Новини за недвижими имоти
Търсенето на наеми превишава предлагането
Рубрика: Анализи Източник: Investor.bgСлед затишието заради блокадите и онлайн обучението в началото на COVID пандемията септември отново е бил натоварен месец за пазара на жилища под наем в София преди началото на академичната година, а също и стресиращ период за хората, които са търсели апартамент под наем, съобщават консултанти в сферата на недвижимите имоти.
Завръщането на студентите за началото на учебната им година в университетите е само една от причините за оживлението, другата е решението на някои наематели, които са искали да сменят имота, в който живеят, да отложат търсенето на квартира за след края на лятото, казва Александър Гергов, управляващ партньор „Наеми“ в агенцията за недвижими имоти „Антре“.
Все пак през септември студентите традиционно са сред най-големите групи наематели на пазара в София, а двигател на търсенето са били основно чуждестранни студенти, най-вече гръцки, а също и български студенти от страната, които са дошли в столицата, за да учат, съобщава Румяна Стоилкова, брокер в агенцията за недвижими имоти „Явлена“.
Сред наемателите има и хора от други градове в България, които се установяват в София, за да работят в различни сфери. Запазва се и засиленото търсене от украински граждани, предимно семейства с едно или повече деца, допълва тя.
Гергов казва, че няма точен профил на наемателите в София – обитатели на двустаен апартамент под наем може да са двойка студенти, мъж, работещ в IT сферата, или чужденец, който е командирован в страната ни за година-две. „Много хора отложиха покупката на имот през последната година, подлъгани от множеството спекулации, че зимата на 2022-2023 г. ще бъде повратен момент за движението на цените на имотите. Сигурен съм, че част от тези хора не са доволни от избора си“, отбелязва той.
Студентите се ориентират предимно към райони в близост до учебни заведения или кварталите с удобен градски транспорт, най-вече метро. Обичайно те се насочват също към Студентски град и всички близки до него квартали - „Витоша“, „Малинова долина“, „Дианабад“, „Дървеница“. През септември търсени райони от студенти в Нов български университет са били „Овча купел“ 1 и 2. Кварталите в центъра и широкия център пък са привлекли интерес заради близостта си до Софийския университет „Свети Климент Охридски“, Университета за архитектура, строителство и геодезия (УАСГ) и Медицинския университет.
Студентите, които са планирали да живеят сами, са насочили търсенето си предимно към обзаведени апартаменти с една спалня, а по-големи жилища с две или три спални са били наемани от повече хора с цел да си делят наема, казват консултантите.
Недостатъчно предлагане
На засиленото търсене през последния месец е отговаряло обичайно предлагане за този период от годината. „През последните години се забелязва по-засилен интерес към наемане на апартаменти още през август и затова през септември се наблюдава известно ограничаване на предлагането“, коментира Снежана Стойчева, мениджър на сайта за имотни обяви Imoti.net.
По данни на имотния портал в топ пет на районите с най-голямо предлагане на двустайни апартаменти под наем в София влизат широк център, всички части на „Младост“, Студентски град, „Кръстова вада“ и „Витоша“. Стойчева отбелязва, че повечето обяви са за добре обзаведени жилища под наем – със съвременни мебели и техника. „Практика е наемодателите вече да искат два, дори три наема предварително под формата на депозит“, допълва тя.
Румяна Стоилкова казва, че предлагането на оферти за наем сега е по-малко в сравнение с предишни години и обяснява това с факта, че през последната година повече купувачи придобиват имот за собствено ползване, а не с цел инвестиция.
Деница Илчева, брокер на недвижими имоти в Primo+, определя като „крайно недостатъчно“ предлагането на квартири. „Когато на пазара се появи имот, който е в добро състояние и отговаря на изискванията на по-голямата част от наемателите, за него се организират много огледи и има поне двама-трима кандидати, които желаят да го наемат“, коментира тя и допълва, че не очаква сегашното положение на наемния пазар в София, при което търсенето надвишава много предлагането, да се промени в краткосрочен план.
Александър Гергов отбелязва, че предлагане на квартири има, но както и при продажбите на жилища добрите предложения на разумна цена са оскъдни. „През септември, ако излезеше обява за добър апартамент на прилична цена, имаше опашка от чакащи пред сградата за оглед“, казва той.
Според него на пазара на наеми в София няма отлив на инвеститори - през последните години са били закупени много жилища с инвестиционна цел, като немалък процент от тях са били покупки „на зелено“, които тепърва ще излизат на пазара. „Очакванията ми са, че в следващата една година няма да се стигне до драстични промени на пазара на наеми и наемодателите ще останат по-силният играч на пазара“, коментира Гергов.
Квартирите носят 5% доходност
Купувачите, които придобиват жилище с цел инвестиция, могат да очакват средна доходност от около 5% от отдаването на имота си под наем, казва Стоилкова. Те се ориентират към имоти на добра локация, в качествена сграда и на добър етаж, за да постигнат по-добър месечен наем при отдаването на жилището.
Илчева съветва купувачите на жилища с инвестиционна цел, преди да пристъпят към покупката, да се консултират със специалист, който се занимава основно с отдаване на апартаменти под наем, за да получат по-точна информация за наемната цена, която биха могли да постигнат. Тя препоръчва също, когато пресмятат доходността, да вземат предвид по-скоро минималната цена от ориентировъчния диапазон, да предвидят нормалната амортизация на имота, както и месеци, в които е възможно да нямат наемател.
„Наемателите масово се ориентират към централни, източни и южни райони. Що се отнася до характеристиките на имота, качеството на обзавеждането е от ключово значение при вземането на решение от наемателя, а терасата е плюс. Притеснения наблюдаваме при партерни и приземни етажи“, споделя Илиева. Наемателите се ориентират основно към едностайни и двустайни жилища, сочат още наблюденията ѝ.
Мечтаната доходност при отдаване на жилище под наем в момента е около 5%, казва Илиева, но допълва, че допреди половин година постижимата доходност е била под тези нива. След ръста на цените на наемите обаче постижимата доходност вече се доближава до този праг.
Наемодателите са в по-силна позиция на пазара
Ограниченото предлагане на квартири е поставило наемодателите в по-добра позиция при воденето на преговори с потенциални наематели, казват консултантите. „Наемодателите станаха по-взискателни към наемателите. Някои от тях не предпочитат студенти, не допускат домашни любимци и искат малко по-голям депозит за гаранция“, казва Стоилкова.
Илчева също смята, че сега наемодателите са в по-силна позиция при преговорите с наемателите, но отбелязва, че в повечето случаи двете страни стигат лесно до съгласие. „Ако се изисква по-висок депозит, често плащането му се разсрочва за два или три месеца. При преговори за цената се предлагат предплащания на няколко наемни вноски, както и подписване на по-дългосрочни договори“, допълва тя.
Според Гергов през септември наемодателите винаги са по-силната страна на пазара на наеми в София и диктуват правилата, докато в останалата част от годината във взаимоотношенията между участниците на пазара се наблюдава по-голям баланс. „Появяват се все повече наемодатели, които са склонни да правят разумни компромиси с цел да привлекат дългосрочен наемател, с когото да имат по-малко проблеми и по-добра комуникация“, отбелязва той.
Цените растат
Силното търсене и ограниченото предлагане на квартири в София е довело до ръст на цените на наемите с 20%-30% спрямо миналата година, сочат данните на „Явлена“. Така сега най-търсените двустайни апартаменти с една спалня се предлагат на средни цени от 300 до 500 евро в зависимост от района и състоянието, отбелязва Стоилкова.
Данните на Imoti.net сочат, че най-голям годишен ръст на наемите на двустайни жилища в София има в кв. „Стрелбище“. Между септември 2022 г. и септември тази година те са нараснали с 25% и сега достигат средно 577 евро на месец. Снежана Стойчева обяснява силното поскъпване на квартирите в квартала с липсата на предлагане там. „Лозенец“ и „Хладилника“ са районите в столицата с най-слабо покачване на наемите за една година от съответно 4% и 2%, но това са и едни от най-скъпите локации в града за наем на двустайно жилище със средно ниво от съответно 630 евро и 615 евро на месец към септември. „Пазарът там явно не позволява значителен ръст на наемите“, коментира Стойчева.
Квартал „Изток“ е най-скъпият район в София за наем на двустаен апартамент, там средните цени достигат 680 евро на месец, сочат данните на Imoti.net. На обратния полюс е „Надежда“ със среден месечен наем на двустайно жилище от 420 евро. Сред по-достъпните за наемателите квартали са също „Овча купел“ и „Дружба“.
Александър Гергов смята, че нарастването на цените на наемите през последната година е било в разумни граници на фона на инфлацията. „Цената на наемите никога не отговаря на очакванията на участниците, защото за наемодателите тя винаги е ниска, а за наемателите е висока. И все пак все повече хора са подготвени за сегашните наемни нива, когато излизат на пазара“, отбелязва той.
Колко е препоръчително да харчим за наем на жилище и какви са реалностите?
Според Младен Митов, пазарен анализатор в „Явлена“, преди наемането на жилище всеки човек би трябвало да прецени какви наемни нива може да си позволи. Съпоставка на средната работна заплата в София от 1380 евро по данни на Националния статистически институт (НСИ) за второто тримесечие спрямо средната наемна цена от 6,5 до 6,8 евро на кв. м показва, че разходът за наем възлиза на 30%-40% от месечния доход. „След добавяне и на режийните разходи той би достигнал 40%-50%, което е много висок процент“, коментира Митов. И добавя, че същата сметка при покупка на имот показва, че за изплащане на жилището са нужни 18 години, а това се смята за дълъг период на възвръщаемост на инвестицията.
Консултантите препоръчват разходите за наем на жилище да не превишават 30% от месечните доходи, за да не се превърнат в прекомерно бреме за бюджета на наемателите. Изчисления на Investor.bg на база данните на Imoti.net сочат, че сам човек, получаващ средната за града заплата, трудно може да си позволи да наеме двустайно жилище в районите на София с най-голямо предлагане, тъй като това би означавало да заделя над 40% от месечния си доход за наем. Изключение са „Надежда“, „Дружба“ и „Овча купел“, където средният месечен наем на двустаен апартамент се равнява на съответно 30% и по 33% от доходите за месеца на човек, получаващ средна заплата за града. Квартирата поглъща под 40% от средните месечни доходи и в „Гео Милев“, „Младост“ и Студентски град.
Ако двустайното жилище обаче се наема от двойка, какъвто е по-вероятният случай, наемът все още е под горния препоръчван праг на дела му в месечните доходи на домакинство, получаващо средна за София заплата, дори в най-скъпите квартали на столицата. В някои локации обаче той вече се доближава до границата на достъпността. Двойка наематели на двустаен апартамент в кв. „Изток“, печелеща средна за града заплата, например би харчила 25% от месечния си доход за наема на жилището. При аналогичен сценарий в „Кръстова вада“ разходите за наем достигат 24% от месечния доход на двойката, а в „Лозенец“ и централните квартали – 23 на сто.
Тенденцията за ръст на наемите не е валидна само за София, а и за останалите големи градове в страната. И там, с изключение на Велико Търново, наемът на двустайна квартира не е постижим за сам човек, който получава средната за града заплата.
Данните на Imoti.net сочат, че наемът на двустаен апартамент в Пловдив към септември достига средно 383 евро на месец и е поскъпнал с 13% за една година. При средна заплата от 857 евро в града по данни на НСИ за второто тримесечие, това означава, че двустайните квартири в Пловдив не са по силите на сам човек с подобен месечен доход, тъй като той би харчил 45% от заплатата си за наема. Ако жилището се наема от двойка, получаваща средна за Пловдив заплата, средният наем на двустаен апартамент би заемал 22% от месечните им доходи.
Във Варна средният наем на двустайно жилище вече достига 473 евро на месец и е нараснал с 21% спрямо септември 2022 г. Това означава, че човек, получаващ средна за града заплата от 915 евро на месец по данни на НСИ, не може и да си помисли да наеме двустайно жилище, тъй като то ще поглъща 52% от месечните му доходи. Ако апартаментът се наема от двойка, получаваща средна за града заплата, тя ще трябва да заделя 26% от доходите си за месеца за квартирата.
В Бургас наемателите трябва да очакват среден наем от 355 евро на месец за двустайно жилище, това е повишение с 10 на сто за една година. Наемът на подобен имот би възлизал на 46% от месечните доходи на човек, получаващ средната за града заплата, а двойка със средни доходи за града ще трябва да заделя 23% от месечния си доход за наем.
Във Велико Търново средният месечен наем на двустаен апартамент към септември е 195 евро при 150 евро година по-рано. Въпреки поскъпването двустайните квартири в града все още заемат относително малък дял от средните месечни доходи, като дори сам човек, получаващ средната за града заплата от 743 евро на месец може да си позволи да наеме двустаен апартамент със среден месечен наем, тъй като той би възлизал на 26% от дохода му за месеца, т.е. под препоръчителната около една трета. Сходен имот би поглъщал само 13% от месечните доходи на двойка със средни за града заплати.
Внимание, фалшива обява
Консултантите съобщават, че въпреки сътресенията в икономиката през последните три години, свързани с COVID пандемията и войната в Украйна, имотният пазар в столицата все още не се е изчистил от некоректни агенции и брокери. Един от "прийомите" им е да публикуват нереални оферти на по-ниска цена спрямо други предложения за района. „В офертата им обикновено пише: само за частни лица, което е техният начин да привличат клиенти“, отбелязва Румяна Стоилкова.
Сред най-често срещаните некоректни практики Деница Илчева посочва още публикуването на неактуални или фалшиви обяви с цел привличане на обаждания и потенциални клиенти, отказ на брокерите да предоставят допълнителна информация за даден имот – адрес, снимки, цена, преди оглед, скриване на информация пред наемодателя относно наемателите – често за наличие на домашен любимец, предаване на парична гаранция (капаро) за резервация на имот от наемател на брокер без издаване на документ за получената сума, която не се връща на наемателя.
„Наемателите трябва да внимават с оферти, които са на необичайно ниски цени и с привлекателен вид на жилището, с обяви от агенции с голям брой публикувани оферти и такива, които се предлагат само на частни лица“, допълва тя.
Александър Гергов коментира, че пазарът на имоти в София остава горещ и много хора искат да участват на него, затова все още има брокери, които са на пазара единствено с цел да заработят бързи пари, без да се стремят да постигнат добра сделка за клиента си и да градят бизнеса си в дългосрочен план. „Най-лесният начин наемателите да се защитят от фалшивите оферти и некоректните практики е като наемат професионалист, който да е с тях през целия процес – от момента на разглеждането и подбирането на обявите до сключването на договора за наем и дори след това“, препоръчва той.
Все още има брокери и агенции, които само събират капаро от 10-15 души за един имот и след това изчезват или спират да си вдигат телефона, предупреждава той.
Според Снежана Стойчева в периоди на активен пазар на недвижими имоти компаниите, които прибягват до некоректни практики в предлагането на имоти, по-скоро не се забелязват, но това не означава, че са престанали да съществуват. „Тъй като некоректността е свързана предимно в рекламата на имотите, тя се случва най-често при бързооборотните сделки с недвижими имоти, а именно предлагането на имоти под наем“, казва тя.
Но според нея некоректните практики на брокери и агенции за недвижими имоти не са най-опасното явление на пазара. „Липсата на квалификация и опит пречи на някои брокери да предоставят качествена услуга на своите клиенти и това е по-сериозният проблем“, счита Стойчева. „За икономиката на страната ни проблем е и некоректната практика на някои фирми да работят основно в сивата зона – без фирмена регистрация, без фактури и без да плащат данъци“, изтъква тя и допълва, че макар бизнесът с имоти да има сериозен дял в икономиката на страната ни, той все още продължава да се осъществява без елементарна регулация.
За още актуални новини и полезна информация харесайте нашата Facebook страница.
Източник на изображение: pixabay.com