Новини за недвижими имоти
Старото строителство поскъпва с по-бързи темпове от новото
Рубрика: Анализи Източник: Investor.bgПритесненията за рецесия в световен мащаб и започналото повишение на лихвите по ипотечните кредити изглежда се усещат и на имотния пазар у нас. След забавянето на ръста през второто тримесечие сделките с имоти отбелязаха спад в повечето големи градове между юли и септември, който е първи от пандемията насам, показаха данни на Агенцията по вписванията, публикувани в началото на октомври.
„Както очаквахме, пазарът постепенно навлиза във фаза на плато“, казва пред Investor.bg Младен Митов, мениджър „Пазарни проучвания и анализи“ в агенцията за недвижими имоти „Явлена“. Според него намалелият обем на реализираните сделки може да се тълкува двупосочно – удължаване на срока на избор на жилище и търсене на по-добра цена, от една страна, и преоценка на нуждата от закупуване на жилище в този момент и при тези ценови нива, от друга.
„Това е характерно както за големите областни градове като София, Пловдив, Бургас, Варна, Русе и Стара Загора, така и за по-малките областни центрове“, отбелязва Митов и допълва, че геополитическата среда и очакванията за повишаване на лихвените проценти отрезвяват пазара и карат купувачите да са по-предпазливи.
Спадовете в броя на сделките не са обичайни за летния период. Според Добромир Ганев, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ), те се дължат на промените при продажбите, особено „на зелено“ заради войната в Украйна и с възможността на хората за първи път от две години насам да пътуват без здравни ограничения през лятото, което вероятно е отклонило вниманието на част от тях от покупката на имот през този период.
Според Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, спадът в обема на сделките през третото тримесечие е пряк резултат и от ограниченото предлагане през тази година и липсата на избор на купувачите. Тя също е на мнение, че фактори за забавянето са и бързо нарасналите и вече доста високи цени на имотите, както и започващото повишение на лихвите по кредитите. „Това е логично и здравословно развитие на тенденциите на пазара, който беше прегрял през 2021 и началото на 2022 г.“, отбелязва Стойкова. И подчертава, че спадът на сделките на годишна база се измерва спрямо 2021 г., в която продажбите на имоти нараснаха с 30%.
Този факт изтъква и Ганев: „С 62 459 сделки с имоти в цялата страна третото тримесечие се нарежда на второ място сред най-силните години за пазара след световната финансова криза, като отстъпва само на 2021 г. В същото време деветмесечието на тази година е най-силното от 14 години насам, като отбелязва ръст с 1% дори спрямо 2021 г.“, казва той. „Данните показват, че за момента пазарът не е толкова стресиран“, допълва Ганев, но отбелязва, че ако тенденцията за спад на сделките продължи и през четвъртото тримесечие, ще може да се говори за охлаждане на пазара. Според него това ще бъде логично развитие след периода на непрекъснати рекорди за сделките с имоти от 2014 г. насам.
Забавянето в ръста на цените вече е започнало
Намаляването на сделките на годишна база през третото тримесечие вече създава очаквания за забавяне на ръста или дори спад и на цените на жилищата. Според Митов обаче жилищният пазар е инертен и ефективно забавяне на ръста на цените може да се очаква през първото и второто тримесечие на следващата година, като признаците за това вече са налице. „Не толкова очакванията за повишаване на лихвите, колкото нивата на цените в момента карат купувачите да правят преоценка на необходимостта от покупка сега или през следващата година“, отбелязва той. Неговите наблюдения сочат, че след второто тримесечие на тази година ръстът в цените на жилищата постепенно се забавя, тъй като от една страна реалните продавачи са станали по-предпазливи в очакванията си, а от друга инвеститорите са усетили промените в пазара и очакванията им също са станали по-умерени.
Стойкова също смята, че процесът на забавяне на ръста на цените вече е започнал, след като те нараснаха с 11,5% на годишна база през първото тримесечие и с 14,6% през второто по данни на Националния статистически институт (НСИ). Тя обяснява силното покачване на цените на жилищата с високата инфлация и нарасналите цени на строителните материали. „Само за една година цените в София се вдигнаха средно с 300 евро на кв. м или с малко над 20%. Това е растеж, какъвто не сме виждали от 2008 г. насам“, отбелязва Стойкова.
В столицата цените на жилищата нарастват с двуцифрени стойности, като сред най-бързо растящите квартали има както елитни и традиционно предпочитани, така и по-крайни. По-ниски са цените в „Красна поляна“, „Левски“, „Карпузица“, „Малинова долина“, някои части на „Люлин“ и „Надежда“, „Толстой“, „Обеля“ и „Модерно предградие“, където по данни на Bulgarian Properties все още могат да се намерят имоти за 1100-1300 евро на кв. м.
Вижте още: Предстои охлаждане на имотния пазар, но не и драстичен спад на цените
Добромир Ганев акцентира върху продължаващия силен ръст на сделките в Несебър, в чиято служба по вписванията се изповядват и тези в Слънчев бряг. Градът вече е на четвърто място по брой вписани сделки у нас, като те са два пъти повече отколкото в Бургас и само два пъти по-малко отколкото в София. Неговите наблюдения са, че купувачите на жилища там все още са основно българи, а силния интерес към покупките на имот по Черноморието си обяснява с по-ниските им цени в сравнение с тези в големите градове. Казва, че в последните дни е имал няколко обаждания от живеещи в чужбина българи, които са заявили интерес към покупка на по-нискобюджетни имоти по морето, където все още могат да се намерят жилища на цена между 40 хил. и 50 хил. евро.
Ново или старо жилище?
Данните на НСИ показват, че от началото на годината старите жилища в повечето големи градове поскъпват по-бързо от новите. Младен Митов обяснява това с предпазливостта на купувачите, които предпочитат да заложат на сигурно с покупка на жилище от вторичния пазар в сегашната ситуация, когато инвеститорите имат проблеми с доставките, променливи цени на материалите, неизвестни относно сроковете на стартиралите проекти и възможностите за изпълнението им. „Все още са пресни спомените от последствията при предишната криза, когато много жилищни проекти останаха незавършени“, казва той.
Тези спомени правят купувачите особено внимателни при покупките „на зелено“, коментира Митов. Друг фактор, който ги кара да бъдат предпазливи, е добавянето на клаузи за индексация по време на строителството от страна на инвеститорите. Възпиращ фактор за купувачите с кредит е и възможността да получат финансиране от банката след Акт 14, отбелязва той.
Според Полина Стойкова по-силното поскъпване на старите жилища в сравнение с новите се дължи и на липсата на предлагане на готови завършени жилища. Тя също говори за леко отдръпване от новото строителство в предишните тримесечия заради индексации на цените и повишен риск от промени в параметрите на сделките, но смята, че този период вече е отминал.
„В желанието си да запазят доверието на купувачите много инвеститори са склонни да включват клауза, че няма да променят цената по сключения договор. Освен това дават възможност за плащане на по-голяма част от цената в краен етап на строителството, когато покупката може да се финансира с кредит“, коментира Стойкова. Според нея тези мерки дават резултат и продажбите на ново строителство в момента вървят с нормален темп.
Вижте още: Имот: взет или нает. Епизод 9: По-спокоен и по-комфортен пазар на недвижимите имоти
Митов отбелязва, че след възстановяването на инвестиционната активност в жилищното строителство след 2015 г. в почти всички областни градове предпочитанията на купувачите естествено са се насочили към закупуване на новопостроени жилища. Според него дисбалансът в търсенето и предлагането, особено в София, е в полза на търсенето, докато предлагането все още изостава. „Насищане можем да очакваме след две до три години, ако се изпълнят заложените и започнати проекти и не бъдат замразени заради геополитическата и икономическата обстановка у нас и в ЕС“, допълва той.
В същото време много собственици на стари жилища са решили да изчакат с продажбата заради високата инфлация и таксите наличност на банките. Според Стойкова обаче сега е добър момент за продажба и вече се усеща по-добро предлагане и на вторичен пазар. Тя очаква това също да успокои ръста на цените в бъдеще.
Ганев обаче предупреждава, че продавачите изостават от тенденциите и все още повишават цените на имотите си поради инфлационните процеси, съобразявайки се със собствените си нараснали разходи. „Някои го правят, без да анализират пазара, и това прави имота им непродаваем“, отбелязва той. И също говори за възстановяване на предлагането на вторичен пазар след известен отлив на продавачи в първите седмици след началото на войната в Украйна. Според него хора, които продават, за да купят нов имот, няма причина да се отказват от процеса, тъй като няма да загубят нищо в краткия период на тази операция. „Хората, които са искали да продадат, за да вложат парите си в начинание, което се проваля заради кризата, може би ще излязат от пазара, но те не са много“, допълва Ганев.
Собствено или за инвестиция?
Около 80% от купувачите на жилище у нас го придобиват за собствено ползване. Останалите около 20% купуват за инвестиция, сочат данните на „Явлена“. „Заради промените на пазара те се концентрират върху покупка на жилище от вторичния пазар и по-малко върху т. нар. ново строителство“, казва Митов. И допълва, че именно заради това съотношение пазарът навлиза в плато на цените. Неговите очаквания са този процес да продължи през следващата година преди ефективния спад в цените на жилищата. „Но тук, за разлика от предишната криза, спадовете ще бъдат минимални и ще се отнасят до конкретните характеристики на жилищата“, очаква Митов.
Стойкова отбелязва, че през тази година активни на пазара са както хората, които търсят имот за собствено ползване, благодарение на все още много атрактивните лихви по кредитите, така и купувачите с инвестиционна цел заради инфлацията и неизгодните условия за съхранение на пари по депозити. Активността на инвеститорите е довела до ръст на покупките на двустайни жилища.
Такава тенденция наблюдава и Ганев, като обяснява засилването на интереса към двустайните апартаменти с подобряването на положението на наемния пазар и възстановяването на нивата на наемите. Наемният пазар е получил тласък от голямата група украински граждани, които влязоха в страната ни след началото на войната в родината им, възстановяването на туризма, който е подкрепил краткосрочните наеми в големите градове, особено през лятото, и връщането на студентите в аулите. Малките жилища с една спалня са предпочитани за инвестиция, тъй като се отдават лесно за краткосрочен и дългосрочен наем, отбелязва Ганев.
Лихвите по ипотеките – все още ниски, но с очакване за скок
Според Митов все още повишаването на лихвените проценти не е основен фактор, влияещ върху решението за покупка, тъй като големите търговски банки продължават да предлагат лихвени проценти под 3% за нови ипотечни кредити. Съдейки по поведението на ЕЦБ, той очаква сериозни стъпки към повишаване на лихвите по ипотеките след година-година и половина. Но изтъква промяна в поведението на банките у нас още преди две години. „За разлика от 2007-2008 г., те своевременно отчитаха динамиката на пазара на жилища, като прилагаха вътрешни инструменти при оценка на жилището и кредитополучателя и избягваха финансиране на нива над 90%. Този процес продължава и в момента, което допринася за балансиране и липса на крайности при ипотечното кредитиране“, счита Митов.
Ако за деветмесечието на 2021 г. съотношението сделки към ипотеки за София е 2,03, то през тази година за същия период е 1,91, което представлява ръст от 6% . За същия период сделките с имоти са намалели с 2,85%, а сделките с ипотеки са нараснали с 3,16%, сочат данните на „Явлена“. В Пловдив съотношението сделки-ипотеки е 3,73/3,74, като първите са намалели с 2,93%, а вторите – с 3,03%. Варна е със съотношение 3,06/3,30 – сделките са нараснали с 8,8%, а ипотеките – с 0,97%. Още по-високо е съотношението в Бургас – 3,56/3,79, като сделките са нараснали с 1,92%, а ипотеките са намалели с 4,28%.
От 1 октомври само една банка у нас леко е повишила лихвите по ипотечните кредити с 0,11%, а няколко банки не са удължили промоционалните си предложения, съобщава Тихомир Тошев, управител на „Кредит център“. „За разлика от останалите страни в региона, в Европа и в света, в България лихвите по ипотечните кредити все още са много ниски. БНБ отчита минимално повишение и то се дължи на прекъснатите промоционални оферти“, отбелязва той. Лихвите по ипотечните кредити у нас все още се движат между 2,3% и 2,8% и това мотивира много хора да избират да купят имот с кредит, казва Тошев. Допълва, че ръстовете в ипотечното кредитиране тази година ще са рекордни, като обемът на изтеглените кредити най-вероятно ще бъде с около 30% по-голям в сравнение с миналата година.
Той очаква лихвите да се задържат на сегашните си нива до края на годината, тъй като това е най-силният период за жилищното кредитиране, а повечето банки вероятно ще предприемат увеличение в началото на следващата година. И прогнозира, че лихвите ще достигнат нива между 3,5% и 4,5% към края на 2023 г. Тошев уточнява, че тези лихвени нива ще важат за новите клиенти, които тепърва ще теглят кредити. При вече изтеглените заеми той предвижда по-малка динамика, тъй като над 95% от тях са обвързани със средната цена на лихвите по депозитите. „Тези лихви не могат да се вдигат едностранно, а само когато индексът, определящ средната цена на депозитите, поеме нагоре. Засега големите банки продължават да не предлагат лихви по депозитите, това правят само някои от по-малките банки и виждаме, че индексът плавно тръгва нагоре. Но очакванията са, че лихвите по вече изтеглените кредити ще започнат да се повишават основно след средата на следващата година и с по-бавни темпове, отколкото лихвите за нови клиенти“, казва Тошев. Според него към края на следващата година вноските по изтеглените кредити ще са по-високи с не повече от 10%- 15% спрямо сегашното им ниво.
Вижте още: Банките ще са основен играч на имотния пазар през следващата година
Очакванията за по-високи лихви карат хората да бъдат по-предпазливи при тегленето на ипотечен кредит, тъй като не искат да задлъжняват с големи суми и вноски в условия на висока инфлация и ръст на всичките им останали разходи. „Но най-голямата тенденция, която наблюдаваме в последните два месеца, е хората да се насочват към ипотечни кредити с фиксирана лихва, като избират да фиксират лихвата си за три или пет години и да са спокойни, че през този период лихвата им няма да се променя“, казва кредитният експерт. Хората избират такъв срок, защото не очакват трудният период да е твърде дълъг. Прогнозите за момента също за са кратка рецесия и за връщане към нормални нива на инфлация през 2024 г.
Тошев очаква ръстът на лихвите по ипотечните кредити да охлади жилищния пазар през следващата година. „Ще навлезем в по-спокоен пазар, на който хората ще излизат, само когато са преценили добре риска и са готови да осъществят сделка с имот“, казва кредитният консултант. Прогнозира, че над 95% от сделките ще са с цел покупка за живеене, а делът на закупуваните имоти с инвестиционна цел ще спадне до ниво под 5%. Тошев съветва купувачите с кредит да бъдат по-внимателни и да знаят, че ако сега изтеглят жилищен заем с плаваща лихва между 2,5% и 2,8%, много вероятно е тя да надхвърли 4% в рамките на година и половина. „Те трябва да пресметнат как това увеличение ще се отрази на доходите им или да изберат варианта с фиксирана лихва. В момента банките могат да фиксират при лихви на нива между 2,8% и 3,7%“, отбелязва Тошев.
Жилищно строителство под стрес
Пандемията, а след това и войната в Украйна подлагат жилищното строителство у нас на поредица от стрес тестове. Според инж. Пламен Андреев, основател на строително-инвестиционната компания „Планекс Инвест“, е логично да се очаква известно свиване на пазара заради високите крайни цени на жилищата ново строителство, породени от повишаването на строителната себестойност. По думите му разходите за строителство са нараснали между 1,5 и два пъти – ако грубият строеж на една сграда е струвал условно 1 млн. лв. преди година и половина, сега приближава 2 млн. лв. „Между 40% и 60% от увеличението на строителната себестойност отива в крайните цени на жилищата“, казва Андреев.
След началото на войната в Украйна са нараснали цените на всички строителни материали – цената на стоманата все още е с 50% над равнището ѝ преди конфликта, силно поскъпване има и при цимента, бетона, тухлите, армировката, полимерните материали, алуминиевите и PVC дограми. Андреев обяснява, че двукратното увеличение на цената на строителството не води автоматично до двоен ръст на продажната цена на квадратен метър, тъй като в нея влиза също стойност на земята, отстъпено право на строеж, проектиране, надзор и други административни разходи, които не са се променили чувствително.
Неговата компания е запазила цените за всички имоти, които са били договорени преди поскъпването на материалите. „Не можем да търсим индексация там, защото не е коректно и в крайна сметка това е рискът на предприемача“, казва Андреев. За сгради, които са започнати и се пускат в продажба след увеличението на цените, рискът се разпределя между предприемача и купувача под формата на повишаване на цената на имотите, допълва той. Очакванията му са, че високата строителна себестойност и повишаването на лихвите по ипотечните и корпоративните кредити ще се превърнат в новата реалност, която няма да се промени в дългосрочен план. „Ще се принудим да живеем при тези цени на енергоизточниците, при тези цени на строителството и на жилищата. Можем да очакваме увеличение, но не и намаление на цените“, смята Андреев. Според него в тази ситуация най-много ще пострада масовото строителство, защото там са и масовите клиенти. При по-високия клас имоти той не очаква отлив на купувачи, защото там пазарната обстановка е различна.
„Не ни очакват добри времена. Ще работим докато пазарът понася цените и има нови клиенти. Когато пазарът започне да спада, а цените да намаляват, всеки ще се замисли дали има смисъл да започва нови проекти и дали ще успее да ги реализира, това са въпроси, на които все още няма категоричен отговор“, отбелязва Андреев. Признава, че ако сега трябва да започне нов проект, би изчакал шест до 12 месеца, за да се изяснят перспективите пред икономиката и жилищния пазар. „Но в същото време виждам, че всеки ден се появяват съобщения за нови проекти, явно животът не спира. На мен това ми е малко странно, тъй като заради динамиката на цените в посока нагоре предприемачите нямат яснота нито за стойността на строителството, нито за цената, на която ще оферират продажби“, казва Андреев.
Вижте още: Пазарът на имоти се балансира между цени и търсене
Той споделя, че към края на миналата година компанията му, която строи голям затворен комплекс до Sofia Ring Mall, не е била подготвена за предстоящия силен ръст на цените на материалите. „Благодарение на осигуреното финансиране успяхме още в първите седмици, след като цените тръгнаха нагоре, да купим част от материалите и да постигнем цени, близки до тези преди увеличението. За нови проекти обаче това няма как да се случи“, казва Андреев.
Освен материалите се увеличава много и цената на труда в строителството и това също се превръща в сериозно затруднение за строителните компании. „Поради липсата на работна ръка има известна спекула от страна на изпълнителите. Всеки се оправдава с инфлацията, която ако официално е 15-16%, реално е 35-36% и това води до два пъти по-високи цени на труда, които се искат при оферти. Това се отразява много сериозно на строителните компании, тъй като върху труда има и допълнителни разходи и той има значителна тежест върху стойността на единица строителна продукция“, коментира предприемачът. И признава, че сегашният стрес тест за пазара на жилищно строителство е по-тежък в сравнение с кризите през 2008 и 1997 г. заради тоталното увеличение на строителната себестойност. „Това е най-тежкото изпитание, което преживявам в 40-годишната си практика“, отбелязва Андреев. И допълва, че в такава ситуация са много важни не само изпълнението на проекта и продажбите, а също и организацията на процесите, логистиката, правилното финансово подреждане на проекта и управлението на изграждането на обекта. „Сега се търсят много повече варианти за по-добра цена, включително чрез авансови плащания, а влизането в предвидим бюджет и постигането на печалба от проекта става много трудно“, казва предприемачът.
За още актуални новини и полезна информация харесайте нашата Facebook страница и се абонирайте за канала ни в YouTube.
Източник на изображение: pixabay.com