Новини за недвижими имоти

Бен Елдър: България трябва да увеличи прозрачността на пазара на имоти

- Г-н Елдър, пазарът на имоти в България е сред полупрозрачните пазари на имоти в света. Какви са Вашите наблюдения – подобрява ли или влошава позициите си българският пазар на фона на развитието на глобалните пазари след кризата?

Има промяна. Събития като конференцията от миналата седмица показват, че има промяна. Привличането на над 100 души на подобно събитие разкрива, че има хора от пазара, не само оценители на имоти, но и банкери, инвеститори, адвокати и други участници в процеса по сключване на сделки, които искат да научат за международните перспективи и как те започват да влияят на начина, по който се сключват сделки в България. Прозрачността е ключова.

Помня края на 90-те години, после 2007-2008 г., точно преди кризата - колко активен беше пазарът, хората не мислеха, че могат да загубят пари. Политическите промени в България и Източна Европа внезапно отвориха всякакви възможности за много бързо развитие и някои от тези промени не бяха достатъчно зрели, за да успеят. Не казвам, че са били погрешни, просто всичко се случи много бързо и по време, когато имаше бум на пазара в Западна Европа и САЩ. Това създаде много фондове, които търсеха нови пазари за инвестиции. Източна Европа изглеждаше като панацея и ново предложение, страхотна възможност за ръст... Хората бяха яхнали вълната и мислеха, че от инвестиции в имоти не може да се загуби. Ами може и това се случи.

- Какъв е пътят за преодоляването на предизвикателствата с прозрачността на пазара на имоти в България?

Прозрачността е свързана с доверието. И отново да се върнем на събитието – обсъждаха се методите за оценяване на имоти. Една от ключовите препоръки в Червената книга на RICS е, че окончателният доклад не трябва да бъдат подвеждащ за клиента. Може да се посочи „спот цена“, т.е. пазарна цена, на която очаквате да продадете конкретния имот в определен момент, но ако оценителят настина вярва, че пазарът е в подем или на дъното, или някъде по средата, той е длъжен да обясни това в доклада си.

Оценката е приблизително изчисление на пазарната цена в определен момент, но това не пречи на оценителя да направи коментар на тази оценка. Оценката е число, но наистина интересната и полезна част е допълнителната информация, която се предоставя в доклада към нея. Не всички инвеститори и финансови институции винаги искат да чуят тази допълнителна информация, защото тя прави решенията им по-трудни. Ако получат само едно число, което да използват при изчисляването на съотношението заем–стойност (loan-to-value ratio), въпросът е много по-лесен. Недвижимите имоти обаче не са лесен въпрос, те са много сложна тема.

На конференцията ми се стори на няколко пъти, че възниква объркване относно ролята на оценителя и на другите страни в процеса. Трябва да е напълно ясно за лицензирания оценител каква е целта на оценяването, за какво е нужна тази оценка, както и да получи инструкции в писмен вид.

Трябва да има ясно разбиране между оценител и клиент за какво е нужна оценката и какъв тип доклад ще се изготви. Защото твърде често, особено в миналото, докладът се изготвя и предава, но клиентът не го харесва и променя или опитва да променя инструкциите, така че да отговорят на очакванията му.

Чух коментари, че няма много чуждестранни инвеститори в България. Това означава, че хората, които искат да инвестират, не виждат България като привлекателна опция. Това не значи, че системата е грешна, просто те не смятат, че възвръщаемостта ще компенсира поетите рискове. Има възможности на други места, които считат за по-добри.

- България почти не привлича вниманието на чуждестранните инвеститори в имоти в Централна и Източна Европа. Какви, според Вас, са основните причини за това и очаквате ли промяна?

Отчасти това се дължи на осигуряването на подходящи услуги за международните клиенти, на достатъчно квалифицирани оценители, квалифицирани адвокати, които разбират международните пазари. Да, това се променя към по-добро. Коментирахме с един от гостите на конференцията, че проблемът не е в хората, които присъстват на нея, а в тези, които ги няма, които не са ангажирани, които са заинтересовани системата да продължи да функционира по стария начин, защото това ги устройва.

Ако България иска да се присъедини към международния пазар, трябва да се улесни начинът, по който се разпространява информацията, прозрачността, регулацията, възможностите за печелене на възвръщаемост, която търсят международните инвеститори.

- За колко рисков се счита българският пазар на имоти в сравнение с другите пазари?

Мисля, че един от въпросите, който често се пренебрегва, е близостта ви до Турция и възможностите в тази насока. Решенията, които сега се взимат в Европа и САЩ, изглежда са по-дългосрочни, вече не се търси бързата възвръщаемост от 2006-2008 г., защото тази възвръщаемост вече я няма.

Трябва да се имат предвид и т. нар. „икономически тигри“ – Сингапур например и други азиатски пазари – те все още бележат феноменален ръст в сравнение със Запада. Не са толкова добре, колкото навремето, но все пак показват двуцифрена възвръщаемост. Решенията в тези икономики обаче са много краткосрочни. В Хонконг например животът на сградите е много кратък в сравнение с тези тук заради начина, по който оперират.

- Какви са минималните изисквания, на които трябва да отговаря една бизнес сграда, за да привлече вниманието на потенциални инвеститори?

Интересен въпрос, който е свързан с опазването на околната среда. По мое мнение има две страни на въпроса – единият е спестяването на разходи при управлението и обитаването на сграда, която харчи по-малко електричество и други ресурси. По-големият стимул според мен обаче е заявлението за корпоративна социална отговорност при избора на енергийно ефективна сграда. Големите компании със силна етична позиция и социална отговорност могат да загубят много като доверие и цена на акции, ако из социалните мрежи се появят негативни коментари за тях. Така например Nike имаха точно такъв проблем, когато се появиха слухове, че ползват детски труд в Индия за производство на някои стоки.

Ако се окаже, че дадена компания със силно заявена социална отговорност, например HSBC, които се рекламираха като първата банка във въглеродно неутрална сграда, в София например заемат ужасно неефективна сграда, тя може да понесе огромни щети за репутацията и цената на акциите си.

Така че не става въпрос само за оперативни разходи, а за целия бизнес. Сградата в София трябва да отговоря на същите етични стандарти като централата на чуждестранната компания. Основните стимули са два – реалните намаления на разходите от обитаването на енергийно ефективна сграда и корпоративната социална отговорност. Все повече компании обръщат внимание на последното, защото вярват, че хората ще го оценят и ще купят стоки и услуги от тях.

По статията работиха: автор Десислава Попова, редактор Миглена Иванова