Новини за недвижими имоти
В. Съйков: Запазването на стабилността на пазара на имоти е постижение
Рубрика: Интервю Източник: Investor.bg- Г-н Съйков, какво се случва на пазара на имоти в момента, като имаме предвид политическите сътресения, а и ситуацията с банките?
- Ситуацията може да се разглежда в дългосрочен и краткосрочен план. След доста време на спокойствие по отношение на финансовата стабилност на страната кризата с КТБ изненада обществеността неприятно и внесе голяма доза несигурност във финансовата система изобщо. Хубаво е, че тази несигурност не премина в паника, но доведе до известни сътресения. Те засегнаха главно вложителите в КТБ, но и спестителите с влогове в други банки в първия момент бяха разколебани в стабилността на банковата система и се забеляза движение в тази посока – теглене на пари и колебание какво да се прави с тях.
Имаше известно движение и ориентиране към пазара на недвижимите имоти, повиши се търсенето и то търсенето на по-бързи сделки, в които да се вложат част от изтеглените пари. В никакъв случай обаче това повишено търсене не достигна до някакви екстремни състояния и не оказа дълбоко влияние върху пазара. По-скоро това беше една глътка въздух, за да разсее традиционното лятно спокойствие през ваканционните месеци. Юли и август бяха пълноценни месеци за пазара на недвижимите имоти, без да се предизвикват някакви особени трусове в търсенето и предлагането, както и в цените.
Постепенно се видя, че като цяло банковата система на страната е стабилна. Нещата започнаха да се връщат в нормалното си русло, тъй като случаят с КТБ е по-особен. В момента пазарът е в обичайното си за последните две – три години стабилно състояние, с приблизително равновесие между търсенето и предлагането. Това е най-общата картина, в отделните сегменти състоянието е различно.
Погледнато в дългосрочен план, политическата криза, в която страната се намира вече втора година и перспективите, които се очертават след предстоящите избори, са изцяло негативен фактор върху развитието на цялата икономика, следователно и върху пазара на недвижимите имоти. От една страна, пазарът си има своя собствена логика. Съществува винаги и обстоятелството, че когато има нестабилност в другите сфери, имотите се очертават като пристан за свободните пари на хората. Това се наблюдава и през последната година и ще продължи.
В същото време обаче има и много силни отрицателни тенденции, които влияят. Първо, несигурността по отношение на останалите сектори на икономиката води до намаляване на доходите на хората, затваряне на предприятия, спънки пред бизнеса, засилена предпазливост по отношение тегленето на кредити от по-платежоспособната и активна част на населението.
Голяма част от тази категория – най-активното икономически население на страната, се въздържа от предприемането на по-рискови стъпки, тъй като изчаква по-нататъшното развитие на събитията. Публиката е засипвана непрекъснато с противоречиви изказвания и действия от страна на политиците, всеки ден се чертаят различни апокалиптични картини. Това няма как да не повлияе в дългосрочен план в доверието на хората. Срокът за връщане на един кредит за покупка на жилище е 10-15-20 години, хората трябва да имат стабилна дългогодишна перспектива, която точно към този момент липсва.
Друг фактор, който влияе отрицателно – пряко и косвено, е украинската криза. Заплахата от ескалиращи санкции спрямо Русия доведе до отдръпване на руските клиенти от българския пазар. През последните години чуждестранните инвеститори в имоти в България бяха изключително от Русия. Това се отнася почти на 100% за покупките на ваканционни имоти, но в немалка степен и за инвестициите в други активи, включително и жилища в големите градове, производствени активи, офиси, тъй като руският бизнес настъпваше сериозно към България. Отдръпват се и най-дребните купувачи на апартаменти за почивка край морето или в планината, и по-големите компании. Това е един допълнителен удар върху сектора на имотите и строителството.
В същото време непрякото влияние на тази криза се изразява в допълнителен елемент на несигурност в цялата икономическа среда, включително и върху българските икономически агенти. Ако очаквате, че през зимата Украйна ще спре притока на руски газ, как ще планирате динамично развитие на едно производствено предприятие? По-скоро ще вземете мерки за по-консервативно отношение, за да се предотвратят очаквани загуби от нова газова криза.
Без да изпадаме в краен песимизъм, общите икономически фактори влияят повече отрицателно, отколкото положително върху развитието на пазара на имоти. В заключение може да се каже, че запазването на стабилността му само по себе си е постижение в тези условия и доказва, че пазарът е постигнал своето равновесие и че сам по себе си той се развива разумно и има потенциал за по-нататъшен растеж. Ако не бъде подложен на силни външни сътресения, би трябвало тенденцията нагоре да продължи. При нормално развитие на пазара очаквам стабилност при платежоспособното търсене и предлагането и при цените, без резки колебания.
- Имате ли наблюдения как влияят засега промените в Закона за потребителския кредит, които касаят ипотечните кредити?
- Тези промени са общо взето положителни, в унисон с общото хармонизиране на българското с европейското законодателство. Направени са с цел да се повиши защитата на потребителя и общата им оценка би трябвало да е положителна, но това са едни промени, които евентуално биха оказали положително въздействие върху потребителите тогава, когато стане необходимо. Обикновено става необходимо, когато се случи нещо лошо. Това, както и системата за гарантиране на депозитите, са едни спасителни пояси да не се удави съвсем потребителят на финансови продукти.
Аз чувам различни мнения за тези промени, включително и критики, но общото движение за по-нататъшна защита на потребителя принципно трябва да се приветства. Не мога да кажа обаче, че тези промени имат много голямо влияние върху механизма на вземане на решение за теглене на кредити и от друга страна – за отпускането на кредити. Вземането на решение за теглене на кредит се определя основно от две неща, за които говорихме – от моментните финансови възможности на хората и от перспективата, която те виждат в следващите години.
Финансовите институции пък си имат своя логика, имат си програма за изпълнение, имат политики за постигане на пазарни дялове, така че тези промени също няма да ги спрат. По-скоро отпускането на кредити се подчинява на правила, които са много по-затегнати, отколкото преди кризата, но в същото време виждаме и доста голяма гъвкавост от страна на финансовите институции. Някои имат и по-агресивна политика, имат повече свободни пари, предназначени за раздаване на кредити, но запазват един подход на умерен консерватизъм, вече не се дават кредити на всяка цена.
- Точно заради консервативната банкова политика наблюдавате ли интерес към други схеми за изплащане на едно жилище, например наем с опция за закупуване или лизинг към строителя? Сделките „на зелено“ като че ли също започнаха да се активизират...
- Първите две схеми, които споменахте, са екзотични за нашия пазар, както поради непознаването им от страна на потребителите, така и поради невъзможността на мнозинството от строителните компании да работят по такива схеми. Лизингът към строителя предполага, че съответната фирма има достатъчно ресурси, с които да построи една сграда, да я въведе в експлоатация, да пусне клиентите да живеят и в следващите години да си събира парите. На пръсти се броят нормално работещите строителни фирми, които могат да си позволят подобна схема. Още повече, че след 2009 г. банките почти спряха кредитирането за строителните фирми. Ако забелязваме раздвижване на фирменото кредитиране в други браншове, то по отношение на строителството, особено на жилищното строителство, рестрикциите си остават и е трудно, почти невъзможно, да се вземе кредит за ново строителство.
Колкото до продажбите „на зелено“, те бяха стопирани по време на кризата, а в момента плахо отново започват да се случват по няколко причини. Първо, изчерпа се качествената стока на пазара. Новото строителство почти замря през последните пет години и това, което остана построено, въведено в експлоатация и непродадено, обикновено е с много минуси. Тези, които държат непременно на ново строителство, нямат много голям избор и имат възможност, купувайки „на зелено“, да изберат етаж, изложение, разпределение, да договорят по-добра цена и подходяща схема на плащане.
Разбира се, като говорим „на зелено“, това не е познатата ни класическа схема от 90-те, когато се купуваха апартаменти на чертеж, преди първа копка или на изкоп. По-скоро говорим за покупка в процеса на строителството, най-често на груб строеж, когато сградата се вижда и има увереност, че строежът върви. Това е свързано и с внимателен подбор на строителя. Хората, които си позволяват да купуват „на зелено“, проверяват много добре репутацията и финансовото състояние на строителната фирма.
Трябва да кажем, че кризата имаше един положителен ефект – тя доведе до изчистване на бранша от всякакви случайни играчи. Може да се предполага, че една фирма с дългогодишна история, която е преживяла кризата и продължава да стои на пазара, да работи, да строи, има стабилни перспективи и при един добре подготвен договор и при финансова схема, която обвързва вноските с достигнати етапи на строителството, рисковете могат да се сведат до минимум.
- Балансираха ли се вече очакванията на продавачите и купувачите?
- В голяма степен да. На жилищния пазар нещата са доста стабилни, мога да кажа, че отстъпките от офертните цени, които се правят, вече са сведени до по-тесни граници. Мина времето, когато офертните цени масово бяха надути с 20, 30, 50% и за да се стигне до сделка, трябваше да се водят преговори за драстично намаляване на цената. В същото време стабилизирането на търсенето и предлагането намали броя на тези играчи на пазара, които си мислят, че могат да купуват на безценица. Общо взето преговорите се водят в диапазона 5-10% от офертните цени. Разбира се, още има някои екстремни случаи. Това са най-вече продавачи, които залагат твърде високи, надпазарни цени. Такива винаги е имало – хора на принципа „аз не бързам, ако се продаде, ще му взема парите“.
- Ако доскоро се търсеше най-евтиното, дори с цената на множество компромиси, какво наблюдавате сега?
- Всеки търси това съотношение, което може да си позволи за съответния вид жилище и район. Истината е, че пазарът е силно диференциран съобразно икономическото разслоение на населението, но мога да кажа, че в различните сегменти и ценови категории съществува равновесие. Смята се, че колкото отиваме по-нагоре в ценово отношение, изборът става по-лесен, но не е точно така, защото се повишават критериите на клиентите. Мнозинството от имотите в по-високите ценови категории по редица показатели не отговарят на търсенето. Голямата част от тези имоти имат недостатъци, с които такъв купувач трудно би се примирил.
- Какви тенденции наблюдавате при търсенето и предлагането на жилищата старо строителство, включително и в панелните комплекси?
- Жилищата в панелните комплекси, напук на всички прогнози през последните две десетилетия, продължават да се продават по две основни причини. Първо – те са по джоба на масовите клиенти, които имат ограничени ресурси и които имат остра необходимост да си решат жилищния проблем с определена сума пари, с които разполагат, без значение дали става въпрос за пари в брой, или за кредит. Другата причина е, че те са апартаментите с най-добро разпределение и когато един панелен блок е добре поддържан, той все още предлага доста прилични условия за живот, които хората с ограничени ресурси могат да си позволят. Да не говорим за наличието на зелени площи, места за паркиране около тези блокове. Не е само цената единственият плюс на старото панелно строителство.
Оттук насетне основният въпрос е ще се намерят ли сили, воля и пари тези блокове да се санират. В тях живее огромна част от градското население. Примерът, който Германия даде в източната ѝ част още в началото на 90-те години, е красноречив. Много делегации ходиха да гледат какво беше направено за изключително кратко време в Берлин и други големи източногермански градове, но без резултат. Ако този опит се приложи в България, наистина тези жилища ще имат втори живот. Ако продължаваме в тази област само да си приказваме и да се отчитат резултати от порядъка на десетки жилища санирани на фона на съществуващите стотици хиляди, проблемите ще се задълбочават.
Този проблем няма друго решение, освен санирането по немски образец. Няма как всички тези хора в рамките на десетилетие да бъдат изнесени в нови сгради. Няма кой да построи толкова жилища, няма как огромни части от градовете да бъдат съборени и на мястото на тези блокове да се построят нови, защото това ще струва още по-скъпо.
- Доколко обаче високият дял на частната собственост у нас не задълбочава проблема, имам предвид неразбирателствата между съседи?
- И в Германия има висок дял на частната собственост, но това не пречеше на държавата да реши проблема за няколко години. Говорим за държава, която има ясна програма за действие и която заделя необходимия ресурс да се извършат тези действия. Естествено, държавата сама не може да свърши всичко. Връщам се отново на икономическите фактори, които влияят на пазара на имоти. Ако икономиката върви напред и хората получават все по-добри доходи, ако предприемачите получават достатъчно добри печалби и имат перспективи за развитие, ще се събират повече данъци, ще се вдигат и пенсиите. Тогава ще се съберат ресурси този проблем да се реши. Ако се затварят производства, ако хората в активна възраст масово емигрират, ако тук остават тези, които се нуждаят от социални помощи, тогава и този проблем, заедно с всички други, ще се задълбочава.
- В последно време се забелязва от статистическите данни, че има опити за ръст на цените в определени райони. Доколко това е трайна тенденция?
- На фона на всички фактори, които влияят на пазара, бих казал, че тези тенденции са в рамките на статистическата грешка. Даже ми беше интересно, че в най-динамично развиващите се пазари на имоти, в основни градове, водещи градове, през миналото тримесечие имаше лек спад на цените. В същото време в градове, които са сред най-пострадалите от обезлюдяването и икономическата криза, имаше леко движение нагоре. Това съвсем не откроява тенденция, защото това не значи, че във Видин, Монтана или Търговище пазарът тръгва нагоре, нито че във Варна и Бургас ще тръгне надолу. По-скоро това са моментни колебания и движения на тези пазари и много зависи как ще се развият събитията през есента и зимата.
Ако запазим стабилност на пазара като брой сделки и като цени, това ще бъде един малък успех. Ако постигнем умерен ръст най-вече в броя на сделките, защото това движи пазара всъщност, а не скоковете в цените, пазарът ще стои по-добре и ще означава, че се вливат свежи пари. Трябва да преминем през значително увеличение на броя на сделките, да се промени съотношението между търсене и предлагане – повишеното търсене да е намалило запасите от жилища на пазара и това да доведе до ръст на новото строителство и на цените. Това е нормалният механизъм на развитие на пазара. Ако при сегашните съотношения ние гоним някакъв по-сериозен ръст на цените, той би бил в известна степен изкуствен и няма да генерира дългосрочен растеж.
Пазарът на имоти е много по-подвластен на въздействието на външни и вътрешни икономически фактори. Пазарът на хляба и на киселото мляко например са подвластни също на явления от най-различен характер, но въпреки всичко там потреблението се колебае в тесни граници, докато пазарът на имоти може да замре почти напълно, както го видяхме в предишни години, а може да преживее и сериозен бум, какъвто също наблюдавахме. Хората, които имат свободни пари, могат да си купят апартамент, вила, ваканционен имот в България или в чужбина, стига да виждат добра финансова перспектива. Дали българските граждани и чуждестранните инвеститори ще се ориентират към покупки у нас, зависи много от стабилността на икономическата среда и от успеха на водените политики.
По статията работиха: автор Миглена Иванова, редактор Десислава Попова