Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Цел: Продай този парцел
Рубрика: Анализи Източник: Капитал Майка Тереза може и да не е най-надеждният авторитет на имотния пазар, но се оказва права, като казва, че повече сълзи са пролети над сбъднати, отколкото над несбъднати молитви. Много от тези, които спечелиха в надпреварата и успяха да купят дори апетитни имоти на върха, сега са в трудната ситуация да са блокирали жизненоважни средства, без да могат или да искат да реализират проектите си. Сега строителни терени има, но изчезнаха инвеститорите и свободните пари. Така на пазара на парцели са същите предприемачи, търговци, производители и спекуланти, но вече като продавачи. И това изглежда разумен, но труден за отиграване ход.Моят имот е моята тежест
Българинът е научен да мисли, че земята храна и вода не иска, но това не важи на пазара на парцели. Спре ли работата по един проект, той се превръща в бреме от разходи – за управление, счетоводство, обслужване на кредити, такса смет (ако земята е в регулация). Често пъти обаче по-големият проблем е финансовият ресурс, затворен в покупката на терена и подготовката на строителството.
В годините на имотния бум в строителни парцели в големите градове бяха инвестирани милиони, от които бизнесът сега отчаяно се нуждае в условията на продължаваща ликвидна криза. Това е основната причина месеци наред пазарът на земя да е наводнен с оферти. Продават всички – търговци на строителна техника, битова електроника и автомобили, строителни предприемачи, производители от леката индустрия, логистични компании...
"По-точният въпрос е кой не продава", коментира управителят на консултантската компания "Би енд Ейч имоти" Бойко Бойков. "Почти няма собственик на бизнес, който да не е купувал строителни терени – било за собствени нужди, било за инвестиция. Голяма част от тези проекти обаче бяха замразени и много собственици вече се задъхват заради липсата на ликвидни средства и растящите разходи", обобщава той.
Страхил Иванов от агенция "Явлена" също отчита нарастващ брой компании, които пускат за продажба портфолиата си от имоти през последната година. "Плащането на данъци е все по-голям проблем и много инвеститори търсят начин да се отърват от купените терени и да си набавят свеж ресурс, без да ползват кредити", допълва той.
Подобен мотив изтъква и изпълнителният директор на компанията за строителна и минна техника "Киров" Иван Киров, според когото основният проблем е именно затвореният в земя финансов ресурс. "В силните за нашия бизнес години купихме терени в големите градове с намерението да строим изложбени площи и складови бази за строителна техника. В момента оборотите на този пазар се върнаха на нивата отпреди 7-8 години. Тогава ги правехме с магазини от 100 кв.м под наем, а сега имаме собствени обекти от по 2000 кв.м", съпоставя той.
Като се има предвид, че продажбите на строителна техника от 2007 г. надали ще бъдат достигнати в следващите 10 години, от компанията преценяват, че нямат нужда от ново строителство. Така в момента на пазара са закупените от "Киров" терени в Бургас, Пловдив, Варна, Русе, Плевен, Сливен, както и 30 дка на околовръстното шосе на София, където дружеството планираше да строи складова база.
Несбъднати паркове
В сходна ситуация е друг голям вносител на строителна и индустриална техника - "Евромаркет груп", който по оценки на брокери е затворил над 30 млн. евро собствени и заемни средства в строителни терени. Дружеството излезе активно на имотния пазар преди около 5 години чрез компанията си "Инвестра", първоначално с намерението да купува терени за собствени бази на входните пътни артерии на големите градове. Проектът обаче бързо придоби по-мащабни очертания – изграждане на търговско-индустриални зони (ТИ паркове), които да обединяват складови, офисни и търговски изложбени площи плюс обслужващи обекти като банкови, застрахователни офиси и заведения за хранене. Замисълът бе тези бази да се ползват за нуждите на компанията и едновременно да носят доход от отдаването на свободните площи под наем.
Планираните паркове бяха осем – в София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Стара Загора, Плевен и Благоевград, а по-късно бе включен и терен в Симитли. Намеренията бяха общата инвестиция да надхвърли 160 млн. евро.
За целта "Инвестра" окрупни терени с различни размери – от 15-20 дка до близо 70 дка. През 2008 г. бяха учредени и проектни дружества за реализацията на първите три ТИ парка – в Пловдив, Стара Загора и Бургас. В Пловдив строителството дори започна, но спря през есента на 2008 г. без изгледи скоро да бъде подновено. Така единствената разумна стъпка за "Инвестра" остана да продаде терените, при това без протакане.
"През последните 7-8 месеца активно предлагаме тези парцели и вече сме разговаряли с над 50 потенциални купувачи", посочи Симеон Митев, управител на "Ню шанс 96", която предлага ексклузивно имотите. Според Митев при труден пазар вариантът е да се заложи на максимална гъвкавост - терените за ТИ парковете се продават със или без проектите, нацяло или като отделни обособени части. Като потенциални инвеститори се разглеждат логистични оператори, търговци, автосервизи, вериги бензиностанции, а обявените цени са под средните офертни нива за съответния район. Добрите новини около проекта обаче свършват дотук, тъй като сделки засега няма. Близките перспективи пред пазара на строителни терени също не са розови.
Всички продават, но кой ще купува?
Проблемите на продавачите на промишлени терени далеч не се изчерпват с липсата на свободни средства. Въпросът е по-скоро каква е потребността от подобно строителство в момента.
"Рано е за инвестиции, защото ги няма крайните клиенти – купувачи и наематели на площите, които ще бъдат изградени", коментира Страхил Иванов от "Явлена". А без тях сметките за възвращаемост на вложенията не излизат. Инвеститорите в собствени обекти също са ограничен брой – основно вериги за бързооборотни стоки. Повечето обаче вече са изградили необходимите им на този етап складово-логистични площи. Търговците, които търсят представителни шоурумове, в повечето случаи също са ограничили разрастването си.
На пазара на логистични площи ситуацията не е по-различна. "За да вървят тези инвестиции, са необходими работеща икономика и инфраструктура. А в България все още липсват и двете", коментира управителят на агенция "Виктория инвест" Наско Атанасов. Големият плюс за повечето продавачи в момента е, че потенциал за сделки има най-вече при малките строителни терени, за каквито в покрайнините на градовете се смятат тези до 20-30 дка. Причината е, че в условията на свит имотен пазар интересът се насочва главно към малки проекти, които по-лесно се отдават под наем и като цяло са по-ниско рискови за инвеститорите, обяснява Бойко Бойков. Така дори терени, купувани за мащабни инвестиции, имат шанс да намерят нов собственик, ако се предложат на части.
Остава обаче въпросът на какви цени ще стане това. Липсата на сделки прави изключително трудно да се определят реалните стойности на земята в момента. В същото време повечето инвеститори оценяват строителните терени като все още необосновано скъпи. Минко Борджуков, управител на дружеството - инвеститор в логистичните паркове във Варна и Русе - Bulgarian Property Developments (BPD), дава за пример пазара в морския град, където парцелите с отреждане за логистика и производство нерядко надхвърлят 100 евро на кв. метър. Подобни нива са неприемливи за инвеститорите в подобни площи. Дори по време на имотния бум те търсеха земя в рамките на 30-35 евро на кв. метър. Според Минко Борджуков това е показателно, че пазарът на парцели все още не се е отърсил от изкуствено завишените цени.
Самата BPD вложи значителни средства в строителни терени, но засега не планира продажба на никой от тях. Изключение правят няколко малки парцела в София, купени със спекулативна цел.
Златан Енчев, консултант по недвижими имоти, също смята, че 80% от предлаганата земя в България все още са по-скъпи от това, което инвеститорите могат да платят за нея. Според него причината е, че много от тези терени са наследствени или купени със собствени средства. А при липсата на тежащи ипотеки и данъчни задължения собствениците не бързат да продават.
В подобна ситуация очакванията са натискът върху цените на парцелите да дойде именно от фирмените имоти, чиито собственици търсят бърза реализация и са по-склонни на отстъпки. Преобладаващата нагласа сред брокерите обаче е, че раздвижване на пазара може да се очаква не по-рано от година, и то при поне 15% спад на офертните цени. И макар повечето да класират строителните терени сред имотите с най-голям потенциал за инвестиции, моментът за покупки явно все още не е настъпил.
