нещо за някой, който има земя, е да си я обработва. Има места в България, където получаваме добри ренти от производители и не се налага да обработваме. При наличието на един арендатор например е много трудно да се получи добра рента и се налага сами да го правим. Дори и да се прокарат реформи обаче, за нас няма нищо да се промени, защото и в момента имаме обслужващо дружество, което извършва тази дейност и което е 100% собственост на акционерите на "Еларг" (Еларг агро").
Тодор Брешков, председател на борда на "ФНИ България"
На първо време повечето предложения изглеждат разумни, но всичко зависи от това какви ще са конкретните текстове. Определено има нужда от модернизация на закона. Някои неща няма смисъл да се внедряват, защото и сега съществуват. Например фондовете и сега имат възможност да избират дали да имат обслужващи дружества или не. Придобиването на един АДСИЦ от друг и инвестициите в дъщерни дружества може да имат много положителен ефект, но може и да се окажат схема за източване, ако не бъдат регламентирани подходящо в закона.
