Новини за недвижими имоти

Ексклузивният договор между продавачи/купувачи и брокери

Ексклузивният договор между продавачи/купувачи на имоти и посредническа фирма е тема, предизвикваща доста въпросикакто у собствениците на жилища и други недвижими имоти, така и у купувачите, коментира брокер Десислава Щебетовска.

Защо продавачът да възложи продажбата на жилището си само на един брокер? А защо купувачът да работи само с един брокер? Това са важни въпроси, на които трябва да си отговорим, преди да пристъпим към имотна сделка.

По думите на специалиста, много често продавачите на имоти смятат, че колкото повече фирми предлагат имота им, толкова по-добре. Наред с това, обявата публикуват и самите те. Много собственици на имоти споделят, че по тяхната обява им звънят само брокери и почти никакви частни лица – директни купувачи.

Продавачът казва на брокера: „Добре, продавайте имота и вие. Който пръв го продаде – негов е бил късметът.“ Това е така, но има ли късмет обаче продавачът и каква е неговата полза? Той трябва да отдели време, за да провери как се рекламира имотът му. Също така да види каква информация се предоставя на купувачите и доколко коректна е тя.

Купувачът на свой ред пита: „Кажете ми защо имотът се предлага от 10 фирми, защо е с различна цена и на различен етаж, защо в различните обяви квадратурата на един и същ имот е различна? Извинете, но на този имот нещо има ли му?“ Щебетовска е убедена, че подобни въпроси не са в полза нито на продавачите, нито на купучавите.

Как се продава една стока, ако тя се предлага още в пет магазина? Естествено, като рано или късно продавачът сваля нейната цена. Положението е същото, ако стоката, която предлага продавачът, е недвижим имот. Това се случва, не защото има конкуренция, а именно обратното – липсва конкуренция между купувачите.

Така е, защото никой от потенциалните купувачи не знае за съществуването на другите. Всеки потенциален купувач на имот контактува с различен брокер. Всеки един брокер, на когото купувачът разреши да рекламира имота му, понеже няма ексклузивен договор с него като продавач, има една единствена мотивация – времето.

Голяма част от собствениците на имоти не разбират, че единствено професионален брокер може да създаде реална конкуренция между купувачите на недвижим имот. Защото брокерът е трета страна, той не участва пряко в сделката. Това е като състезание между посредническите фирми – коя от тях първа ще доведе реален купувач.

Подписването на ексклузивен договор с посредник осигурява на клиента определено ниво насигурност, както за продавача, така и за купувача. Всяка уважаваща дейността си посредническа фирма работи с протоколи/декларации за огледи.

В тях се записват данните на хората, които прекрачват прага на продавачите – трите им имена, ЕГН, адрес по лична карта. Фирмите посредници са администратори на лични данни и би трябвало да се идентифицират пред клиентите си (продавачи и купувачи на имоти), предоставяйки удостоверение за администратор на лични данни, издадено от КЗЛД.

Хора, които правят огледи на имоти и имат сериозни намерения да закупят имот, не би трябвало да откажат да предоставят данните си на фирма с официално удостоверение. Би било смущаващо, ако откажат. Същото важи и за продавачите – защо биха отказали да предоставят данните си на лице, което те са потърсили, за да му покажат имот, и което се е легитимирало пред тях.

Обмислете нещата внимателно и изберете професионалист, с когото да работите. Това е съветът на Щебетовска. Независимо дали сте в ролята на купувач или продавач на имот, ексклузивният договор може да ви донесе много повече, отколкото считате, че обвързването с посредник би ви отнело.

Брокер Владимир Йосифов също стои зад идеята за разделянето на двата договора. Според него трябва да има ексклузивен договор между продавач на имот и агенция и ексклузивен договор между купувач на имот и агенция, тъй като разходите за реклама по двата договора са различни.

В повечето случаи рекламните разходи при покупка са много по-големи, разкрива експертът. По думите му договорите ще бъдат разделени, едва когато повече агенции започнат да управляват стотици апартаменти, офиси и магазини и оценят реално времето на своите брокери.

В ексклузивния договор между купувач на имот и агенция има възможност да се включи точен район, улица, дори сграда. Тогава това е дългосрочна поръчка – абонамент. При този случай би следвало да има предварително плащане на част от уговорената комисионна или такса за агенцията.

Все пак става дума за дълги периоди и брокерите на агенцията отделят много време закомуникация с клиенти, създавайки контакти с потенциални продавачи. При този вариант е съвсем нормално да има такса за реклама, твърди Йосифов.