Imoti.net
Новини за недвижими имоти
Б. Кумпиков: На пазара на имоти се активизираха проучванията, не сделките
Рубрика: Интервю Източник: Investor.bgГ-н Кумпиков, след строителния бум, който разкри множество провали и проблеми, настъпи ли някакво отрезвяване и в каква форма?
Всяка система, включително и пазарът на имоти, се стреми към равновесно положение. Това положение в България вече е постигнато, търсенето на имоти е изключително за собствени нужди. За да бъде извадена от равновесие една система, е необходима енергия отвън, но спекулата изчезна, нуждите на населението са практически задоволени, банковото кредитиране е изхарчено за 30 години напред. От 2009-та насам хората се изправиха пред дилемата не покупка или наем, а за кой континент да хванат пътя. В този смисъл може да се твърди, че системата на търсене и предлагане на имоти е в покой. Прочие, да не сме черногледи – това важи и за всички други стоки и услуги.
Към момента търсенето на имоти е основно с цел оптимизация на жилищни площи чрез замени – разширяване с по една-две стаи, вътрешна миграция. Такъв род двойни сделки доминират пазара, но почти не вливат допълнителна енергия, тъй като минават първо през продажба на един имот, т. е. отново имаме баланс. Вярно е, че тук-там се изграждат неколцина жилищни сгради, но те са от реномирани строители, които просто нямат избор на друг вид дейност, а се стремят и да запазят персонала си, та по тази причина работят по нещо, дори на себестойност.
Какво се случи със строителния сектор през последните месеци на политическа криза?
С назначаването на служебното правителство се появиха и първите признаци на интерес, но хората са несигурни какво ще се случи утре и правят по-скоро проучвания. Всички просто стискат палци на Пламен Орешарски да се справи, защото той разчита само на ежедневните приходи в бюджета. Не може да се намери повече. Оптимизмът е, че той поне може да подреди законодателството и да премахне много препятствия, както и към есента да има напълно стабилно управление. Бизнесът освен това вероятно ще е по-уверен, защото самият Орешарски е предвидим и последователен човек. Надежда дава и фактът, че се разделиха концентрирани дейности в Министерството на регионалното развитие – значителни по обем и крайно разнородни. Може би разделянето на функции ще помогне.
Както казах, в момента има някакъв умерен оптимизъм. В дългосрочните инвестиции, каквито са имотите, всичко се базира на стабилността на доходите на хората, а не толкова на размера им. Не случайно банките, когато разглеждат исканията за кредит, изискват история, да проследят доколко са постоянни доходите на клиента, а размерът дори не е толкова критичен. При предходното управление стабилност на доходите нямаше.
От 20 години съм в строителството и не без основание то е третирано като един от секторите с най-голям дял на сивата икономика. Причините се крият в слабия контрол и еднаквото прилагане на контрол за всички субекти. Фирмите, които биха спазили напълно закона, на практика стават неконкурентни, предлагайки услугите си, тъй като има множество други, които не спазват закона. Впечатли ме обаче, че през 2006-2007 г. абсолютно всички започнаха да искат да извършват услугите с фактура, което означава, че фирмите искаха да си плащат данъците. Надявам се това поведение да се завърне отново, държавата да получава, но да създаде първо икономическа среда чрез добра администрация.
Доколко това е свързано с периода на силен подем?
Подемът през 2006-2007 г. в строителството се дължеше на доверието на хората в управлението. Всички бяха уверени, че сме достигнали базово положение на доходите, което няма да се върне назад. Тази увереност, съчетана с ниската безработица и значимата инвазия на чужди инвеститори, окуражи хората – държавни служители и частници – да си осигурят собствено жилище. Водещи бизнесмени тогава започнаха и си направиха имения – тук, в България. Е, през последните три години процесът е точно обратен – разпродажби и експорт на инвестиции предимно към Германия и Австрия. В този смисъл подемът по-скоро беше достигане на нормални нива на сделките, задържано през миналото десетилетие след 1996 г.
Кризата в България според мен беше предизвикана от последното управление заради неграмотните действия. Държавата, в условията на пазарна икономика, не може да бъде основен работодател, но тя стана основен работодател. Реално погледнато, който и бранш да вземем, и ИТ, и фармацията, и строителството – най-големият клиент остана самата държава. Това означава пряка зависимост на пазара на труда и на имотите от политическото управление.
В момента за възстановяване ли можем да говорим или за нова пазарна реалност?
Бих казал, че всеки гледа от неговата камбанария. Наскоро разбрах за един добър строител, който вдига доста големи жилищни сгради при едни умерени ценови нива. Печалбата му е от порядъка от 5 до 10% при добре направени разчети, като той цели по-голям оборот при по-масовото строителство. Повечето строителни фирми не могат да вършат друго, защото са специализирани в сградно строителство и по-специално жилищно. Те няма как да се пренасочат към инфраструктурното строителство, както призоваваше предишното правителство, защото това са две различни неща – технологиите са различни, квалификацията на хората е различна, различни са оборудването и инвентара. Тези фирми правят усилия, строят и имат директни продажби при по-малка печалба. Новата реалност е свързана с минимално ново строителство, преразпределяне на построения вече сграден фонд и насочване на средства към неговата рехабилитация и благоустрояване на прилежащите му терени.
Накъде очаквате да се ориентират оцелелите предприемачи в новата пазарна реалност и кои са свободните ниши на пазара с наличие на търсене, но недостатъчно предлагане?
Почти всички оцелели предприемачи се насочиха през последните години към държавните и общински поръчки. За съжаление повечето от тях се оказаха финансово необезпечени. Рязаха се ленти на обекти, за които не се плащаше. През последните 3 години държавата заложи на абсолютно безсмислени крупни инфраструктурни обекти. Факт е, че тези обекти ангажират нищожен брой хора, нискоквалифицирани при това. Факт е, че тези обекти са били априори непостижим лукс за нас, масово са недовършени и то след драстични съкращения на обемите. Факт е, че повечето от тези проекти можеха да бъдат задържани, а вместо тях да се инвестира в общинска инфрструктура и ремонт на обществени сгради и пътища.
Очаквам, че новото правителство няма да страда от такава мегаломания и ще стъпи здраво на краката си. Ако новите две министерства – по проектирането и строителството – дадат здрав гръб на общините и насочат усилия към поддръжката на наличния сграден и пътен фонд, ще вкарат отново на пазара минимум 50 000 работни места. Също такава ниша – поддръжка и саниране, се открива и на частния фронт. Една скоба – саниране означава оздравяване на сградите – рехабилитация на покрития, изолации и инсталации. Лепенето на стиропор е чисто сапуниране. В момента работя по Сградна сервизна карта за поддръжка, което е нещо подобно на картата за обслужване на автомобилите – на какъв период и при какви условия следва да се инспектират и поправят различните части на сградата.
Очаквам при засилване на ремонтните дейности да се засили интереса за инвестиции на пазара от българи от чужбина, чужденци, а постепенно и от резиденти. Имам предвид пазара на средни до големи градски жилища. Ваканционни имоти – също очаквам постепенно нарастване, но след поне 1-2 години, след евентуални устойчиви промени в Закона за черноморското крайбрежие, Закона за устройството на територията и след подобряване на инфраструктурата на самите курорти.
Доколко проблемите на строителния сектор произтичат от разпокъсаното законодателство, включително и незаконното строителство?
Ще започна от незаконното строителство. То е последица от безхаберието на държавната администрация и е като битовата престъпност например, но понеже е прието, че е с по-ниска степен на обществена опасност, представлява административно нарушение, което се санкционира материално. Незаконното строителство е в ущърб първо на самата държава, тъй като изразява неуважение към законодателството. Оттук нататък то създава една привилегия за този, който си е позволил да го извърши и не е преследван от закона. То е предпоставка и за корупция. Като цяло незаконното строителство се дължи на един генерален проблем – липсата на инфраструктура, на градоустройствени планове. Вина за това имат както държавата, така и общините, които твърдят, че нямат средства за възлагането и изготвянето на градоустройствени планове. Един план на средноголям град струва 200-300 хил. лева. Общините, дори и най-малките, трошат милиони за несъществени дейности, но не могат да отделят 200-300 хил. лева за градоустройствен план. На хората в един момент им писва да чакат и дори тези, на които не им е идвало на ум да нарушават закона, в един момент го правят.
Хаосът със застрояването извън населените места е следствие от липсата на регламенти и ясноти в различните зони. На практика никой не смее да вземе решение в една зона може ли или не може да се строи. Решенията на РИОСВ се базират на чисто субективна преценка. Не се знае точно кои са териториите, попадащи в защитените зони, за да се определи кои регламенти са приложими.
Честа е практиката да има незаконосъобразно строителство с благословията на властите, като се издават разрешения за строеж в разрез с нормативите. Наскоро гледах телевизионен репортаж за сграда в София, която се строи при условия за свързано застрояване, като разстоянието до терасите на съседната сграда беше 1 метър. Тази сграда не е незаконна, защото си има разрешение за строеж. Мога да посоча безброй такива примери. Главните архитекти издават разрешения за строеж пряко закона и като се появи телевизията, почват да се чудят как да ги отменят.
Освен това предишното управление създаде хаос в законодателството и регламентите. Конкретен пример е Законът за устройството на територията, който беше променян няколко десетки пъти през последните години, а Законът за управлението на етажната собственост, който е и абсолютно глупаво замислен, е променян на няколко пъти без всякакъв ефект и на практика не действа. Огромна грешка беше и даването на възможност общините да въвеждат сгради в експлоатация и да упражняват контрол върху незаконното строителство. Дирекцията “Национален строителен контрол” (ДНСК) към момента контролира само обектите от първа до трета категория, които са малко на брой, а общините нямат нужния капацитет да осъществяват възложения им контрол. ДНСК има експертите, структурата и опита да поеме всички задачи по строителния контрол и въвеждане в експлоатация, но умишлено беше осакатена откъм капацитет. Единствено правилно решение за справяне с незаконното строителство е държавата да влее сили на ДНСК и да й възложи всички отговорности в сектора, а общините да си гледат градските планове.
В момента работя върху докторски труд по оптимизация на строителното законодателство. Запознах се с европейски практики в най-дисциплинираните държави, на първо място Германия, която е образец за българите. Там законодателството е разделено на две части - законодателство, уреждащо градоустройството и законодателство, което касае строителния процес. Според мен и в България трябва да бъдат направени два отделни закона – един за градоустройството и друг за строителството, с подробни регламенти, може би и на по късен етап е възможна кодификация на цялата материя. Към момента градоустройството се урежда от Закона за устройството на територията, от индивидуални наредби на общините, отделно има закон за застрояване на Столичната община, схеми за градски транспорт и т. н. Строителството, освен в Закона за устройството на територията, се урежда с препратки към много други закони, наредби и правила, норми за проектиране, норми в областта на енергетиката, водоснабдяването и други. Материята е разпръсната, разпиляна и може да бъде обхваната много трудно, а на един инвеститор му трябва да знае какви са конкретните стъпки от целия процес. Нормативните актове следва да са целесъобразни и да не създават правни абсурди. Ще дам и пример – преди време от мен беше поискано да спазя изискванията на наредба, издадена три години, след като ми е дадено разрешението за строеж. Въведе се и принципът за обслужване „на едно гише”. Разбрахме, че става дума за по едно гише на всяка страница документация.
Другият проблем е кадастърът – след 10 години работа и изляти милиони само 17% от територията на страната са покрити от кадастрални карти, а геодезическите фирми, които работиха по тях, не свършиха много голяма част от работата. За това свидетелстват и опашките пред съответната агенция, защото имотите на хората или не са отразени, или не са отразени правилно. Отделно за това се събират сериозни такси и този проблем съм го отнесъл и до омбудсмана. Събират се държавни такси на базата на тарифа, в която е изрично указано, че услугите от този раздел се извършват в рамките на 3 дни, а реалното време е 33 работни дни при същата такса. За срок 14 дни се събира двоен размер, а за 4 дни – троен размер на таксата. От агенцията тогава обясниха, че имат проблеми със софтуера и капацитета. Според мен проблемът е чисто корупционен.
Какви са според Вас предизвикателствата пред политиките, свързани с енергийната ефективност и паспортизацията?
За мен енергийната ефективност е свързана с добрата поддръжка на сградата във вида, в който е проектирана, и оптимизацията на отоплението. Поетапно може да се заменят някои елементи, като например външните дограми със съвременни, да се изолират добре подпокривните пространства и евентуално да се полага външна изолация, но след направено изследване как това ще подобри консумацията на енергия и как ще намали разходите за отопление, както и кога евентуално тази инвестиция може да се изплати. Важен е икономическият ефект, а не безсмисленото изготвяне на “паспорти”. Според мен поне засега трябва да се търсят възможности за понижаване на цената на електроенергията с 15-20%. Така процесът на подобряване на енергийната ефективност ще се направи по-спокойно и планомерно, със съответните проучвания и анализи.
Схващането у нас е, че енергийната ефективност означава изолирането на сградата със стиропор. Много фирми използват евтини и некачествени материали, а и не спазват работните карти на производителите за полагането на изолацията. Това не подобрява енергийната ефективност на сградите, а нарушава енергийния баланс. С безразборното залепяне на стиропор всъщност запечатваме сградата и вътре започва да се образува мухъл и плесени. Така се налага да вентилираме, което означава, че отново пускаме енергия извън сградата.
Проблемът с техническите паспорти пък е, че представляват свободен преразказ на окончателния доклад на въвеждане на сградата в експлоатация и съдържат една цветна картинка, която показва от каква категория енергийна ефективност е сградата. Това обаче се базира на проекта за отопление и вентилация и този проект е съгласуван било от консултантска фирма, било от съответната община и в крайна сметка е одобрен от главния архитект на общината. При условие, че цялата документация на сградата е в ред, такъв технически паспорт не е необходим, защото той нищо ново не казва. Решението в случая е тази сервизна карта, която вече споменах – документ, в които се предвижда на какъв период от време да се прави съответната профилактика, и който да задължава собствениците да си поддържат имотите. Навсякъде в западния свят собствениците имат задължение да поддържат имотите си, независимо от тяхната добра воля. Това нещо е наложено със закон под страх от големи санкции. В България се проявява небрежност в това отношение.
В последните месеци се води спор дали цените у нас са достигнали дъното, или не, очертаваха се и драматични сценарии за 30-50% спад. Каква е Вашата оценка?
Ще им се на спекулантите. Цените днес са такива при практическа липса на пазар. Съвсем скоро публикувах статия за нивото на защита при имотите. В нея аргументирах, че реалната себестойност на новото жилищно строителство кръжи около 500 евро за квадратен метър. Имотите не са метрична стока, всеки е уникален по характеристики, а оттам и като цена.
Възможно е да сравняваме с пиковото лято на 2007-а година, но дайте да отчетем ситуацията тогава: хората бяха оптимисти за сигурността на доходите си; общините се чувстваха твърде комфортно само да прибират данъци без да инвестират в кварталната инфраструктура и градоустройствени планове и изнудваха предприемачите да финансират сами тези мероприятия. Например цялата нова ВиК мрежа в София е „дарение” на Столична община от благодарните строители, с договори, съвсем „официално и доброволно”. И тъй като парите не растат по дърветата, тези разходи се калкулираха в цените на текущото строителство, а според пословицата за жабата и вола се отразиха и в цените на старото такова. Доколкото старото строителство многократно е изплатило цената си чрез ползване, собствениците просто пробваха колко може им плати пазара.
Заради обострения риск от завършване на сградите в момента пазар на практика има само за готово строителство, поради което не може да се сравни днешния пазар с предишния, където доминираха оферти “на зелено”. Затова и този луфт от 30-50%, който беше между цените на зелено и завършено строителство го няма. В този смисъл считам днешния пазар за база от която може да се върви нагоре с темпа на инфлацията.
Изводът е, че такива пазарни прогнози за сривове или обратното, може да даде само лаик. Единствените фактори, определящи търсенето на имоти, са переспективата за населване на определено място и стабилност на доходите, нищо друго. Ако някой в държавата е в състояние да прогнозира тези тенденции с поне 15-годишен хоризонт, тогава може и да сочи проценти нагоре-надолу.
Сделките на пазара на имоти чувствително намаляха заради кризата, но в последните няколко месеца различните агенции съобщават за известно раздвижване, поне на интереса към евентуална покупка. какви са Вашите наблюдения и ако има раздвижване на сделки – от какво естество са?
Скуката понякога ражда розови видения. Истината е, че се активизираха, макар и предпазливо, само проучванията. Към реални сделки с постоянен темп очаквам да се стигне ако новото правителство изпълни намеренията си в три посоки: строшаване гръбнака на монополите, в т.ч. – и на банките и богоизбраните 2-3 фирми във всеки бранш. Това трябва да помогне най-вече на малкия и среден бизнес, който е основен двигател на пазара на имоти.
Необходимо е да се гарантира стабилна и работеща нормативна уредба. Това ще успокои хората относно доходите, съответно – и наемите. Стабилният приход от наеми ще поднови интереса към инвестиционни покупки. И най-важното - постигане на прозрачно управление, което ще даде смелостта на хората да повярват, че държавата е на всички, а не на приятелите на тоя и оня набеден политик. Последните четири години държавно и общинско управление ще бъдат осветени и разшифровани през следващите години. Тогава ще стане ясно, че кризата е била чисто българска, а не смея да мисля – и насила създадена.
Доколко жилищната политика на властите, или по-скоро липсата на такава, се отразява на пазара на имоти?
Държавата жилища не подарява. Тя може да създава условия за ново строителство и подновяване на фонда на достъпни за доходите ни цени. Това е ролята й. Държавна жилищна политика липсва през последните години, включително социална и при бедствия. За последните осем години например общинският жилищен фонд в София беше интензивно разпродаден а останките му са в окаян вид. Няма норматив, който да определя например броя общински или държавни жилища със социално предназначение.
Безброй пъти съм посочвал – липсата на градска инфраструктура, влачените с години градски планове и корумпираната бюрокрация оскъпяват строителството двойно. Ето там държавата трябва да сложи железен ред. Със ЗУТ на практика се даде властта на дявола, т.е. на общините да въвеждат обекти в експлоатация вместо ДНСК. Пита се, кой печели? Не и пазара на имоти във всеки случай.
Убеден съм, че допуснатият през последните години хаос в законодателството и въобще в държавната политиката донесе несигурност, отразила се като поне 30% от спада на имотния пазар. В последния момент, със сигурност предизборно, се изтегли срока за узаконяване на сгради от април 1987-а на 2001-ва година. Заради кого конкретно, искам да попитам? Защо не до 2005-та например? Един скудоумно написан закон за управление на етажната собственост и още по-мизерно ашладисван. Фактически – неработещ и неприложим. Липсата на завършен кадастър доведе до всеобща почуда, че на южните ни плажове имало дюни. Държавата сама си е отрязала ръцете, когато по закон е оставила инвестициите в инфраструктура на добрата воля на монополните дружества. Няма сила на света, която да ги накара да си изпълняват инвестиционните планове. От две години се въведе изискване за минаване през РИОСВ на всяко преустройство на помещения. В много общини, основно в Столична, от 5 години се въведоха безумни такси, каквито преди нямаше. Например – издаване на удостоверение от 5 реда за етап „груб строеж” – 700 лева, а разрешенията за строеж за средна сграда струват колкото Мерцедес. Липва всякаква целесъобразност при разходване на общински средства – трошат се милиони за паркове и градинки в централните части на градовете, а тротоарите и улиците са в кошмарно състояние.
Държавна политика през последните години, ако има, е замислена и действаща не като спирачка, а като бетонна стена пред пазара. Погребалният венец на тая „държавна жилищна политика” е програмата за енергийна ефективност на жилищни сгради. Сто одобрени от МРРБ сгради за цялата страна. Сигурен съм, че за рекламата на тази програма са похарчени повече средства, отколкото са отпуснати за саниране.
От миналата година се чуват предложения за изготвянето на стимулираща програма за покупката на първо собствено жилище. Има ли според Вас необходимост от такава и как тя би подействала на пазара?
Е, да ние сме страна на съветите, т.е. – съветска страна. Всякакви привилегии са непазарни и биха довели само до кражби, както с всяка „стимулираща” държавна политика у нас. За ефективновст не говорим – например, даде се възможност на млади семейства да ползват данъчни облекчения, ако имат ипотечен кредит. Не видях някой да се е разтичал да купува по тази причина.
При социализма имаше добра практика – дава ти се при изгоден наем държавно или ведомствено /фирмено/ жилище, работиш 10 години и можеш да го купиш на държавна цена. Така може и сега държавата да подходи към ценни кадри – учени младежи, от които има истинска нужда. Но продажба - след 10 години стаж, не по-рано. За тази цел е възможно държавата да закупи нови апартаменти – по 2-3 в блок, на различни места. За 1 000 специалисти с качествено образование ще се платят да речем 50 млн. за апартаменти, свежа кръв на пазара. Всеки апартамент ще носи един разумен наем, а след време може да се продаде на началната му стойност. Така държавата не губи, а печели и то много.
Каква очаквате да бъде следващата година за строителния бранш и пазара на имоти?
По-сигурна в бъдещето, с по-ясен план. Мъглата от заклинания каква военна криза е настанала вече е минало. Виждам хората по-усмихнати на улицата.
По статията работиха: автор Миглена Иванова, редактор Бойчо Попов
